学学德国的“法治房价”

　　河南开封 雷泓霈

　　数百亿欧元的“海外炒房团”也难以撼动德国稳定的房价。这种房价才是公平合理的，群众才能买得起房。

　　4月20日《文摘报》报道了《德国为何不怕“海外炒房团”》的文章，其实这与德国政府抵制房价炒作的“三大杀 手锏”有密切关系。一是指导价制度。目前，德国的地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定。这类指导价具有法律效力 ，所有房地产交易有义务照此执行，在合理范围内浮动；二是刑罚威慑。指导价之所以能得到执行，还缘于其有效的“执行威 慑机制”。德国法律规定，导致房价、房租等超高者甚至要承担刑事责任，其威慑作用不言而喻；三是重税限制。税收手段同 样是德政府遏制炒房的有效武器。在德国，用于买卖的房产首先要交不动产税，房屋买卖还要交纳交易税。

　　其实，德国的做法很简单，那就是推行强制性指导房价、威慑性控制房价和主动性制约房价等机制。政府设立“房地 产公共评估委员会”，负责制定当地的指导价，因为这些人士是专业的、内行的，站在懂得成本、核算成本和控制暴利的基础 上，将房价制定在稳定、公平与合理的状态；而且如果因为自身制定的房价构成了“专业渎职”和“腐败房价”，还要承担刑 事责任，任何房价控制部门都不愿意用微不足道的利润换取自由、权利的丧失。

　　更重要的是，房屋买卖还要交纳交易税，“重重税收已大大压缩了炒房者的利润空间”，“炒房团”梦想得到的利润 投机被挤压得所剩无几，疯狂炒房的市场投机性和积极性自然就能得到遏制，消解了畸形房市形成、扩大和肆无忌惮的可能性 。数百亿欧元的“海外炒房团”也难以撼动德国稳定的房价。这种房价才是公平的、合理的，群众才能买得起房。据统计，“ 在过去10年里，德国物价总水平平均每年上涨2%，而名义房价每年仅上涨1%。换句话说，扣除物价上涨因素，德国房价 实际上是在缩水”。这种来自政府、专业人士和税收的理性制约就是笔者所谓的“法治房价”。

　　再来看看我们的房地产市场，房价制定者多是开发商，政府物价部门很少对他们进行监督和强制性制约和规范，于是 他们疯狂地将利润最大化，将所有的“腐败成本”、“暗箱操作成本”也算在房价内，不惜鲸吞群众血汗钱。缺乏专业人士的 价格规划，缺乏必要的成本公开和透明，房价成为云天雾地，不愿透明，自然就隐含很多不公正和不公平的嫌疑。

　　遗憾的是，面对这种“自己给自己定价”、“疯狂天价”，法律却缺乏必要的制约和规范，有的人还以市场经济的名 义疯狂扩大物欲，淡化房产开发的公益性和公共品属性。这种“睁一只眼闭一只眼”的行为，就等于纵容“天价房价”，使得 不良房产商或炒房团得到了“法无禁止就允许”的合法护身符，私欲无限膨胀，房价难以遏制。

　　所以，我们也不妨从专业定价、司法制约和税收等方面强化我们的市场监管职能，提升政府、司法对推进“公平房价 ”的责任和公信力。虽然不能照搬照抄，但如果我们也做到了上述客观、理性的调控，我们的房价肯定不会如此“日上三竿” ，更上层楼，房产暴利也就能得到有效遏制。 -