专家解读北京限价房政策十大争议

　　专家：售价应有弹性，否则会成鸡肋

　　上有政策，下有对策，从来都是房产市场的常见现象。目前正在公开征求社会意见的限价房政策是否合理？是否容易出现政策“真空带”的漏洞？

　　带着市民热议的十大焦点问题，记者起初联系了北京市建委，希望能得到政府部门的权威解读。市建委的新闻部门回应称：因目前政策还未出台，只是在征求意见阶段，现在不便接受采访，建议记者先发采访要求，待限价房政策正式出台后，有关部门将对媒体进行统一答疑。

　　记者随后采访了对限价房现象多有研究的中国管理科学研究院研究员李开发，他阐述了他对这些争议的观点。

　　-争议1： 三口之家年收入8.8万以下的标准是否合理？

　　青年周末：目前公示的限价房细则，将3人及以下家庭的年收入定为8.8万以下，4人及以上的家庭年收入定为11.6万元以下。这个年收入的设定是否合理？

　　李开发：限价房是基于在低收入特别困难基础上的廉租房、面向广大中等收入阶层的普通商品住房以外的一个较新的住房类型。据2006年统计，北京市的人均年收入为19758元，户均2.7人，这样就意味着，居民家庭平均年收入为53346元。既然限价房针对的是不符合经济适用房供应标准、但依然需要改善住房质量、提高生活水平的一类人群，其收入标准当然要较经济适用房的标准高一些。 8.8万元与经适房上限的家庭年收入6万元以内相比，高了46%左右，可以说相对比较合理。

　　-争议2：若买房人年收入突然大涨，是否还能持有限价房？

　　青年周末：现在的标准并未涉及收入突然出现大幅度浮动后应如何应对的问题，比如说有一户人家取得了限价房的购买资格，还买上了限价房。可这家人购买成功后，其家庭主要成员的收入突然大幅度上涨，一年能挣二三十万了。像这种情况，他们住限价房是否公平？政策是否应考虑这种突发情况？

　　李开发：这种情况在实际生活中是肯定存在的。依照文件的规定，家庭成员的收入不断增加是个常态，超过了购买限价房的上限也是常态，但是只有在轮候期间才会失去购买资格。如果收入增加超过标准，但若已获得限价房资格，就不在取消之列。就是说，在正式售房前，政府相关部门依然可以进行资格再确认，确认以后就不应当变动了。政府希望许多人收入不断增加，并不会因为收入增加而收回其已经购买的限价房或补交相应的房款。这是一个合理的机会均等问题。

　　-争议3： 若家庭人口突变，购买面积标准是否应照旧？

　　青年周末：与收入突变情况类似的也有人口突变的情况。比如某家原来有三口人，买完限价房后，家里的一个老人突然去世了。这时，人均面积就超过15平方米了。像这种情况，是否应让其降低标准购买，或取消购买资格？

　　李开发：这个问题很确切。人口变化是生活中正常现象。那么，我认为一个比较可行的操作标准是，在最后正式购房的确认通知时限前，可根据人口变化进行调整，此后就不应再有变动。这既严谨，也体现人之常情。

　　-争议4： 单身家庭的规定，是否会引发婚姻作假？

　　青年周末：以往房产市场上，为房子而在婚姻上作假的案例也时有发生。限价房有可能出现这样的现象吗？

　　李开发：有可能。不过，总的来说，应当是极个别的现象。政策中有公示过程，公示就是鼓励社会监督，不要让假的蒙混过关。至于假离婚与假结婚的问题，还是依据国家《婚姻法》的规定来执行。而且，感情上的事有时候说不清楚，弄真成假、弄假成真都不好说。为了一套房子，而且还是不具备多大投资潜力的限价房，就拿自己的婚姻开玩笑，太不值得。

　　-争议5： 若跨区购房， 会否有人瞒报人均居住面积？

　　青年周末：此外还有人均面积审核的问题，据《北京青年报》2月20日报道，“因买房办理贷款手续而了解到目前各区县房屋权属信息还尚未联网的严先生称：‘目前，我在朝阳区房管局根本没有办法查到我在海淀区的房产，因此，今后限价房申购过程中，申购家庭的住房情况也很难真实了解到’”。这是否意味着，若申请人跨区购限价房，他有可能瞒报人均居住面积？这是否会成为政策实际操作后难以审核的“真空地带”？

　　李开发：据我所知，北京实行限价房以区为主的管理制度，在本辖区内申报。目前还没有制定关于跨区购房的详细细则。但是依据现有的文件精神，解决监管的事可由两个区共同审查，以出售方为主，这样可能解决监管不到的问题。

　　但关于人均使用面积方面的相关规定的确存在不足。首先，使用面积有建筑学的使用面积，也有房内实际使用面积，应当在政策中明确是户内实际使用面积。此外，在北京的较宽裕的人群中，设定这样一个标准似乎偏低了。我国建设部规定的小康住宅标准是人均居住面积30平方米，北京标准里规定的人均15平方米最好能放宽到人均20平方米。

　　-争议6： 限价房能否允许出租？

　　青年周末：目前读者热议的问题中，还有这么一条：“相比经济适用房管理办法中规定不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动的规定，限价房新政对此并未做明确说明。”限价房应不应该允许出租呢？

　　李开发：限价房是政策性住房，是政府解决中等收入阶层的一种调剂型的商品房，对购房人群的资格有严格限定。其根本的要求是，限价房是自住房。如果用来出租，则背离了限价房的宗旨。所以，不应允许用来出租。除非再加一条：在补交相应的差价款后，这种出租才可获允许 。

　　-争议7： 限价房的质量及售后会否因“限价”而难以保证？

　　青年周末：限价房的质量及物业管理会否因“限价”而降低？

　　李开发：不会。这些年来，北京市的建设质量监管是严格的，在国内许多城市出现的房屋质量问题，在北京相对较少。

　　-争议8： 外地户口该不该有限价房的申购资格？

　　青年周末：标准公示后，很多在京的外地人特别失望，因为户口问题，他们在不少方面已经有所受限，不许外地人买限价房，这公平吗？

　　李开发：限价房该归纳为在北京工作和居住的人群的一种福利政策住房。北京是个移民城市，大量的外地人口扎根北京，为首都作贡献，但我们的户籍制度管得过死，不利于北京引进人才，不利于提高北京的竞争力。我认为应适度放开限价房政策，比如，若外地人在北京工作已满三年，有暂住证与居住证，有在劳动部门的工资名册等，可适度考虑其申购资格，这样也体现对外来务工人员的重视。

　　-争议9： 要是房价万一降了，买限价房的不就亏了？

　　青年周末：限价房的售价是固定的。但当下的形势是，除北京外，不少城市的房价似乎出现拐点，有下降趋势。要是现在买了限价房，以后万一周边的商品房降得比限价房还便宜，那不是亏了？

　　李开发：这种现象在广州等地已经出现了。广州的第一批限价房开售，销售当天，就有百余套房源遭弃购，附近的商品房有比这个盘便宜一千多的，开发商还打出那样的广告：“比限价房更便宜的商品房”。所以，对于北京而言，要做好限价房的价格形成机制研究，保证其价格优势。我建议政府可采取与市场商品房价格浮动接轨的办法，比如确定比周边商品房的价格低30%。如果商品房价格下跌了，限价房要咬住浮动降价。造成降价减少收入部分由政府用减税或其它方式进行政策性补助。

　　否则，要是商品房真跌到跟限价房价格相平或更便宜，那么，政府就会处于尴尬境地，限价房就成了鸡肋。

　　-争议10： 限价房要是卖得太贵，还算得上“限价”吗？

　　青年周末：今年北京新推出的丰台区纪家庙限价房7800元/平方米，有网民惊呼：“这么贵，还算限价房吗？”。如何看待这一现象？

　　李开发：目前限价房实际是一个弹性的价格形成机制。要发挥市场的机制，应让更多的开发主体参与竞争。目前来看，一些限价房由于地块过大，总价过高，门槛过高，最后只有两三家开发商竞价，而且这些开发商都是低头不见抬头见，在竞价时大家好说话，能互相合作。再往深了说，竞争主体少，很有可能滋生腐败。这样很可能使限价的愿望不能实现。

　　——政策链接——

　　什么样的人能买限价房

　　根据市建委公布的《北京市限价商品住房管理办法(试行)》、《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》征求意见稿，申购限价房有以下标准：

　　1. 城八区家庭申购条件为：家庭人口3人及以下的，家庭年收入须在8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下；家庭人口4人及以上的，家庭年收入需在11.6万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值76万元及以下。各远郊区县可结合实际情况制定相应准入标准。

　　2. 申请人须具有北京市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。

　　3.已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。(更多详细条款请参看北京市建委网站相关文件)