西子入主

　　就在周小弟拿到核心资产“三林懿德”地块的2001年前后，在200公里之外的杭州，工业大鳄西子集团也开始进军地产。

　　这个在杭州罕有的年销售额超过百亿的工业企业，也在此时嗅到了地价暴涨的先机，试图将地产作为公司发展的四大支柱之一。

　　这一年，西子集团布下了在浙江以外的第一颗棋子——组建上海西子房地产有限公司(即西子公司)，注册资本金为1亿元，分别为西子集团出资9500万元，新世纪公司出资500万元。而后又设立上海西子联合投资有限公司，全权分管西子集团浙江以外的所有地产项目，以及股权并购事宜。

　　尹明华作为西子的老员工，被委以重任，出任上海西子房地产有限公司的总经理。

　　据接近尹明华的人士称，尹性格温厚，走路和说话都慢条斯理，办事风格比较“讲原则”，故深得西子集团高层的信任。

　　虽然西子集团在杭州拥有极其雄厚的政界资源，但初来上海的投资却并不顺利。此时，尹明华经人介绍，认识了已经在上海政商界长袖善舞的周小弟。

　　2002年5月30日，新世纪懿德与西子公司签订协议，约定西子公司以单价每亩65万元的价格，总计5.2亿元的价格，获得独自开发三林懿德地块中三鲁路以西800亩土地，并独享收益的权利，懿德公司不承担任何风险。

　　在吃下周小弟手中800亩土地的同时，西子也看重周小弟的本土资源，“他毕竟是政协委员，靠着他好办事”。在土地交易这个利益巨大的市场内，由于争夺激烈，政商资源的作用不言而喻。

　　故而在新成立的项目公司中，由周小弟占股5%，并当选了第一任董事长和法定代表人。

　　“西子属于现金充足，又看好地产，是个‘外来财主’。而新世纪则有土地资源，又熟悉上海本地‘路数’。所以走到一起。”曾经参与该项目的人士这样形容当时双方的合作基础。

　　但是这样的合作没有持续太久。据西子方面人士称，由于双方的行事作风等诸多不一致之处，控股该项目公司的西子公司也一直希望给周小弟一个退出机制，结束合作关系，以便继续推动800亩土地的开发。

　　眼见这块土地的价格飞涨，周小弟却意欲加强对项目公司的控制权，没有接受任何退出方案。

　　记者所掌握的《起诉意见书》里，则陈述了一个更重要的原因：由于懿德公司未能按时交付土地且无法办出相关权证，西子方面为了保护自身的利益，只有将支付的土地款折算入股懿德公司。

　　最终，双方达成妥协，西子公司继续缴纳土地款，但以实际出资额折算土地面积所占比例受让懿德公司股权。另一方面，周小弟退出上海西子，由杭州西子全资控股。

　　2004年1月，双方签订书面协议，约定西子公司受让懿德公司20%的股权，并于3月完成工商变更登记手续。

　　同年，上海西子公司的股权发生了变更，新世纪公司退出，由西子联合投资按股权原值接替股份，其法定代表人也更换成西子方面的代表。

　　随着双方摩擦的热化，这块土地的价值在项目公司手中得到了最大化。

　　2005年，“世博概念”兴起，浦东三林板块的价格飙升。此外，万科、金地、中房等大鳄陆续登陆三林板块，也大大拉升了这个板块的地价。2007年1月，万科公告称，其以3050元/平米的楼面地价购入三林板块土地，按照高层建筑的容积率4计算，即折合约800万元/亩。

　　巨大的利益诱惑，终于在2007年8月27日结出恶果。这一天，西子公司单方面举行了“三林懿德”小区一期工程开工典礼，并没有通知周小弟参加。当日，周就授意李广奎(周氏集团驾驶员，山东人)“教训”尹明华，并最终由犯罪嫌疑人姚伟实施殴打。

　　2007年11月6日，受雇的犯罪嫌疑人曾大宇等6人，与尹明华所驾驶的车辆追尾，并持械殴打，最终导致尹明华受重伤的恶性事件。

　　周小弟和其余犯罪嫌疑人遂被上海警方拘捕。彼时，西子公司已经实际支付土地款3.44亿元。

　　在该事件发生前一年，西子集团已经调整了旗下地产业务的方向。2006年10月，西子集团已经和杭州本土的地产巨头浙江绿城联姻，组成了浙江绿城西子房地产有限公司，将旗下房产项目悉数纳入合资公司。

　　据记者了解，此次涉案的三林懿德项目，由于停滞过久且纠纷不断，并没有装入合并后的地产公司。

　　土地倒手的灰色模式

　　从获得三林地块之初，周小弟就开始谋求有资金实力者入场。

　　2001年年中开始，周小弟先后找到了阳光公司、西子公司、欣荣公司和环境公司，合作开发三林懿德项目。

　　以周小弟与阳光公司签订的协议为例，2001年9月至11月间，懿德公司与阳光公司先后签订了《联合开发协议书》、《股权转让协议书》等四份协议书，最终约定懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地转让给阳光公司独立开发。其中，1243亩土地的转让单价为57万元/亩，793亩土地的转让单价为60万元，总价为11.8亿元。

　　而后，懿德以同样的方式与西子、欣荣公司签订了类似的联合开发协议，但协议的核心内容都是转让土地的独立开发权。

　　在协议履行的同时，土地价格开始暴涨，懿德公司和三家合作者之间开始互相指责。且在三家合作者都分别支付了2到4亿元不等的土地款之后，懿德公司未能如约办出土地使用权证并按时交付土地。

　　懿德公司之前与阳光、西子、欣荣分别签约的土地亩数为2036亩、800亩和475亩，已经超过了其所获得的2635亩的总数。其中有不少重复转让的土地，但在协议中均表述为“独立开发权”。

　　最终经过两年的协商，懿德公司与阳光和西子公司约定，根据两者所付款项换算为土地面积，按此面积的比例持有懿德公司股权。

　　在此协商之下，2004年1月31日，煜德公司(阳光公司控股)和西子公司分别受让懿德公司20%的股权，并于3月完成工商变更手续。

　　自此，懿德公司的股权变更为新世纪公司占55%，煜德和西子各占20%，中星公司占5%。

　　根据了解此类操作的业内人士分析，这样转让项目公司股权的实质就是转让土地，这样曲线操作是为了规避法律对于土地转让中有关项目总投资的限制，并且偷逃数量可观的综合税。

　　而且，2002年是国有土地出让强制招拍挂的开始，处于协议出让和招拍挂的过渡期，西子集团、阳光集团这类非本地的地产企业，多以前述“项目合作”方式曲折进入，导致产权并未明确到位。

　　由于在实践中包括通过项目公司的土地、房屋等不动产转让交易非常普遍，构成刑法上倒卖的标准很难把握。根据记者了解，“非法倒卖土地”的罪名实际判例并不多见，且大都发生在集体农田征收等土地一级开发阶段，即相关地方政府联合开发商从农民手中征地的情形中。进入二级市场的土地交易，尤其是在招拍挂等手续日趋完备的土地流转环境下，实践中很难被认定为倒卖。

　　而在《起诉意见书》中，周小弟等所涉嫌的第二项罪名就是非法倒卖土地使用权罪，所涉及的公司为懿德公司、阳光公司、西子公司、欣荣公司和环境公司。上述业内人士分析称，这样的做法应是买卖双方合谋所致，涉及公司都有责任。但即使是目前的土地转让环节中，这样的操作依旧相当普遍。

　　纵然在股权变更之后，周小弟依旧不满于妥协后的价格，在与之前三家合作者权责尚未明确之前，又引入了上海环境集团和上海市浦东新区房地产交易市场有限公司(下称市场公司)两家，形成了更为混乱的交叉开发态势。

　　其中，周小弟还涉嫌挪用了市场公司的资金。2004年2月，懿德公司与市场公司签订了《“懿德居住区”联合开发协议》，约定懿德公司以三林懿德土地和前期投入作为投资，市场公司承担项目建设与前期开发的全部投资资金。在项目开发完成后，懿德公司和市场公司按照该项目所实现的净利润各得50%进行利益分配。

　　2004年的2月至6月间，周小弟将市场公司支付的2亿元分别挪作个人收购苏州工艺美术集团有限责任公司所用。周小弟和徐建刚分别在该公司中占股90%和10%，并将余款用于归还赌债以及借款等用途。

　　周小弟案发后半年，2008年5月30日，上海市房地局以一份《关于收回浦东新区三林懿德居住区地块土地使用权的决定》的文件，将浦东三林懿德居住区地块2536亩土地使用权收回，最终重新作为储备用地进入浦东新区土地资源储备中心。

　　这个地块也成为上海历年来政府收回的最大的一幅土地。

　　在土地收回之后，则应由房地部门对阳光公司、西子公司、欣荣公司、环境集团做出补偿。相关人士分析称，由于土地收归国有，一般对于上述几家股东的补偿方式有二，一是市场比较法，比对目前周围土地的价格，二是成本定价法，按照当时买入价格做适当补偿。但如果此前交易被定性为非法倒卖土地，则第二种方法定价的可能性较大。