年中经济观察：房价拐点来了吗

    房价“拐点”来了吗？

　　2008年上半年，如果用两个最典型的关键词来形容楼市的话，大多数人都会选择降价和观望。而对于很多开发商来说，还有一个感觉也非常强烈，那就是手头的钱越来越紧。

　　时间往回推一点，2007年7月，徐滇庆的言论刚出的时候，深圳的房价的确是一路高歌。到10月的时候，均价更是达到了每平方米一万七千多元的最高价。不过，从那以后，深圳的住宅均价却开始呈现出节节下挫的态势。到今年5月，每平方米的均价已经降到了一万一千多元，比年初下调了近三成，基本回落到2007年年初的水平。

　　房价拐点真的出现了吗？深圳楼市的变化同时牵引着全国房地产业的神经。而万科率先在深圳、上海、北京等地展开的降价促销，更是把“拐点”论的说法推上了高峰。

　　虽然万科的做法在行业内遭到了炮轰，但人们却敏感地发现，今年以来，售楼小姐的服务态度越来越好、手机上收到的楼盘广告越来越多、各楼盘的打折促销活动也重新活跃起来。在2008北京春季房展上记者就发现， 从买房送物业费、送车、到直接打折，虽然房产商还不愿意大张旗鼓的打出降价牌，但促销手段却明显增多。

　　不仅仅是深圳和北京，对于全国的绝大多数房产商来说，在今年如何能把房子卖出去都是一个颇费脑筋的事情。3月，武汉的一个楼盘干脆打出了“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”的广告，并主动把销售价下调了30%。虽然同行多有不满，但购房者却相当买帐，售楼员的业绩一路上升。不过，这样的降价幅度在全国也只能算是个特例。对于很多楼盘的售楼员来说，楼市从火爆到萧条的这种快速转换，却让他们感到了深深的寒意。而对于那些想买房子的人来说，这样的状况同样让他们感到困惑：买还是不买？如果不买，房价又象以前一样快速涨上去怎么办？如果买了，房价继续跌又怎么办呢？无奈之中，大多数人只能选择观望，而这种观望直接导致了房屋销量的下降。

　　深圳国土资源和房屋管理局发布的分析报告显示，今年上半年，全市新建商品房销售面积同比减少54.38%。预计全年住宅销售面积仅相当于1997、1998年间的水平。而北京房地产交易管理网公布的数据显示，上半年北京市房屋签约量比去年同期下降了38%。价跌量缩成了上半年楼市最典型的写照，这种现象让房产商们越来越担忧资金链的安全。从2008年起，我国曾实施了十年的“稳健的货币政策”被“从紧的货币政策”所取代，仅上半年，央行就五次宣布上调存款准备金率，目前，准备金率已经攀到了17.5%的历史高位。今年3月，SOHO中国董事长潘石屹就此还抛出了他的“百日剧变”论：认为“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。”为了缓解困境，一些房产商纷纷开始呼吁政府“救市”。那么，在目前情况下，政府该出手对楼市进行干预吗？这种价跌量缩的局面是否表示房价的“拐点”已经出现了呢？

　　主持人：好，针对大家的疑问，下面我们就来连线两位专家进行探讨。一位是中国社会科学院金融研究所研究员易宪容，另一位是北京科技大学经管学院教授赵晓。从去年年末以来，有关房价“拐点论”的说法就一直是沸沸扬扬，两位嘉宾对此是什么观点？你们认为目前中国的房价确实到了拐点了吗？

　　易宪容：房地产出现重大的调整，这是我们十七大报告24号文件，还有今年政府工作报告所讲的一个基本的问题，就是要改变我们的房地产市场成为一个民生的市场，而不是投资炒作的市场，既然这个政策发生了根本性的变化，房地产市场发展模式、经营模式发生了根本性的变化，那么房地产市场的大调整谁也不可改变。

　　主持人：赵教授，您同意易先生的观点吗？

　　赵 晓：我主要还是从运行来看，从1到5月份我们看到一些数据，比如说成交量是急剧萎缩，新开工的项目在大量地减少。再一个就是实际投资的增长也在回落，特别是1到2月份之后，民意的投资增长都在回落，所以从各个方面的迹象来看，应该说这一轮的房价上涨应该是到了一个拐点了。

　　主持人：两位是不是认为房地产的价格还会下降？会有多大的空间呢？

　　赵 晓：如果市场，假如说我们说即使是目前的这样一个态势，一定会有一个向下的调整，具体的幅度我们很难讲，刚才宪容也讲，这是一个政策市场，因为我们不太清楚进一步的政策可能会是什么样的。

　　主持人：除了“拐点”论以外，这一段时间还有一个话题争论的也挺多，那就是政府该不该出手去救楼市。二位专家对此是什么观点？

　　易宪容：我想房地产市场根本不需要去救，现在他们说为什么要救房地产呢？一个很基本的说法就是房地产市场出现问题，为了我们金融市场，我们银行出现风险，其实这是一个离谱的一个说法，因为我们目前整个房地产的经营型贷款来讲只有5.1万亿，比重只是银行全部贷款的17%，绝大多数房地产项目还有个人按揭贷款来讲都是很好的，所以我们现在所面临的风险并不太大。

　　赵 晓：在这一点上，我跟宪容的观点可以说针锋相对的，我认为不仅房地产市场需要稳定，而且整个中国的宏观经济的紧缩的政策需要立即停止，比如说包括人民币汇率的升值的导向要马上停下来，存款准备金率不仅不要上调，而且要下调，投资要坚决稳定

　　主持人：赵先生认为，目前的房地产市场需要政府出台一些措施去稳定，您的理由是什么呢？

　　赵 晓：比如说在贷款的增长规模上，有一些政府的项目，国有企业的项目，他们获得了比较好的资金的供应，他们可能是不存在流动性问题的。但是对于民营企业，对于中小企业，他们很明显的，已经出现了流动性不足的效应，而这一点是很少有人关注的。

　　易宪容：赵晓刚才的理解错了，我们现在房地产公司资金的紧张，并不是我们目前流入的资金减少，无论是银行还是社会，最关键的问题就是我们房地产市场政策改变以后，房地产企业过去那种空手套白狼的方式已经改变了。现在他们不是想着如何让这个产品更早卖出去，来回笼资金，而是盯着政府改变去年出台的政策，我认为这个可能性比较小。