-林 华

　　目前保险资金曲线进入房地产领域的现象十分普遍。对此，有关专家建议，政府应尽早用明白的态度、专门的政策引 导保险公司房地产投资行为，抑制“潜规则”的诱导，从而走向规范化。否则，现有保险公司曲线投资房地产市场的现象会逐 渐发展，随着风险不断积累，最终恐形成积重难返的后果。

　　保险资金渴求投资渠道

　　据了解，承保利润和投资收益是保险业利润的主要来源。一直以来，多家保险公司特别是占总保费收入80％的寿险 公司深受偿付能力不足之苦，这主要是由利差损导致。市场竞争在加剧，如果保险资金的运用仍然在原地踏步，很难补上利差 损的窟窿。保险业要前行，就要让一直处于半闲置状态的资金动起来，创造收益，减轻负担。

　　中国保监会日前公布的数据显示，2007年全国保费收入达到7035.8亿元人民币，同比增长25%。今年一 季度全国保费收入达2979.1亿元，同比增长51.6%。

　　大量的保费收上来了，资金的利用效率如何呢?同一数据源显示：截至去年9月末，我国保险资金运用余额达到13 071亿元，比年初增长了25.8％；其中债券投资6690.4亿元，银行存款4994亿元，证券投资基金1062.4 亿元，股票(股权)投资98.7亿元。

　　业内人士表示，98.7亿元，不足保险公司总资产的1％，这与保险公司可用来直接投资股票市场的资金上限(上 年末总资产的5％)相距甚远。尽管保险资金获准直接投资股票市场，但为了保险资金的安全，保险公司也不敢“放开手脚” 。

　　一边是日益高涨的保费收入，一边却是投资渠道的匮乏，左右为难之下，保险公司的投资重点只能仍旧放在银行协议 存款以及债券投资上。但银行存款和债券投资的收益率却一直不能令保险公司满意。

　　据悉，由于投资渠道所限，目前国内保险公司的投资收益只有4％左右。而国外统计资料显示，只有当保险公司的资 金年收益率在7％以上时，其经营才能进入良性发展轨道。因此，寻找7％以上、或者至少相当于贷款利率的投资品种或渠道 ，是国内保险公司的重要工作。

　　日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，《通知》要求严格商业性房 地产信贷管理。在等待政府入场救市的背景之下，这一剂猛药令房地产行业十分意外。

　　长期以来国内房地产融资渠道单一，不仅开发商渴望开辟多元化的融资渠道，而且银行方面也往往由于担心融资依赖 度过高的风险而呼吁拓宽融资渠道；而国内保险机构也一直对拓宽投资渠道蠢蠢欲动。

　　一位央行高层曾这样论述：“中国房地产金融目前及今后面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧，而是融资渠 道过窄，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险。这一问 题是房地产业与其他行业融资的共性问题，是全社会融资结构不合理的反映。而随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原 则必然会渗透到包括房地产业在内的所有行业的融资方式之中。房地产是一个高收益的行业，但也是一个高风险行业，只有以 股本融资为主，才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。因此，提高房地产开发商的股本融资比例是大势所趋。”

　　在此背景下，2006年3月21日，中国保监会公布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》(下称《办 法》)，允许保险机构通过购买专业机构设立的投资计划间接投资交通、能源等基础设施，主要包括交通、通讯、能源、市政 、环境保护等国家级重点基础设施项目，房地产未列入投资范围。在试点初期，投资范围仅限于已建成项目。投资方式可以采 取债权、股权、物权及其他方式。

　　为控制风险，《办法》对投资基础设施项目的规模等多项内容做了限制。如人寿保险公司投资的额度不得超过该公司 上季度末总资产的5％；财产保险公司不得超过上季度末总资产的2％。

　　此外，《办法》还规定，投资计划的受托人可以是信托投资公司、保险资产管理公司、产业投资基金管理公司或者其 他专业管理机构，突破了传统信托关系下信托公司的垄断。

　　不仅如此，门槛也相对提高。对信托投资公司、产业投资基金管理公司担任受托人，规定其注册资本金不低于12亿 元人民币，且任何时候都需维持不少于12亿元人民币的净资产。目前符合注册资本金在12亿元的信托公司数量并不多。

　　事实上，保险公司对于投资基础设施类项目一直兴趣浓厚。与目前已有的投资渠道相比，投资基础设施类项目的收益 将高出不少。对于投资收益一直不够理想的保险资金来说，获准投资基础设施也算是“圆了一个梦”。

　　保险资金低调投资楼市

　　在保险资金投资基础设施项目政策获得允许之后，国内保险机构开始将投资的目光瞄准房地产业—直接收购优质物业 则是保险资金投资房地产所迈出的第一步。

　　近日，中国保险公司宣布出资24亿元在上海陆家嘴打造41层太平金融大厦，该大厦位于上海陆家嘴金融贸易区， 紧邻花旗和金茂大厦，占地面积9259平方米。而这并非中国保险公司在沪开发的第一个写字楼项目。

　　今年4月下旬，中国平安旗下平安信托与四川锦弘集团合资成立了弘安投资管理公司，双方将投资18亿元对成都一 环以内核心地带的3个项目进行改造，投资建设酒店、写字楼等综合性物业。

　　据称，锦弘以土地等存量资产入股，平安以现金出资，对锦弘现有的部分物业进行重建或改造，首批合作的项目，就 是改造成都一环以内核心地带的三个项目，即锦弘旗下的三家酒店。

　　一方拥有充足的资本与先进的企业制度，一方则拥有不可估量的地产资源，对于平安与锦弘的联姻，人们不难预料其 背后的巨大合作空间，这也会让平安进军商业地产事半功倍。

　　去年8月25日，平安信托投资有限责任公司与中信深圳集团公司签署合作协议，平安信托投资公司斥资20亿元购 买中信深圳集团公司部分资产，另外10亿元信托资金用于中信深圳集团公司的长沙、苏州项目建设。而平安信托投资公司是 在香港上市的中国平安保险集团股份有限公司的控股子公司。

　　据透露，自去年年初开始，平安信托投资公司已经在积极备战，在准备了充足资金的情况下，四处寻找可以收购的有 投资价值的物业。在成功收购中信公司部分资产之后，中国平安保险集团公司将进一步扩大在房地产领域的投资，接下来还会 有大动作，与其它项目的谈判也在进行之中。

　　除了中国平安外，中国人寿、中国人保、泰康保险等机构投资地产计划也提上了议事日程。在此之前，多家保险公司 曾多次申请进入房地产市场而未被获准。值得一提的是，新华人寿保险股份董事长关国亮违规运用保险资金，投资房地产等领 域，中国保监会委员会责令新华人寿调整其董事长职务。中国保监会委员会强调，保险资金的运用必须严格遵守法律的规定， 对违法违规运用保险资金的行为，当局将依法严肃处理。

　　在保险资金直投房地产暂未放开的前提下，保险公司曲线进军房地产早已成为一种趋势。中国平安之外，其他保险公 司也不甘落后，纷纷以“自用”名义抢购优质商业物业，边自用边出租，以获得收益。楼宇的购入在2006年下半年开始集 中进行，到现在仍然热度不减。

　　有关人士表示，一些国内保险公司的投资部早在几年前就已开始关注国内的地产业务，部分政策放开后他们的动作迅 速，并把目光放眼全国。而目前拓展的主要城市是北京、上海等一线城市中产权独立的优质物业。一旦一线城市的市场被占领 ，这些保险公司将迅速渗透到二线城市，他们会通过其在各地的网点进行物业的购买。

　　高力国际物业服务公司日前发布的2008年度第一季度市场报告指出，一季度，北京的写字楼整售交易在金融街区 域内相当活跃，投资机构主要来自于保险业和银行业，其中包括中国太保以22亿元人民币收购了总建筑面积约7.08万平 米的金融街丰盛大厦。

　　据统计，目前国内保险公司购买的物业累计近20万平方米，进入房地产市场的资金量保守估计有100亿元。

　　在北京、上海等经济发达城市，保险资金购置大面积优质办公物业的行动一刻未停。这些收购行动一般较为低调，交 易价格通常不会主动对外公布，但考虑到各大城市核心地段写字楼租金和售价普遍上涨的事实，除了获得合适的办公场所和借 助标志性物业加强形象宣传外，这些保险公司从物业的大幅升值中肯定也获益匪浅。

　　事实上，一些较早购入物业的保险公司，已经开始体会到房地产增值的好处。今年，太保需要花费22亿元才能购得 7.08万平米的金融街丰盛大厦；而一年多以前，泰康人寿仅以约8亿元就买入了金融街核心地带的3.8万平米写字楼。 目前，金融街地段的写字楼单价已从2万元/平米上涨到3万元/平米，涨幅达到50%。

　　保险资金投资“禁令”未变

　　近期有迹象表明，保险公司投资房地产业务的政策限制可能放宽。不过，中国保监会对于保险资金投资房地产的态度 耐人寻味。日前，十一届全国人大常委会第四次会议审议了保险法修订草案，草案新增了投资不动产的条款。

　　与此同时，保监会资金运用监管部主任孙建勇却表示，尽管有保险资金进入房地产的呼声，但目前不允许保险资金进 入房地产，保监会也始终强调保险机构要有市场责任和社会责任。

　　近日，多家保险公司几乎在同一时间接到保监会电话通知，要求“火速”上报公司所有房地产资产状况，“特别是投 资性资产”。

　　此后不久，在保监会的官方网站上还挂出了一则关于“开展保险资产管理现场检查工作”的通知，要求保险公司和保 险资产管理公司在8月31日前，上报保险资产管理自查报告。这将意味着保险资金要名正言顺地进入房地产领域还需要等待 。

　　在分析人士看来，在保险法修订草案中增加不动产投资，给保险资金投资开了一个窗口，表明一个原则性、前瞻性的 趋势。而现在对保险资金投资房地产说“目前大局不允许进”，是因为房地产市场处于敏感时期，保监会从控制风险角度考虑 保险资金投资房地产。

　　事实上，保险公司不熟悉房地产市场，涉足房地产将面临巨大风险。同时，在国家密集的调控政策下，房地产市场的 价格走向十分不明朗。

　　分析人士指出，保险公司的风险主要来自于两个方面：一是不动产贬值，二是房租变动的滞后性风险。在租赁方面， 虽然有比较长期的合同限制，房租收入在一定时期内会固定，但其对未来市场的指向性和预测性较弱，多是受当前房产增量和 存量因素的影响。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受 者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整。

　　一位保监会的内部人士透露，保监会政策研究室曾经对保险资金投资房地产的可行性、投资路径等做过很多次研究， 出过很多次方案。但最终没能形成有效定案。

　　据称，保监会对能否放行保险资金投资房地产曾进行了长时间探讨，其中项目风险和收益还不确定是目前讨论的中心 问题之一。房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫，将对保险公司的经营造成不小的打击。因此，保监会更加倾向于低 风险并能带来稳定收益的项目。

　　保监会政策研究室副主任周道许不久前曾透露，保险公司进行房地产投资已原则上获批准，保险资金投资房地产领域 已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始进行操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。

　　分析人士表示，周道许的这番表态是监管方首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。

　　从国内一家知名保险公司处获悉，有关监管部门并没有放弃探索保险资金投资房地产领域监管政策的努力。有关监管 部门正在研究制定保险资金直接投资房地产领域的监管细则，此细则最快将在今年年底或明年年初出台。

　　据知情人士表示，保险资金进入房地产领域可能采取分类监管的方式，对达到条件的保险公司放行，所投资领域也将 以购买成熟商业物业为主，对于房地产开发领域可能不对保险公司开放。

　　对此，有关专家表示，考虑到保险公司资金流动性等问题，监管方对保险资金投资房地产比较谨慎，也就可以理解了 。至于实施细则何时出台、直接还是间接投资、投资比例上限是多少、投资项目有何限制等问题，保监会估计还需要进一步调 研。

　　对于保险资金曲线进入房地产领域，有关专家建议，政府应尽早用明白的态度、专门的政策引导保险公司房地产投资 行为，抑制“潜规则”的诱导，从而走向规范化。根据“破窗理论”，如果被打破的窗户没有及时得到修复，那么会给后来人 一个暗示，产生纵容其砸窗的结果。同样，如果不尽快对现有保险公司曲线投资房地产市场的现象作出明确规定，那么这种行 为也会逐渐发展，随着风险不断积累，最终恐形成积重难返的后果。