核心关注 房价清单：税费占30%(2)

　　啥叫“不可预测费”？

　　王超斌认为最不可思议的是清单上有一项“不可预测费”。据说该费用占到项目总造价的1％~2％，如果找找关系，可以少征，甚至不征。

　　除了地方政府征收的各类费用，房地产行业还要缴纳营业税、印花税、城建税、教育附加税、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等，累计约占房价的15％。

　　其中有些属于重复征收，例如既开征土地使用税，又征房产税；既征收土地出让金、营业税和所得税，又征收耕地使用税和土地增值税。

　　按照王超斌的计算，这些税费合计就占到房价的30％~35%。

　　“磕地”成本揭示“潜规则”

　　税费只是明面上的，开发商反映说，从拿地、开工、预售、验收，整个开发链条的各个环节都要打点，“公关费”不比税费少。

　　开发商最难的是拿地。“磕地”已经成为业内的专用术语。一是形容非常难，磕头也未必给你；二是形容每拿一块地都要长时间公关。每一家生存下来的开发商都有一部非凡的“磕地史”。

　　一位不愿披露姓名的北京开发商老总说，“招拍挂”以后，混乱的公关现象得以减少，但公关“花的钱比以前更多了”。

　　“税费的征收是弹性的，跟官员关系好能拿到折扣，这就刺激开发商加大公关投入，公关费用最后打入房价，由买房人埋单。”和王超斌一道参加3月8日调研的全国政协委员金正新说。

　　“大家都只看到房价上涨，没看到背后各种税费和公关费用也在涨，根治房价需要全面下药。”另一位参与调研的政协委员向随行的记者说。

　　据21世纪经济报道

　　建议

　　建土地收益储备金遏制过度开发

　　在渝全国政协委员吴刚建议：提取政府卖土地的一部分钱用于改善民生

　　本报北京专电 “各级政府在房地产开发的过程中，各种收益资金，大部分归地方政府掌管使用。”在渝全国政协委员吴刚昨日表示，他在两会上提交了一份《关于国家建立土地收益储备金制度的提案》，核心内容是政府出卖土地的收益，要提取部分作为土地收益储备基金，当届政府不能随意支配，以遏制地方政府过度搞开发。

　　土地收益金大多归政府

　　“政府出卖土地给开发商，可获得土地出让金、配套费等各种收益，而土地开发收益资金流向、管理、使用更是百姓关注和议论的焦点话题。”吴刚委员表示，目前土地开发带给政府的各种收益资金中，除部分土地税上缴国库外，其主要收益归地方政府掌管使用。吴刚认为，当前社会上普遍热衷于急功近利搞土地开发，部分原因正在于此。

　　提取部分建立储备基金

　　“政府不能把卖土地的钱拿来花光用完。”吴刚由此形成了一份《关于国家建立土地收益储备金制度的提案》已提交两会上。

　　他在提案中建议国家建立土地收益储备金制度，将土地开发的收益提取20%、30%或50%作为收益储备基金。

　　“这是公共财富，当届政府不能随意动用这笔基金”。吴刚委员说，这可以在一定程度上限制地方政府不计后果过度开发出让土地。

　　同时，还可利用土地储备基金的增值功能，可以将其一部分用于支付土地开发过程中由于拆迁产生的安置补偿费或者用于改善民生。

　　吴刚委员表示，香港在上世纪九十年代初就建立了“土地基金”，香港土地出让或批租收益一半归当届政府，一半进入土地基金归未来政府。据有关资料显示，香港“土地基金”1986年成立时净资产只有7.7亿港元，到1997年累计地价收入达1094亿，投资盈利400亿，至1997年回归交接时交给特区政府的款项超过1700亿港元。

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