1987年12月1日，深圳敲响了建国以来拍卖国有土地使用权的“第一拍”。当时媒体评论：“这是一次历史性的突破，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”

　　但作为对土地流转改革的先驱者，广东却在接下来的20年远落后于天津、四川等省份。虽然2005年就率先出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，但实际操作中，公开流转的农村集体用地量非常小，大部分集体土地流转都是隐性进行的，而当中又以宅基地房的暗箱买卖最为活跃。

　　伴随着城市化的发展，广东省农村人口在过去十年间减少了1600多万人，但宅基地房却不减反增，这与城里人日益增长购房需求密不可分。

　　开发商林焕青(化名)的家族正是在这股热潮中发迹。林焕青是一家名为骏×建筑有限公司的负责人，他们公司的业务就是“开发、销售宅基地”，对此他并不讳言。

　　“我们家里有五兄弟姐妹，都在珠三角做宅基地的生意。”林焕青告诉记者，从上世纪90年代开始，他们家族已经在深圳开展类似的业务，到了2002年前后开始进入广州。刚开始模式非常简单，“村出地皮，我们出资金”。由于部分村委对楼市的判断过于简单，他们往往轻松地拿下一大块地。在建设中，他们甚至可以按照业主的意愿改变户型。“因为宅基地房的图纸不需要国土规划部门的审批，我们也乐意迎合业主的需要。”

　　他们的一大原则就是跟着城市规划走，例如在广州大道北通车前，他们已经在沿线村中找到几块“地”。而近期随着广州几条新地铁线路的通车，他们的目光逐步投向番禺区、花都区。

　　林焕青出示了骏×公司所开发其中一个楼盘的宣传单张，这是一个城中村小区，距离天河区中心半小时车程。“占地7亩，4栋20层的电梯楼，全封闭管理。”广告单上精致的岭南式庭院很是诱人。“除了没有房产证，一点都不比外面的商品房差吧？”林焕青不无得意地说。

　　林焕青的开发项目用的是“租”的方式，通常村委或者村个人以50年出租的形式将地皮转让给他。而林焕青将房子售出同样是采用“租”的形式，例如他在白云区同和的项目，合同上标明是每月200元的价格，出租50年，租金一次性支付。

　　按网络上公开的信息统计，仅白云区就有近10家类似的宅基地房开发公司。广州中轴线广州大道北，几乎每个城中村都有在售的宅基地。“5年前这种情况更为普遍。”林焕青认为，由于近几年楼价攀升明显，村镇看到有利可图，现在大多改为自己建房出售。

　　据他估算，从1991年白云区太和镇首次出现在宅基地上集资建楼至今，广州市总共成交150多万套宅基地房，与过去十年广州正规房屋交易量数字接近。

　　买的就是心跳

　　“我爸是江高镇人，村里的关系都弄得很熟，再加上超过70%的村民都买的是这种集资形式开发的宅基地房，所以我当时并没有顾虑太多。”黄更生说，在神山村，祖祖辈辈讲的就是一个“信”字。有没有房产证，能不能办过户手续，在老一辈人看来并没有多大区别。

　　可这套由“朋友的朋友”出售的人和镇宅基地房，却总让他一颗心悬着。今年3月，他花10万元买下这套87平方米，三房两厅的毛坯房。相比起同地段的标价3600元/平米的商品房，由于无需缴纳交易契税，这套均价1150元的房屋实在是物超所值。出租，是宅基地房另一个诱人之处。黄更生在神山的房子，眼下租给了一家公司当员工宿舍，每月收取400余元租金。相对于房屋售价，这是一个翻了近四倍的投资。

　　真正要付款过户的前一个晚上，他整晚心惊肉跳，无法入眠。“什么有效的法律凭证都没有，这算个什么事儿呀？万一将来哪天原房主反悔了，宅基地证上写的还是他的名字。”种种可怕的想象在黄更生脑中挥之不去。

　　事实上，自打2007年底动了买楼的念头之后，黄更生四处打听，在现行政策下，有没有可能为自己的买房行为找到一点靠谱的证明。“问了房产公司、司法所、公证处，他们都说宅基地房不能买卖，所以不可能有任何保障。”最后，在律师的提议下，他与卖方签订了一份“良心”协议，上面注明“如果卖方日后反悔，否认该买卖行为的存在，要求收回房屋的话，将赔付三倍于原房价的违约金。”律师私下告诉黄更生，其实这份协议同样不具有法律效力，“但有了这么一份凭证在手，日后打起官司来，即使输了，也可能保住原来这10万元买房钱。”

　　虽然买的是宅基地房，但每一块砖、每一块瓦都是买房者用辛苦钱购回的。买一幢房，往往要让个人甚至全家10—20年的财产性收入“沉淀”下来。“宅基地房不能买卖，等于活钱顿时变成了死资产”，黄更生表示，只要国家政策允许，即使再多花个十万，他也愿意为房子补办一个合法的身份证明。

　　除了不能“验明正身”之外，宅基地房质量、物业管理、治安乃至水电供应都无法保证。由于负责供应该地段水源的饼干厂倒闭，黄更生的房子已经停水半个月。无论日夜，总有几位挑着红色水桶的老妇人汗流浃背地爬着楼梯。

　　由于欠缺规划，这些宅基地房租金只在300—500元/套间，所以大部分都出租给外来人口。“住的人三教九流，我们本地村民是绝对不去住那些所谓‘宅基地房小区’的。”曹大同说。

　　对于“小产权房”存在的问题，南方福瑞律师事务所周晓琳律师认为，“此次农地改革，由于土地所有权性质不会发生变化，所以目前存在的较大数量的‘小产权房’也不会一次性解决掉而变成大产权房流转。因此，购买了宅基地房的业主仍需耐心等待。”