退房现象并不是房价下跌引起的社会问题，而是相应政府部门要坚决保证合约的有效履行的问题。

　　撰稿·易宪容

　　最近，降价卖房引起的退房风潮似乎越演越烈。在一些房地产开发商看来，中国房地产市场价格上涨8年了，如今房 价不能下跌，否则会引起广大购房者的退房潮，而这种退房潮会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机。

　　在一个成熟的市场经济中，这样一种房价不能跌的理由根本不存在。因为，在市场中，任何交易都是通过合约来进行 的，一宗交易得以完成就得以合约承诺为基准。政府的三大基本职责之一，就是保证合约有效履行。而市场的价格无时不在变 化，这种价格变化的风险就得通过合约签订让合约当事人分别来承担。

　　但是，在中国，购买住房合约签订之后，购房者为什么会在房价变化之后，要求采取退房的方式，让房地产开发商来 承担房价下跌的风险呢？这不是完全破坏了基本的市场秩序吗？如果购买住房的人在价格下跌时可以放弃承诺，可以不履行合 同，那么整个市场经济基础就荡然无存了。

　　尽管“退房门”事件如此严重，为什么又会在中国发生？

　　其实这里有几个问题，一是居民购买的住房都是期房，而他们为什么愿意购买期房，就在于过去房地产开发商及有些 政府相关部门一直在强调，购买期房可以获得价格上的优惠。也就是说，购买期房的价格要比购买现房的价格便宜。但实际上 ，大多数居民没有考虑到，这是建立在房价上涨的假定条件上的。如果房价下跌，情况就完全不同了。当房价下跌时，购买期 房的人看到购买的住房还未交付，使用更谈不上了，这种情况下要购买者来承担风险，他们当然是不愿意。因此，不少购房者 要“退房”与早些时候对购买期房的误导有关。

　　在市场中，任何交易都得通过不同的合约来完成，由于市场的不确定性，交易合约的纠纷随时都会发生。要保证交易 合约的有效履行，政府相关部门作为独立的第三方，就得公正公平地处理这些纠纷。目前许多合约纠纷的出现，就在于缺少这 样一种保证。比如说，地方政府不希望当地房价下跌，它就不会公平公正地处理这种退房合约纠纷。甚至有些地方政府不是通 过法律方式来保证合同履行，反而默许这种破坏合同的行为存在。

　　在购房期间，房价下跌的风险由谁来承担？这个问题在一个成熟的市场中其实是十分简单的：合约当事人只要履行合 约就可以了。一般购房合约虽然是一种格式化合约，但可加上相应的附加条款，因此合约当事人的风险分担基本上会通过购房 合约表明。前期购房者如果要“退房”，就得看其签订的合约条款是如何的。退房现象并不是房价下跌引起的社会问题，而是 相应政府部门要坚决保证合约的有效履行的问题。如果任由购房者不履行合约，那么才会真正破坏房地产市场秩序。因此，在 退房事件中政府要做的就是不要袒护任何一方，保证签订的合约坚决认真履行。(作者系中国社科院金融研究所研究员)-