房价接下来会出现拐点吗

　　作者韩秀云(清华大学中国经济研究中心高级研究员)

　　2008年，我国的房价会出现拐点吗？如果还没买房的话，是否应该持币待购？这是当前不少人最为关心的问题， 且看本书作者持何种观点。

　　住房需求还很强劲

　　价格由市场供求来决定。房价究竟向上还是向下，这要看对房子需求量的大与小，还要看房子供给量的多与少。没买 房的人希望房价跌，买了房的人希望房价涨。

　　要看房价是否出现拐点，先来看“供”。

　　房价推高的一个主要内在原因，是因为土地实行“招拍挂”制度(《土地法》规定，对于经营性用地必须通过招标、 拍卖或挂牌等方式向社会公开出让)后，地价升高了。

　　让我们再看看市场需求的主体。

　　第一部分是资金实力很强的群体，主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府 部门的实权人物、城市高级白领阶层，他们不仅有多处居住需求，还有购置多套房产的投资需求。

　　第二部分是30～40岁已经成家立业尤其是有孩子的群体，他们努一把力，掏出多年积攒的家底，再找父母亲朋借 点，勉强凑齐首付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房，生活也相对安定。

　　第三部分是20世纪80年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房 需求，更能适应贷款消费的生活。

　　第四部分是从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中，将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。他们有住 房和租房需求。

　　简单算算我国住房供求之间的关系，看看土地拍卖的价格有多高，就会知道这个房价的长期支撑点在哪里。

　　通胀刺激买房保值

　　很多分析评论说了，包括中国人民银行总行研究局也说了，我国房价与居民收入的比例，要比世界上其他国家都高。

　　但我们也要客观地看到，如果要降低这个比例，只有两招：一是把房价降下来，二是把收入提上去。

　　要把房价降下来其实不容易。现在来看，土地成本已经成为最重要的一块，建筑成本也有一块，房地产商的利润要有 一块，没有足够利润商人不干，所以想让房价降下来其实很难。

　　土地价格想降回去，怎么降？其实土地拍卖是相对公平的，价格由市场供求说了算，高就是高，只要有人买你也没办 法。

　　既然房价在哪个环节都不容易压下去，剩下的办法就是把人们的收入提上来。

　　谈到收入，很多人会说：“表面上看没错，收入是增加了一点，但物价涨得更厉害啊！”对了，这种现象叫什么？这 叫通货膨胀。

　　10年前的10万元如果能买套一居室，今天大概只能买间厨房。冰箱、电视都降价很多轮了，柴米油盐又搁不住。 那你这钱搁在哪儿不但能保值，而且还“大赚”呢？一个是股票，一个是房子。

　　但是，有些股票价格会大跌，甚至退市。所以最保险的，就是买房子。

　　大家都知道，我国物价指数还在向上升。在通货膨胀率不断上升的情况下，就是还完银行贷款的利息，不还是赚吗？ 房贷的利息如果是7％，物价指数也是7％，那你还银行的利息不正好就是通货膨胀率的那部分吗？其结果就是你没有还利息 ，因为利息率抵消了通货膨胀率。因此，买房确实可以抵抗通货膨胀。

　　房子不仅有居住价值，它还有投资价值，更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品，明白这一 点，对大家深入了解需求会有帮助，而不是总陷在抱怨当中。

　　股市或拉动房价涨

　　分析完供求，再回头来看，刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。

　　一是民营资本。如果说房价高了，它们会去哪里？难道是暴涨暴跌的股市？难道是1000美元1盎司的黄金？不是 地产有多好、多便宜，关键是这么多资金实在是无处可去，总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里吧。

　　二是国际资本。它们的钱实在太多，要想搭上中国经济的快车，搭上人民币升值的快车，能抬腿的机会就这么几个。

　　三是股市资金。2008年楼市突然发呆了，为什么？股市暴跌了，“容易钱”、热钱的力量少了一大块，被套在里 面的人到处找钱解套，哪里都缺钱，人们无暇顾及楼市。

　　四是居民储蓄。截至2007年末，我国居民储蓄存款余额为17万亿人民币。

　　供给分析了，需求分析了，内因分析了，外因也分析了，读到这里，大家会看到除了股市喘了口气，其他导致房价暴 涨的因素一个也没退场。换句话说，下一次房价暴涨的原因，很可能是股市再次大涨。

　　(：：摘自《看不懂的中国经济》中信出版社2008年6月版定价：36.00)