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印堃华:等救市不如动手自救

http://www.sina.com.cn  2008年10月08日10:57  新民周刊

  一些整天唱衰房市,预言上海房价将要大跌的所谓专家和媒体还将继续胸闷不已。

  撰稿·印堃华

  9月间,美英德日等发达国家政府纷纷紧急出台一连串的救市措施,试图阻止国际金融体系的崩溃。我国虽然慢了几 拍,但也终于出手“救市”以免股市崩盘。现在不少房地产界的朋友满怀希望地等待政府下一步出手救救楼市,其焦急的心情 固然可以理解,但我要奉劝各位对政府救市不要抱过高的企望。

  一则,既称之“救市”就只不过是一种短期行为,如同股市,倘若不摒弃“为国企输血解困”,“让国资和发起人股 东高位变现套利”的指导思想,不实现由大股东的圈钱机器向强化公众监督、有效配置资本、从而“为全体股民增加财产性收 入”的有力工具的根本性转变,单靠打几针“强心针”也只能是苟延残喘而已。

  二则,楼市不同于股市,属实体经济,楼价也并非单纯取决于短期内的供求关系。连续几年打压楼价,加税加息,收 缩房贷,限制需求,十八般兵器都用过了,时至今日房价只不过涨幅趋缓而已。

  近日,某些地方政府根据当地实际情况,试探性地调整了一些楼市政策,立马遭到舆论指责,有的权威媒体还发表评 论将其上纲上线,告诫地方不得越雷池一步。可见,在高层决策面前,楼市兴衰是否关系国民经济安全,看法未必是见得一致 。至少,在某些人眼里,楼价不跌它三成五成是谈不上出手“救市”的。

  《国际歌》里说得好,从来就没有什么救世主,也不靠神仙和皇帝。在当前严峻的市场形势下,房地产企业还应立足 于自己救自己。

  怎样自救?首先要调整心态,正视形势,消除不切实际的幻想,做好迎接更严峻挑战的思想准备;其次,要冷静、客 观地分析企业拟建、在建、在售项目的具体情况,进行必要的梳理,该退的退,该让的让,可出手的应加快推盘让利套现。当 然,在调整价格和促销策略时,既要考虑当前的变,也要减缓对前期业主的心理冲击,以免产生后遗症;再次,要高度关注资 金链的安全,在无法维持良性循环的前提下,务必及早“壮士断臂”,千万不要硬撑。现在民间并不缺资金,宁可大幅度让利 甚至贴本搞股权融资,引进战略投资者,决不要冒险去借高利贷,以免掉入陷阱全军覆没;最后,要抓紧时机修炼内功,精简 机构,转换机制,强化法人治理结构,提升员工和核心队伍素质,为今后东山再起打造坚实的基础。

  综观楼市形势,明年上半年之前,供给萎缩、需求不振、区域分化、涨跌互现的局面恐难改变。尽管局部地区低效供 给不断放量,供大于求加上品质不高的因素推动某些楼盘价格下探,但从总体看,成熟地区和性价比高的楼盘的有效供给依然 严重不足,加上轨道交通和高速公路的加快建设,使原先大量积聚的低效供给向有效供给转化。因此,即便市场成交均价重心 下移,也难以掩盖多数板块楼价水平稳中有升的客观事实。一些整天唱衰房市,预言上海房价将要大跌的所谓专家和媒体还将 继续胸闷不已。

  鉴于中国工业化、城市化、现代化的趋势不可逆转,上海建设四个中心的目标不容改变,中国和上海的楼市经历阶段 性调整之后,仍将迎来蓬勃向上的璨烂前景,对此应当充满信心。(作者为上海财经大学教授,威斯顿不动产管理学院院长)-


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