楼市萧条同时 投资客们感到贷款难度越来越大

　　金融调控的力量

　　李耀智认为，银行信贷不再强力支持投资客，楼市方向的扭转就容易得多

　　楼市萧条的同时，投资客们感到贷款的难度也越来越大。

　　“城中央”的销售代表王力说，有几十套房去年8月就交了定金，但至今办不下贷款，无法成交。

　　“深圳此次房价下跌，与金融系统的调控有很大关系。”李耀智说，按照中原地产深港研究中心的研究，以往历次调控未起到预期作用，原因在于金融系统的支持不够。

　　如2006年6月“九部委十五条”发布之际，银行不仅没收紧房贷，反而推出各种刺激消费的信贷产品，使投资者背后有强大资金支持。

　　去年则不同，银行7次加息，多次上调金融机构存款准备金。去年9月27日，中国人民银行及中国银监会联合发布通知，对房地产信贷政策做了重要调整，确定了第二套房贷利率。

　　在深圳，去年7月开始，各商业银行就减少了房贷数量。据中国人民银行深圳中心支行的数据，去年8月各银行的房贷总额是145亿，9月是99亿，10月则为49亿。

　　中原地产去年的统计显示，因无法取得贷款而取消合同或追加首付的个案大幅上升，有近3成个案无法取得贷款，剩下7成中即使取得贷款，贷款总额也普遍下降两三成。

　　“如果银行信贷不再强力支持，楼市方向的扭转就容易得多。”李耀智说。

　　政府的调控政策

　　推出两限房，“剥夺”开发商定价权，并让购房者“看到希望。”

　　深圳房地产研究中心副主任王锋分析，深圳房价实现下跌，本地政府的宏观调控也功不可没。

　　2007年11月30日，深圳国土局发布了两宗“两限房”用地土地使用权出让公告。两限房挤压了开发商的利润空间，“剥夺”了开发商的定价权。

　　王锋认为，不具备自由交易和投资功能的两限房，能实实在在解决部分中间阶层的住房需求，使他们看到了希望，一些人在买房问题上有所观望。

　　两限房以龙华和宝龙工业区为试点，前者是近年来房价升幅较快区域，后者是未来两年的热点开发区，两限房的推出有助抑制该区域房价上涨。

　　去年7月10日，深圳国土局还发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，作出了“境外个人只能在深圳购买一套用于自住的商品房、不能购买非住宅物业”等规定，限制外资炒房。

　　此规定的背景是，深圳房产市场有一支外来投资力量，以香港的个人投资者所占比重最大。中原地产的数据显示，在深圳写字楼及商用市场，港人购买的比例超过20%，在商品房市场，港人的购买比例近10%。

　　此外，去年11月1日起，深圳开征城镇土地使用税，占用土地越多，持有时间越长，地段越好，缴纳税款就越多。

　　王锋介绍，去年9月以来，商品房交易量持续走低，而银行严格控制信贷，开发商短期资金压力大，这个时候，开征土地使用税，开发商又面临税款压力，促使他们通过降价获得资金回笼。

　　王锋认为，深圳人多地少，市场敏感度大，一遇调控，容易发生波动，加之投资过旺使深圳这几年房价比其他地方上涨快，涨到了一定高度，调控时自然能回落。

　　低迷后的理性回暖

　　半求说，目前被套的多是生手，有经验的去年7至9月就出货了

　　在交易量走低的楼市，久违的促销手段重现了。

　　今年3月6日，一个叫“泰华阳光海”的楼盘，对联想员工开出6.5折的团购价。之前，一些楼盘还采取“特价房”、送装修、家电等手段促销。

　　直接降价，则从万科开始。去年9月深圳万科第五园三期开盘，均价14800元，今年3月1日该盘后期推出的房屋，均价11500元，且全部精装修。

　　而据深圳桑泰地产销售总监蔡灿介绍，他们的桑泰华府三期去年12月开盘均价2万元，年前售出三成，年后调到1.6万元，目前为止售出7成。

　　在开发商们的促销举动下，今年3月，房价下跌同时，与之对应的是成交量上升，成交18.97万平方米，环比增加194%。

　　在王锋看来，这是楼市回暖的迹象。他的判断是2008年深圳房价不应再有大幅上涨或下跌，进入到调整期。

　　王锋认为，房价下降也体现了市场自身的规律。过去投资客太多，随着投资客大量抛盘，今年置业是以自住为主的群体，他们理性得多，有持币观望的状态。

　　“2008年是买方市场，是自住客主导的市场。”深圳中原地产的研究认为，今年不会有投资客轻易进入市场，原因一是贷款利率调高，二是深圳租金相对稳定，回报率下降，对投资者不再具有吸引力。

　　深圳香地咨询公司的半求说，目前被套的投资客，多是生手，有经验的投资客已集中在去年7至9月出货，解套的大约有12000人。

　　按照半求的统计，目前被套的大约6000人，房产面积约70万平方米。

　　首次炒房就被套的张先生说，“只要稍微赚点就出手。”他对自己的投资还有信心：“关内土地越来越少，不怕没人买，只是时间问题。”

　　在深圳一家媒体工作的许小姐，被套了三套房，她认为有两种选择，要么忍痛“割肉”，要么出租，等两三年后再说。但怎么选择，许小姐还是没想好。

　　而供着6套房的阿君，则希望房子能尽快出手，好有进账。

　　□本报记者 钱昊平 深圳报道