广州宅基地房变相出售获畅销 专家称将冲击市场

　　□专题撰文　时报记者 田桂丹 实习生 李新丽

　　日前北京市发改委表示，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。这被解读为，备受争议的小产权房开始入市交易“试水”。小产权房在广州被称为宅基地房，记者近日在广州大道北沿线多个村走访发现，虽然商品房楼市陷入观望的低迷期，但不少均价在2500元/平方米的宅基地房却卖得很“火”。

　　有“开发商”表示，宅基地房主要集中在白云区等区域，并已开始转向更远的边郊。近年来随着商品房价格的上涨，成交与建设呈增多趋势，据一个“家族”宅基地房开发者不完全统计，总共成交150多万套。专家认为，在未来15～20年内，小产权房将愈演愈烈。那么，其交易是否应放开以便规范？放开与否对广州楼市又会有怎样的影响呢？

　　宅基地房没有房产证

　　近两年来，来穗工作的陈小姐开始看起了广州大道北沿线的宅基地房。“主要是考虑到自己在天河上班，到广州大道北还算方便。”虽然去年底开始广州房价已开始回调，但陈小姐觉得她适合购买的区域，房价还是在自己的支付能力之外，因此还是保持对宅基地房的关注。

　　记者根据她的报料，来到斯文井、蟹山村、云苑新村、榕树头、握山村等广州大道北沿线的村落。行走在这些宅基地房集中的区域，墙上到处张贴着宅基地售楼信息。部分宅基地的宣传单张派发，充满了诱惑字眼：“热爱极简主义、因为我们的生活已太复杂……”、“物依然美、价依然廉等等。

　　看到“热爱极简主义”，该宣传单小区附近的住户调侃道，“‘极简主义’就是没有房产证嘛。”在记者踩盘的过程中，每个宅基地房的销售人员，都会直接先告知：“这个房子是没有产权证的，但是你的利益是可以保障的。”

　　买卖靠律师见证协议

　　据了解，目前广州宅基地房的开发，往往是由“开发商”跟村民谈好条件后拿地进行建设。因为在非黄金地段的村落，村民虽然手上有地，但往往并没有资金进行建设。因此“开发商”或一次性给协议好的地价，买断地块进行建设；或者先不给地价，但协议房子建成后要将其中的部分比例返还给村民。一般建成后返还面积较为常见，村民可拿回建成后房子的4成左右。

　　在斯文井村一间兼具办公和住宿的“开发商”办公室，工作人员边招呼记者留下一起吃中饭，边介绍道，购买宅基地房不用担心无房产证没保障的问题，因为买卖可以做见证：“签协议就行了，你一份、我一份、律师一份，这样就可以证明房子是你的了。”在宅基地买卖中，往往都讲明要多给1000元左右的律师见证费。

　　该“开发商”还介绍，不仅是一手宅基地房的买卖可以如此操作，宅基地房的转手也可“依样画葫芦”，不用担心买了宅基地房没办法转手。所有宅基地房的销售人员都表示，自己曾经经手过不少的宅基地房转手，并声称“一点都不麻烦，很容易的”。

　　房价走低宅基地房仍畅销

　　在广州大道北斯文井、蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，记者了解到，这里的宅基地房都不做装修，毛坯房房价平均约2500元/平方米左右。在去年下半年房价暴涨后，“十一黄金周”后初期，地段较好的宅基地房价也曾经达到2700元/平方米的左右。而在这些宅基地房区域，由于靠近白云山等自然资源，商品房往往开发成高端产品，房价不少于1万元/平方米。

　　但是去年房贷新政后，广州的楼市开始走冷并进入观望低迷期，对宅基地房的房价也有所影响，地段较好的宅基地房多为2500元/平方米左右，远至大陂村、大源村等地的宅基地房则为1700元/平方米左右。售卖宅基地房的人士表示，商品房楼市走冷后，宅基地房的房价有所影响但成交仍然较高。

　　多年售卖宅基地房的李小姐对市场分析得头头是道：“‘五一’广州商品房推出4万多套，才卖出319套；我们推出一栋共有14套，一下子就卖出了5套。当然是我们卖得好点啦。”蟹山村某宅基地公司的销售人员介绍，平均每月可卖出10多套房，多的时候可卖出20~30套房。

　　没有房产证 为何还要买？

　　陈小姐表示，她看过的宅基地房房价都在2500元/平方米左右，“比市场价低了不只一倍”。因此，明知不能拿房产证，但不少“想有一个家”外地人还是心动了：“以后有钱买商品房时，把宅基地房用作投资，租金也不低。”陈小姐目前在天河北租住了一套单间，每月租金也要1200元左右，“1年要1.5万元左右，想想还是不如买房划算”。

　　何为宅基地房

　　宅基地房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。

　　宅基地证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发“集体土地使用证”。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

　　宅基房特色 以单体楼为主可自创户型

　　记者多日看房发现，目前在售的宅基地房多数是单体楼，少数是小区管理。以小区管理推出的宅基地房比较抢手，在榕树头有一处小区设计的宅基地房，设有小区大门和门岗。每栋楼楼下还各有防盗门，除了没有成规模的绿化，与商品房小区并无二致。但该处的宅基地房已全部售完，同一“开发商”推荐去正在开发的项目看房。新项目位于白云农批市场附近，但是为单体楼，由于要返还面积给村民，户型设计估计还留有无窗的“黑房”。

　　斯文井某“开发商”笑称，在进行户型间隔时他们都是根据经验，“自己用笔画画就间隔了”。但是如果在建设途中买房，购房者可以根据自己的设想让“开发商”去做设计。比如有购房者就想将自己的一套三房，隔出单独门进出的一间房进行出租，“只要有要求我们都可以协商后去做。”

　　但也有户型设计和小区设计，极力与商品房保持差不多质素的宅基地房。这种房产的房价相比要贵100～200元/平方米。在握山村，记者发现，某宅基地小区的大门采用的是岭南风格的拱门设计，大门进去后别有洞天：有绿地、有竹林、有石凳，也有一些彩色的康乐设施。

　　销售方式 赠与或长租60年变相出售

　　继天河、白云等宅基地流转热点区域之后，番禺区有地铁的沿线村落，宅基地房的流转也开始露“苗头”。记者发现，不少番禺宅基地的信息在网上进行“兜售”，并且将“出售”隐晦为“出租”，并讲明国家规定宅基地不能买卖。

　　比如，在地铁4号路新造站附近的思贤村，就有一净面积80平方米的宅基地想租出。该地的介绍资料极其“专业”，还包括有现状图片和四周环境的介绍等。资料要求出租的年限为60年，地价为1300～1500元／平方米，全额一次性付清。

　　也有个人通过赠与的方式规避买卖禁令，获得宅基地地皮后，寻找合伙人进行建房。林先生(化名)毕业到穗工作不到3年，虽已经小有资产，却远不够购买中意的商品房。酝酿已久，去年在番禺区某城中村，通过赠与方式买下一块地皮。他通过法律咨询，发现宅基地拥有人可以将地皮赠予他人，赠予人和被赠予人之间也并不需要有什么特殊关系。他表示，在番禺这样的情况很多，大家不能拿到新的合法房产证，一般通过公证就可以，也没什么特别大困难。

　　林先生算了一笔账，个人买地皮起房，经济上当然会有些困难，但如果顺利找到三四个合伙人，就可以计划建低层房。施工费大概190元/平方米左右，另外装修和建筑成本约900/平方米，加上每平方米在3000元以下的地价，“绝对比买房划算”。

　　付款方式 基本上要求一次性付款

　　宅基地房在出售时，基本上都要求一次性付款。有“开发商”解释，这样的投资都是自己做，资金全靠自己筹集，不从银行贷款。“如果不一次性付款，哪里有那么多资金周转？”

　　但记者在采访过程中，也遇到了一个可“分期付款”的宅基地项目。据该开发商介绍，他们的项目位于大源村：“离大源公交车站只需步行两分钟，交通很方便。” “分期付款”的操作模式是，首付60%，其他的半年之内付清即可，可以选择自己喜欢的任意一种方式，可以按月来付，也可以按季来付。

　　据了解，宅基地房虽然单价比较便宜，但不能做按揭只能一次性付清，最低每套要15万元左右。由于宅基地房是毛坯房，因此还要支付装修费用。

　　“开发商”介绍说，如果委托给他们，简易装修每平方米二三百元就可以“很漂亮”了。以一套房90平方米计算，房价外需再付2万元左右。此外，购买宅基地房还要给村委交征容费，用于永水永电的安装。这一费用各村收取的标准不一，有的村要250元/平方米，有的则是一次性收取1000元。部分有小区的宅基地还需加500元/户的防盗门安装费。因此，买一套90平方米的宅基地大概需要一次性支付20万元左右。多数购买者经济实力相当不错。记者在榕树头某宅基地小区看到，小区内停放着不少私家车，其中不乏丰田等大品牌。

　　外来个体户买房18万豪装20万

　　“我不担心被拆迁”

　　记者来到南湖附近一处靠近路边的宅基地房，在4楼看现房时，正好碰到已经入住的黄先生一家在新房内招待前来祝贺入伙的亲戚。黄太太熟络地招呼陪同记者看房的“开发商”人员，参观他们装修的新房。

　　“开发商”向记者介绍，黄家去年以18万元的价格买下新房，装修前后共花了近20万元。因为是自己装修，所以包括厨卫在内装修材料全部选用最好的品牌。据了解，黄先生是潮汕人，现在白云区某批发市场做生意，购房后他将妻儿、父母接到广州居住。

　　没有房产证还如此大手笔地进行装修，难道不担心会遇到拆迁吗？黄太太表示自己完全不担心，“又不是只有我们一家买房。”她表示如果买商品，一次性付款资金周转压力较大；如果分期付款，虽然首付可能比现在买宅基地房总额少，但每个月都要月供很麻烦，而且房贷利息也是一笔不小的数目。“现在这样很好，房子不贵，周边环境好，可以招呼亲友到广州玩。”

　　退休老人市区有房郊区再买一套

　　“这里空气好适宜养老”

　　在斯文井村某宅基地小区的销售办公室，记者见到了正在缴交房款的王伯。王伯是广州本地人，目前住在小北路。由于已经退休，不用担心交通等问题，所以他在该小区下定了一套位于3楼的宅基地房。

　　他表示，不担心在宅基地小区居住会不方便，“反正日常生活该有的肉菜这里都有”；他也不担心小区居民素质可能不高，“毕竟大家都要一次性给出至少20万元，大家的经济实力应该都差不多了。这里空气清新，周末还可以让孩子们过来度假。我打算等这里一交房就搬过来。”

　　租户买房投资回报率较高

　　“天河白领都来租房”

　　白云区的榕树头，是宅基地集中的片区之一。这里基本上都是六七层的宅基地房。在这片区域里，生活气息很浓。配套设施也比较齐全，有农贸市场、幼儿园、五金店、餐馆……听店内或者路边的人谈话，很少有粤语，倒是湖南、四川口音居多。

　　一家川菜馆的老板告诉记者，，他的川菜馆月租一千三，房东并不是广州本地人，“他(房东)也是自己买下这个门面出租给我们的”。据了解，不少人正是看上宅基地房的投资前景，所以敢于购入宅基地房。目前该地段家私家电等配备较齐全的宅基地房，月租800元左右，相比起低房价，回报率较高。

　　据川菜馆老板介绍，不少在天河上班的工薪阶层都到榕树头一带租房，很多火车站的列车员都在这边租房住。“他们都是合同工嘛，在这边租房很划算，也方便。”

　　拿地越来越难　宅基地房“开发商”瞄准远郊

　　自称“我们全家族都在做宅基地的开发和销售”的林小姐，向记者讲述了“家族”做宅基地房投资的历史。据了解，林小姐最先在深圳做宅基地建设投资，后来因当地政策限制，她和丈夫于2001年“转战”到了广州。

　　最开始，他们直接和村委会合作，“他们出地皮，我们出资金”，所以往往能拿到较大面积的宅基地，进行小区式开发。后来，村委会看出其中利润较大，改为自己做。林小姐于是开始转向与村民个人合作，由于地块较小，只能开发单体楼。

　　刚进入广州时，他们在天河做过。卖完开发的房子后，由于地段好租金高，天河区城中村的村民也开始宁愿自己筹钱开发，然后用房子“收租”过日。于是林小姐将目光转向同和，“但这边其实也越来越不好做，很难拿到地”。

　　据了解，从拿地、开发到销售，一般需要2年时间。所以，他们计划在同和的房子销售完毕后，将向广州更远郊的区域发展拿地。林小姐说，大陂等地方相对容易拿地，所以“家族”打算下一步往那边发展。“现在拿地越来越难，北京比较好做，很多人都转到那边去了。”

　　其他受访的宅基地“开发商”也都表示，做这一行已有10多年的历史。榕树头的一名“开发商”员工表示，他们曾在天河区做了20多处，经手交易的宅基地房至少有1000多套。据林小姐透露，广州城中村宅基地房，到目前为止，总共成交了150多万套，但这一数据无从考据。