专家称政府不能过多干预私权

　　■各方反应

　　业委会：

　　应明确指导监督权限

　　光大花园业主委员会主任陈兵表示，街道办事处指导和监督的权限应当有具体明确的规定。如果没有具体的规定，街道无法进行指导工作，街道也有可能会根据自己的意愿来做出决定。另外，社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展活动。法律规定，居委会是一个居民自治组织，而业主委员会是业主的自治组织。业主的权利被另一个自治组织来指导，是没有法律依据的。

　　陈兵说，业委会的重要决定必须送达每一位业主，这是不可能做到的。如果表述为业委会应尽一切合理可能，将重要决定送达每一位业主，并且将“合理可能”的具体方式规定出来，例如EMS、电话通知、上门送达、小区内公示等，可操作性会更强。

　　房地产律师：

　　应出台具体细则解释

　　北京市律师协会物业管理专业委员会主任秦兵说，新规定还需出台具体的细则进行解释。比如备案程序由业主要求设立业主大会，并主动上报物业所在地的街道、乡镇。街道、乡镇在收到申请后，应出一份书面指导意见。这样会有一个问题，如果街道、乡镇迟迟不出书面指导意见，故意拖延时间，怎么办？

　　另外，业委会期满要换届，还应当具体规定，换届以前，老的业委会在新的业委会产生之前，要继续履行业委会的权利和义务。

　　■对话专家

　　政府不能过多干预私权

　　蔡若炎（海淀和谐社会发展中心理事长，曾参与过《业主大会设立和运作指导规则》的制定研讨）

　　记者：北京市已经酝酿《业主大会设立和运作指导规则》很久，作为参与讨论的专家，您觉得这个规则的出台最应该把握的原则，或者说最应该避免的是什么？

　　蔡若炎：一个问题必须要坚持，业主行使的权利是物权，物权是私权，是排他的，严格意义上任何人都不能剥夺的才是物权。

　　所以政府在制定《业主大会设立和运作指导规则》的时候，一定不要过多地干预私权，而是规范政府部门的一些做法。对于业委会的限制性规定也不应该做得太多，更多让业主以公约的形式自己约定。

　　记者：为什么小区一定要聘请物业公司来管理，公共服务由政府承担，电梯和保安都可以由业主单独聘请专业的公司来做？

　　蔡若炎：你说的这个问题很重要。目前，很多人都说不清楚物业到底是做什么的，这也是中国特殊文化决定的。在国外，物业区域是以一栋单体楼为单位，物业需要负责的其实就是维护公共的健康及增值，比如电梯、水井等等。而大楼外的保洁以及保安服务都应该是政府的公共服务。

　　中国的特殊文化决定，一个区域一个区域都要用围墙围起来。比如，一个小区至少也要包括两栋楼，这样就出现了公共部分被私化，那公共部门的绿地、保洁等就需要物业来承担，导致了公共服务与物业服务的混合。所以政府一定要想办法将公共服务从物业服务中剥离，保证物业的纯净，才能使百姓满意，也能减少物业与业主间的摩擦。

　　记者：您觉得业主与物业冲突的根源是什么？

　　蔡若炎：根源就是居民权与物权没有分清对待，拥有房产的叫业主，业主拥有物权，物权随产权的消失而消失。但居民权是在一个区域内生活的人所享有的权利，比如房主就享有物权，而租客在这个区域就享有居民权。现在很多小区都有房产租赁的现象，就不能用物权管理居民权。本版采写 本报记者 郭爱娣 张燕