《物权法》未放开宅基地交易

　　资料

　　白云区宅基地房居广州各区之首

　　广州“集资房”开发始于1991年白云区太和镇，以后逐步蔓延到天河、海珠、芳村、黄埔和番禺。截至2000年，白云区已建成集资房面积765.0454万平方米，列各区之首；在建面积为107万平方米。

　　拿地自建花400万可建五层

　　斯文井村某“开发商”工作人员表示，购买宅基地房除了直接买现房，还可以通过他们拿地自己设计建房。事实上，广州市小谷围等地方，也曾经出现过城市人拿宅基地建院落的实例。

　　该人员举例，可以集合10个左右的朋友集资建房，楼下预留出绿地面积，围成独立的小院落。当记者问其自己设计要如何符合规划时，他表示，只要把拿地的钱给“开发商”，再把想建的图纸给到“开发商”委托建房，其他事情就不用担心了，“我们做了这么多年开发，当然有关系的，其他的你们就不用担心了”。

　　如果人多的话，集资建房和买房费用相差不大。但他同时也表示，目前拿地也比较难了。

　　蟹山村一名“开发商”员工也表示，目前用地非常紧张，想要自己买地建房比以前难。因为“开发商”自己手上没有地，他们也要去跟村民谈好了才能拿地。但该员工强调，“如果是有心买可以试着帮你办办。”

　　拿一块90平方为的土地大概要200万～300万元，一般都能建4～5层。建房材料和人工费用大约需要100万元。装修因人而异，但最少需要几十万元。此外，如果再加上一些额外费用，如交给村委的费用、法律担保等等，前后至少要四五百万元。“不过最主要的还是先要看面积”。

　　聚焦宅基房热销 反思

　　宅基地房以其诱人的优惠价格，令不少购房者趋之若骛，但私下购买了这些宅基地房后，却存在着许多问题，如房子安全问题、购房入户问题、拆迁补偿问题等等，不得不让人为之捏上一把汗。

　　有专家认为，未来15～20年内，中国宅基地房将愈演愈烈，针对这后面存在的庞大隐患，政府是否应考虑放开交易呢？如果一旦放开，对楼市又会有何影响呢？

　　据有关部门人士介绍，“集资房”的建设，虽然对个别村、镇的发展曾有积极作用，但明显存在诸多问题和隐患。

　　由于大部分村镇急功近利，“集资房”建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，无资质施工等问题，存在安全隐患。而且，宅基地房产普遍缺乏基础设施和公用配套设施。最重要的是，大量“集资房”基本未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证。近两年，广州发生多起因宅基地建房的法律诉讼事件。

　　买卖宅基地房遇纠纷怎么办？

　　记者在采访中遇到了一名宅基地房房主想卖房。在谈及产权问题时，卖主信誓旦旦地表示：“这边都是小产权的房子，到时我帮你过户，只是要花大概800多块钱，做一个公证就可以了，我们做过的。”

　　广东东方衡泰律师事务所杨永斌律师表示，卖房者指的“过户”是指在村集体或某个其它的单位“过户”，而合法的过户手续是要到市国土房管局办理的。

　　如此一来，买卖双方存在的这种交易关系本身是不符合法律规定的，法院首先会确认双方的交易合同无效，双方各自返还房子和钱，相关损失分别按双方过错程度承担。一般出现纠纷后，双方采取私下处理的可能性比较大，最多找律师咨询一下，公开上法庭解决纠纷的情况不多，因为双方的交易本身就是不合法的。

　　宅基地房被拆迁购房者能获补偿吗？

　　在握山村看宅基地房时，销售人员李小姐向记者举例，她原先有个客户在现建合一国际项目的地块上，跟她购买了一套面积62平方米的宅基地房，当时房价是1800元/平方米；合一国际拆迁补偿后，该客户拿着补偿款能在她手上重新买下一套面积100多平方米的宅基地房，房价已是2000多元/平方米。她表示，当征地拆迁时，政府会首先将钱补偿给村委，村委拿到钱后分给宅基地主，然后再由宅基地主分给购房者。

　　广州市国土房管局有关部门人士表示，事实上宅基地房允许发房产证的标准是只准建3层＋半层的楼梯间，超过了这一范围本身就已属违建。所以不少宅基地房集中的区域都在路边只建3.5层，到了村里，却“长高”到7层左右。如遇到拆迁，则按照宅基地证上的面积去计算。

　　但另有房产评估方面的专家表示，宅基地房的拆迁货币补偿是以区位补偿价+重置成本价，其中区位补偿价是根据拥有宅基地家庭人口数进行核定补偿的，按照被拆除房屋的批准建筑面积计算；而重置成本价则是房屋的全部建筑面积，如果重置成新所需要的价钱。

　　因此，购房者要拿到拆迁补偿款，取决于宅基地房主在获得货币补偿后，是否自愿将重置成本价部分拆分。华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，宅基地房的城市购房者，只通过公证等个人合约进行交易，当与禁止宅基地房进行交易的法律相冲突时，购买的行为是无效的。拆迁方面的专家表示，宅基地房拆迁后只负责给产权人补偿，私下购房者拿不到钱，即便是打官司也是输的。

　　是否应向市场放开交易？

　　一方面是宅基地房交易暗流涌动，一方面是政策法规仍不允许流转，这使得本已存在风险的交易的监管更加困难，那么是否应该适度向市场放开以便规范呢？

　　《物权法》未放开宅基地交易

　　据了解，虽然国家明令一家农民只允许拥有一处宅基地，但在广州乃至珠三角一带，一家有2至3处宅基地楼房是非常常见的。这就使得宅基地房流转入市场具备了基础。去年，广东省国土厅一纸《关于加强农村宅基地管理的通知》引起震动，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，但到目前为止尚未有下文。

　　有关人士和专家分析，这与《物权法》正式出台后，取消了其草案关于放开宅基地交易的条文有关。在关于宅基地房建设的法律方面，连最新出台的《物权法》都仍未放开，所以政府在相关的处理方面也只能按照《物权法》这个大的框架来做。

　　专家：对空心村应设退出机制

　　华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，目前土地管理政策改革要慎重，一旦放开后，即便农民将地卖了有20万～30万元的收入，但把钱花光后，农民的生存堪忧。

　　广东省土地学会有关专家则认为，长期来看，宅基地还是应该设立退出机制和上市交易的机制。退出机制主要是针对一些空心村，如果设退出机制，村民就可以通过拿补偿金的方式退出，由政府再将闲置地盘活，不造成浪费。

　　北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良表示，未来15～20年内，中国将实现土地私有化，小产权房将愈演愈烈，是土地私有化的一个突破口。

　　放开对楼市会有何影响？

　　华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，广州宅基地房如果放开，可能会对房地产市场产生冲击。因为宅基地房主要存在外围，对城区房价的影响程度很难进行精准的判断，要根据区位、数量、价格等才能进行判断。

　　专家：对二手楼有冲击

　　另有房地产业内人士分析，宅基地房的吸引力主要是价格的低廉，而房价低主要是因为其不规范风险较大。但如果正式放开后进行规范操作，即要补交税费等，宅基地房的房价一定会涨，预计跟二手房价格较为相近，因此主要冲击的也是二手房市场。而且，从目前来看，地段较好的宅基地房村民，多将房子用于出租而不愿意出售，并非一开禁就会有更多的宅基地房上市冲击房地产市场。

　　那如果宅基地房市场不放开呢？吴顺辉认为，宅基地房目前主要在外来工出租有很大的市场，解决了外来工居住很大的问题，是城镇房产出租的一个补充，是一种市场的分化。政府一直未将其纳入强制清理，主要也是考虑到有实际的需求。目前政府先发展廉租房、经适房、限价房等体系，如整个住房体系成熟后，宅基地房市场可能会相对减弱需求。

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