民宅商用解禁需在物权法框架下制定细化规则

　　本报记者 李文华 实习生 于丽银

　　要与《物权法》保持一致

　　2007年10月1日新《物权法》开始实施，新法律规定：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权。同时，《物权法》还规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　北京市法制办相关人士表示，为避免与全国人大通过的《物权法》冲突，本市《房屋租赁管理办法》最终出台时，将删除征集意见稿中有关“禁止民宅商用的规定”。

　　北京市建委租赁处处长罗洪京曾对媒体表示：“《办法》目前已经递交北京市法制办公室，正在修订之中。《办法》的修改是为了与《物权法》保持一致。”

　　北京市律师协会物权法专业委员会主任蔡耀忠律师认为：“《物权法》并没有绝对禁止‘民宅禁商’，而《办法》修改是为了避免和上位法冲突。应该说，《物权法》中灵活处理民用住宅用途的做法，也是国家立法机关尊重公民私有财产权利的结果。”

　　于是在2007年12月26日，北京市工商局对外宣布，北京已放宽对使用住宅楼内的房屋以及其他未取得合法房产证明的房屋从事经营的登记注册条件。在《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》规定，申请人在申请登记注册时，只要提交住所使用证明、由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而做出承诺的《住所登记表》、住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，登记机关即可办理登记注册。由此，民宅禁商开始解禁。

　　调查：八成居民不赞成

　　据北京市工商局登记注册处处长贺庆财介绍，放宽民宅商用的登记注册条件，主要是解决无照经营场所及其他经营住所问题。目前，无照经营已成为北京城市管理的突出问题，住宅楼内无照经营的问题已引起了居民的不满。北京民宅商用相关政策的出台，符合国家工商总局《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》的精神和北京市政府《关于进一步加强食品安全专项整治的若干意见》的规定，体现了《物权法》中居民自治的原则。

　　我爱我家经纪公司副总胡景晖认为，人们对“民宅商用”不应抱太大希望。第一，工商部门如果允许民宅注册办公，肯定会有一定的限制条件；第二，如果工商部门不限制，也会受 “业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”的限制。目前，怎样确定是否有利害关系，有利害关系全体业主的范围如何定，如何算征得了业主同意等问题还没有确定。但可以确定的是，要征得有利害关系的全体业主同意是非常困难的。因此，《物权法》的通过和《房屋租赁管理办法》删除“民宅禁商”，不代表住宅可以商用，还需要更详尽的司法解释和更多的司法实践。

　　通州新华联小区业主张先生在接受《市场报》记者采访时说:“民宅禁商不能一刀切，而应当根据实际情况，由相关业主自己决定。如果使用人不给他人带来卫生、噪音、安全等隐患，又经过邻居同意，就应该可以注册办公。比如一些个人画室、网上商店等。”据记者了解，在新华联小区内有多家网店，很多都是在网上销售服装、鞋帽、家居用品等，很受附近居民的欢迎，周围小区的居民还可以送货上门或者上门选货。

　　也有业主坚决反对解除“民宅禁商”。家在双榆树北里的王小姐说:“《物权法》规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。《物权法》不能滥用，即使你有所有权，也不能没有限制。餐馆开到大半夜，怎么可能不扰民？”

　　如果把商业拆分一下的话，大致可分为餐饮娱乐和办公两大类。业主对于餐馆娱乐一类，是“既爱又恨”；而对于办公一类，恐怕叫好的就不多了。一方面居住在办公房间周边业主的正常生活很有可能被打破；另一方面，小区的安全难以保证。

　　在有1230人参与的专项调查中，近八成参与者表示居住的居民楼内有民宅商用现象。而表示不赞成解禁的占到了绝大多数，为67%，而赞成者不足1/4。扰民、社区安全和环境成为了主要集中的问题。