专家解读两限房政策走向

　　两限房摇号可使更多人获益

　　昨天，就市国土资源局初步提出的关于两限房新政策走向，记者采访了首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆。对于市民广泛关注的摇号问题，张跃庆认为这种方式有利于更多人获益。

　　-关于购买资质

　　两限房关注更急迫人群

　　记者：国土局提出，重点工程搬迁户，符合经济适用房购买标准，决定放弃经济适用房想买两限房，家里有重病人、残疾人的家庭，可优先购买经济适用房。对此，您怎么看？

　　张跃庆：两限房总体上，是保障中低收入者的住房需求，但民生也有个先后，应该先解决最急迫需要解决的那一类人。

　　摇号是为了更多人获益

　　记者：根据初步计划，两限房购房者的资质审核要进行两级审核、三级公示，房地产商无权审核，两限房销售初始，考虑到可能的供不应求的局面，会采取摇号的方式。对此，您怎么看？

　　张跃庆：这种严格的资质审核管理，是非常必要的，可以有效防止两限房的销售，重蹈以前经适房被富人买下的覆辙。以前经适房销售之所以出现问题，就是因为把销售的权力给了开发商，开发商为了多卖房，是不会特别关注购买者资质的，由政府部门严格审核，由开发商销售，把审核权和销售权分开，可以尽可能地避免这种行为的发生。

　　至于摇号，只是销售的一种方式。相对于排号的方式，它更加公开透明，也可以避免市民熬夜排队的情况出现，在供给有限的情况下，是一种不得已的方式，根本的办法，还是加大两限房的供应量。

　　绿卡人群审核可能较严

　　记者：国土局提出，两限房购买者须具备北京户口，持北京绿卡的、北京市吸引的人才可临时调剂供应。对此，您怎么看？这些绿卡持有者相对收入较高，这是否与两限房保障中低收入家庭住房的初衷相违背？

　　张跃庆：我想这个政策还是符合中央精神的。两限房应该主要解决的是中等收入阶层的住房需求，绿卡持有者中的绝大多数，应该还是符合这个条件的，对于一些可能的高收入者，我想首先政府会在收入水平、家庭资产等方面，对其做进一步的限制和审核。其次，如果这些高收入者购房为了投资，政府应该在销售政策上对这一块进行限制，防止这种情况发生。

　　我想，北京之所以考虑给这部分绿卡持有者调配供给两限房，主要也是出于促进北京产业发展的角度考虑，是一些相关的配套政策。

　　-关于上市交易

　　上市使资源利用最大化

　　记者：国土局透露，两限房必须在5年后才能上市销售，而且政府会收取一定比例的市场溢价金，但会低于经适房，对此您怎么看？

　　张跃庆：这个办法是符合市场经济规律的，也符合住房制度的政策规定。两限房毕竟不是纯粹的商品房，事实上也是享受了政府的政策优惠的，只是没有直接的补贴。因此，在其上市交易时，政府收取一定比例的溢价金是合适的，因为政府一开始的政策优惠是为了解决住房困难人群的住房需求，如果你上市交易了，证明你已经不属于这部分人了，政府收回对你的补偿是没有问题的。

　　此外，允许两限房在一定年限后上市交易，是一个对居住者和政府都有好处的事情。对于居住者而言，可以满足他不断提升的住房需求，过几年条件好了，当然可以买个更好的房子住；对政府而言，其退出的房子，进入二手房交易市场，又可以解决另一部分人的住房问题，使有限的资源得到了最大配置。

　　-关于价格

　　认为价格还有降低空间

　　记者：两限房目前采取定售价、竞地价的方式。一些高于经适房标准，又买不起商品房的市民认为，两限房的房价还是贵，您觉得呢？

　　张跃庆：现行政策是解决问题的方法之一。另外，我还有一个建议，也可以由政府设定一个最高价，开发商在不降低质量的情况下，竞销售价格，价低者胜，这样，可能形成一个更合理的价格。

　　两限房不一定平抑房价

　　记者：您认为两限房的推出，对平抑商品房价格会有帮助吗？

　　张跃庆：我只能说，两限房的推出，减少了购买商品房的需求，但目前，影响我国房地产市场价格的因素很多。因此，需求减少，并不一定意味着房价会降低。

　　-关于性质

　　两限房是特殊的商品房

　　记者：国土部门曾数次强调，两限房的本质属性是商品房，要按市场的规律来办，但政府又对其进行了很多限制，其商品性如何体现？这两个方面如何协调？

　　张跃庆：不光是两限房，即使是经济适用房和廉租房，本质上也是在市场机制下，按照商品房的操作模式在运作，开发商是可以取得合理利润的，是符合我国进行的住房商品化改革大方向的。

　　不过，住房本身就是一种特殊商品，价格较高，关系民众生活，住房市场更多的应该是消费市场，而不是投资市场，因此，在推动其进行市场化改革的同时，政府必须对其进行调控。现在对两限房采取的诸多限制措施，是政府对其进行宏观调控的表现，因此，这两个并不矛盾。住宅市场不能是完全的自由竞争市场，不能用市场的办法解决市场的问题。