“退地”背后的风险

　　一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。

　　撰稿·殷冬明

　　开发商拿了一块地，玩不转，认亏，退了，赔了一个多亿。每个人都在心疼那一个多亿，毕竟，谁挣一个多亿都不是 容易的事，结果灰飞烟灭了。套用陶渊明的诗，可道是“同行或余悲，他人心亦惊”。那个“同行”，我本想写成“同事”， 再一想，其实房屋价格下跌，那些手上还攥着高价地甚至天价地的开发商，有谁不是如枕荆棘，如坐火炉，甚至如抱炸弹？虽 说同行是冤家，但是那也不过是平日里乡里乡亲的斗个嘴儿，白个眼珠什么的。一旦黄河决堤，须臾没顶的时候，那点儿过节 又算什么呢？

　　因为开发商一直不招人待见，公众形象在全国行业排行榜里大概能够名列“负三甲”，所以很多人把这件事视为开发 商悲惨世界来临的标志，甚至认为“中国的房地产业是不是要就此崩盘”，他们倒并不怎么悲伤，甚至还有一点儿幸灾乐祸的 味道。

　　但是最糟糕的其实还不是开发商。既然是产业性调整，花大价钱买地的开发商固然是倒了霉的，可是他们毕竟还可以 退地，还有人能够收回去。这正如我们去买电视机，结果到家了发现有线电视涨到每天收费5万元，看不起了，这固然晦气， 但是我们至少7天之内还可以退货，我们不过亏一个运费。真正惨的是电视机厂，因为他们不能把电视机拆散了退给原材料供 应商。一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。而在房地产行业中，开发商显然是可以退货的。谁不能退货呢？ 是地方政府。

　　地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置。1994年分税制以后我国财权的集中度不断提 高，中央财政收入占全国财政收入的比重从1993年的22%大幅提高到2002年的54.9%。省级政府的财力也从1 994年的16.8%提高的2000年的28.8%。省级以下地方政府的财权只有余下不到20%的水平。可是，城市建 设，土地开发，哪一样都不是省钱的事。如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，恐怕中国城市土地的开发速度还 不到现在的10%。

　　政府花钱开发，开发商埋单；开发商拿地盖了房子，老百姓埋单。当房价回落，开发商高价拿的地成为烫手山芋时， 人们都愉快地说，开发商要不行了。可是开发商还可以退货。当政府的手上拿着开发商退掉的土地，他们该怎么办呢？

　　当然，对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，至多是价格问题。但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮 中大幅度圈地开发的二三线城市来说，那一块块即将被开发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手(而这几乎是一定 的)，那才是一场真正深刻的地方金融危机。(作者为易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座 教师)-