尴尬的木屋别墅

　　本刊记者/赵晓秋

　　提要：专家认为，虽然国家对于“小产权房”问题早已明确地表明了自己的反对立场，但仍有人选择“小产权房”。 其实这反映了在“小产权”这个迷局里，买意味着风险，不买可能意味着又一次安家置业乃至投资机会的丧失。

　　2008年2月23日，初春的北京虽然阳光明媚，但仍然让人感到丝丝寒意。北京一所著名医院的医生陈涛(化名 )，以兴奋的心情和两个朋友开车趋往位于北京市昌平区的一个叫“流村”的村落。微冷的天气以及期间的几次迷路都没有破 坏陈涛的好心情，因为在那里，陈涛要实践自己梦想多年的“富人”生活。

　　山坳中的木屋别墅

　　经历了近2个小时的车程，陈涛和朋友们终于赶到了位于北京市昌平区的一个村落。在朋友之指引下，陈涛开车来到 一座平房前。从外部看，这里和普通的民房没有什么差别，走进院落后，就可以看到这实际上是一个类似售楼处的地方。

　　进到屋子后，陈涛并没有急着询问木屋的事情，而是仔细地打量起这个自称“俄罗斯风情园”木屋别墅项目的办公室 ——办公室四面的墙壁上挂着不同造型的木屋的照片，除此之外，有一面墙专门挂着用相框镶嵌起来的各个媒体报道，包括《 中国房地产报》介绍的木结构房屋的报道和俄罗斯原木进口涨价的报道，特别引人注目的还有京城一家著名晚报一篇关于小产 权别墅调查的报道。

　　“您可以先交1万元的定金，就可以选择一块地留着盖别墅了。”木屋别墅项目的一位销售人员打断了陈涛的观察。

　　在这里，陈涛要购买的不是传统意义上钢筋水泥的房屋，而是一个全部用木头搭建的别墅。在来到这个被当地村民称 为“俄罗斯风情园”的木屋别墅群之前，陈涛对木结构别墅充满了好奇，“想看看，一个屋子都是木头做的是啥感觉”是陈涛 有兴致在寒冷日子里开车来到这里的一个原因。

　　虽然是经朋友介绍来的，但是陈涛对这个首次听到的木屋别墅项目还是有很多疑问。木结构房子结不结实？能抗震吗 ？是不是容易着火？能不能防腐、防虫和白蚁侵袭？会不会受潮发霉变形而散发异味？

　　对于陈涛和朋友们的疑问，“俄罗斯风情园”项目的销售经理魏经理说，木结构住宅在欧美国家非常流行，它的很多 性能都优于钢筋混凝土建筑。作为一家旅游开发公司，他们负责开发棋盘山风景区，而“俄罗斯风情园”项目是景区开发的一 个项目。因为有规定，在风景区不能建筑永久性建筑，这也是他们修建这些木屋别墅的原因。

　　在魏经理的带领下，陈涛开车进入一个被当地村民称为“棋盘山”的风景优美的群山里。在汽车拐了几道弯后，陈涛 惊奇地发现，在这个待开放的风景区的一个山坳，坐落着近百栋风格各异的木结构别墅。其中有修建好的，还有正在修建的， 现场工地的气势很大，虽然刚过完春节不久，但工地现场已经不少工人在忙碌，不时还有像陈涛一样的挂着北京牌照的车子出 出进进。

　　“这些都是来看房子的。”魏经理告诉陈涛，从2007年开始开发木屋别墅项目以来，他们的一期木屋项目的近1 00套别墅已经都销售完了，二期也已经预订了40多套。

　　谁在购买木屋别墅

　　“你看到的已经成型的别墅都是有主的。”魏经理对陈涛说，一般购买木屋的人要先交纳1万元的定金，选好修建木 屋的地点后，再交1/3的钱款后就可以和设计师一起设计自己房屋的布局，设计完毕后再交1/3的钱款，木屋项目开发商 就负责从俄罗斯进口樟子松的木头为购房者建造。

　　就在陈涛和朋友穿梭在各个形态各异的木屋别墅时，张宏(化名)正在仔细地选择自己的“家”。

　　“我已经来了好多趟了，没有交1万元的定金，而是直接就交了15万元。”张宏在接受记者采访时，执意要求记者 化名，原因是他是北京一所高校的法学教授，“身份比较敏感”。

　　一位当地村民说，每天都会有很多的“城里人”来这里看木屋。其中不乏大学教授、医生、媒体人等在村民眼里的“ 有地位的人”。

　　“这里的木屋别墅并没有做过广告和推广，买房的人都是口耳相传知道这里有木屋别墅的。”这位村民说，对于城里 人，用五六十万元“买”一个为期70年的、可以住人的“乡间别墅”，比在城里买房划算得多。这位村民热心地替木屋别墅 做着宣传，她希望多些人来这里买木屋，“我们这里主要是靠种柿子生活，山里的柿子都烂在树上，多些城里人来，也许柿子 会好卖。”

　　可以说，在当地村民眼里的陈涛、张宏并不是买不起房子的人。陈涛在北京市区二三环之间已经有了一套两居室的商 品房，那是他在20世纪90年代底购买的。

　　“但人对房屋的需求是无限制的。”对于自己的买房举动，陈涛的解释是，平日里大量、繁忙的工作让他感到疲惫不 堪，“一直渴望能有一个不同于城市生活的日子”。

　　同样，曾经有过国外做访问学者经历的张宏一直希望改善自己的住房条件，在学校做了几十年教授的他一直蜗居在一 处几十平方米的房子里。但在城市里，因为高房价，他只能压抑自己的住房需求，购买这样的木屋别墅，退休的张宏想搬到这 里“安安静静地写几本书”。

　　经过一番细致的考察，这里的木屋别墅让陈涛心动不已。此处一套面积150平方米的别墅的价格是60多万元，与 这里车程有30分钟路程的一片别墅群的价格是每栋近千万元。“而且销售人员说，还会赠送我们家具和家电。”陈涛直言不 讳地表示这样的价格和优惠实在让他心动。

　　但陈涛也有他自己的顾虑，因为这里的别墅是小产权。同样，小产权也是购房者张宏要记者弱化他是“法学教授”的 原因。

　　“是否被拆掉以及能否转卖”是陈涛面对木屋低廉价格而又犹豫购买的主要原因。其实，不少像陈涛的购房者虽然大 多表示之所以青睐小产权房，是因为急需改善住房又无力承担商品房的高昂售价，但他们似乎更关心木屋的升值空间与转手操 作的实际问题。

　　小产权别墅的难题

　　陈涛的顾虑并非多余。2007年6月，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城 市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益 难以得到保护”。

　　2007年12月初，国务院先后出台了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》和《关于促进节 约集约用地的通知》。推行严格的土地政策，严格禁止城镇的居民到农村购买“小产权房”。2008年初，国家有关部门又 再次重申了“叫停别墅用地”的政策。

　　对于陈涛的顾虑，木屋别墅项目的一位销售人员的解释是， “叫停别墅用地”的政策并非针对木结构建筑。“依据 国务院的通知，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地上、农民住宅或‘小产权房’。我们的木 屋首先不是建造在农民的宅基地上，而且我们的木屋别墅也没有占用和破坏农民的农用地。”这位销售人员说，修建木屋别墅 的山坳是当地村民种柿子树的地方，修建木屋时，他们没有破坏当地的山势，也没有砍伐村民的树木，而是利用树林间的间隙 依山势而建。

　　“这些并不违反国家的规定。”这位销售人员告诉陈涛，项目与当地村里签了70年的土地租赁合同。陈涛购买木屋 别墅后，村里会给陈涛一个“荣誉村民”证，以保障陈涛享有房屋的权利。如果将来真的遇到政府征地、拆迁，项目的开发方 也会把木屋整体迁移到别的地方。

　　对于陈涛担心的木屋转手买卖问题，这位销售人员悄悄地告诉陈涛，这里的木屋别墅还没开始入住，但已经有人转手 买卖木屋了，“一期的房屋按二期的价格买，赚了不少”。

　　面对陈涛的“左右为难”，魏经理透露给陈涛的信息是，可以搭建木屋的地方已经所剩不多了。

　　最后，陈涛还是决定先交上1万元的定金再说。在开车离开木屋别墅之前，陈涛还希望魏经理多盖些木屋别墅，“人 多了，政府就不好拆了吧。”陈涛直言不讳地表明了自己的想法。

　　小产权房升温是这两年的事情，随着城市正常程序开发的房产价格攀升，有一些人就把目光投向了在农村开发的小产 权房，现在来看，小产权房的价格一般是城市房地产的1/4到1/3，随着需求的增长，在农村特别是市郊开发小产权房的 规模越来越大，形式也越来越多样。

　　2008年1月8日，中央电视台《第一时间》报道北京通州出现了一些既像农场又像房地产的项目。1月15日， 《新京报》报道顺义区南庄头村的绿民农业园项目。报道称，这些“大棚配院房”项目是54平方米房屋加350平方米的大 棚，租价为19.8万元，期限25年。这样的“农业地产”项目以低廉的价格和田园优势吸引了市民的追捧。

　　专家认为，虽然国家对于“小产权”房问题早已明确地表明了自己的反对立场，但仍有许多人选择“小产权房”。其 实这反映了在“小产权”这个迷局里，买意味着风险，不买可能意味着又一次安家置业乃至投资机会的丧失。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2008年3月下半月刊)