各方观点

　　由于时间的关系，这些政策调整对市场的真正影响可能要再过一段时间才能显现出来。不过，在政策出台之后，围绕它的讨论却一直没有断过，围绕它可能起的作用人们的观点也不尽相同。

　　社科院金融研究所研究员易宪容认为，政府对个人自住型的住房消费采取十分优惠的税收政策及信贷政策，强调住房市场民生性。可以说，这些房地产政策不仅给出国内房地产发展方向，也有利于降低居民购买住房的成本，有利于活跃房地产。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰在博客中发表文章称，财政部的“救市”政策未达预期，并表示“房价巨大的下降惯性已经形成，相信降价还会持续相当长的时间，是否企稳还要看整体经济层面的未来走势。”

　　北京市华远集团总裁任志强发表文章称：“也许中央的政策尚属于隔靴搔痒，真正的救市政策要看地方政府在已有中央允许地方自治的尚方宝剑的情况下，如何脱下靴子治病了。”

　　上海证券报首席评论员时寒冰认为，“救楼市的政策在被解读为，维护高房价。而这所导致的一个直接结果，就是延长楼市的调整时间，使成交量低迷的状况更长久地持续。”

　　这些新举措影响的不仅仅是楼市，还有股市。从新措施公布以来，沪深两市的地产股都经历了怎样的走势？这背后又有着什么样的原因呢？针对这些问题，记者电话采访了上海证券报首席评论员时寒冰。

　　时寒冰：在10月22号晚上，财政部和央行宣布下调贷款利率和首付款比例以后，23号地产股涨了一下，但是昙花一现，很快就步入快速下跌轨道中，从最近几个交易日的情况来看，与其它板块相比，地产股的股份表现是非常疲弱的。

　　时寒冰：那为什么会走出这样的走势呢？关键在于救楼市的这种政策并没有改变人们对于房价下跌的悲观预期，许多投资者认为救楼市本身恰恰反映出楼市脆弱的一面，反映出地方政府对楼市即将深幅调整的忧虑，由于我国房价连年快速上涨，已经远远超出了民众的实际购买力，上涨动能早已透支殆尽，房价经过充分调整，调整到和民众购买力水平相对接的程度，住房成交量低迷的状况才能有所改变。

　　时寒冰：我认为只有让房价尽快调整，把悲观的预期能量翻译完毕，地产股才能逐渐找到支撑点，鉴于地产与金融的关系，金融股也才能随之找到支撑点，中国股市才能逐渐找到支撑，改变目前的颓势。在全球深受次贷危机影响，面临衰退的大背景下，我们更应该借鉴美国的救市策略，把政策鼓励的重点放在房地产以外的领域，给房地产一个调整的机会，只能经过充分调整的房地产才会更健康，同时其它领域消费者提升，也有利于改变内需低迷的状况，并且顺应了民意，可谓一举多得。

　　股市的下跌有一个很重要的原因，就是人们信心的缺失。我们知道，市场信心的缺失非一日之寒，而市场信心的提升也非短时间可以实现。这话不仅适用于股市，同样也适用于楼市，正是市场信心缺失带来的观望气氛导致了成交量的大幅下滑。那么，此番政府推出的这些举措到底会对市场产生什么样的影响呢？

　　主持人：针对这个问题我们接着来连线两位嘉宾。我们记者现在发现，观望的气氛依然浓厚，原因就是，比如说买房的人说，你看政府在救市，我们等一等，第一波救不起来还会救第二波，到时候我们买就更加便宜，房地产商说，政府在救市了，我们扛一扛，说不定这个冬天就扛过去了，所以一个憋着不降价卖，一个憋着不买，这样的情况会不会延续下去？

　　刘洪玉：我觉得政府的一些政策措施实际上主要是通过交易税费的减免，还有一些有利于大家获得比较便宜的贷款这样的角度去做的，从这个角度出发我们说政府能够做的事情，现在已经降到了比较低的这种程度，或者说这个条件已经相对比较宽松了。如果大家仅仅是希望通过政府这一个方面的努力，然后来恢复市场原来的那种繁荣，我觉得这是不太现实的。除了政府通过这些政策的调整来降低老百姓购房的成本以外，实际上从开发商的角度，我们觉得也还可以继续去做一些努力。

　　主持人：在目前状况下，政府出台了一些政策之后，交易量会放大吗？

　　刘洪玉：应该说暂时还要观察。因为人们对市场的信心的建立要有一个过程，这个过程不是说发一个号召，因为毕竟是要用自己的钱买一个一生当中对他很重要的一个东西。

　　主持人：李老师，您的判断，量会不会放大，价格的走势会怎么样？

　　李开发：近期政策出台以后，社会上会有一些积极的回应，但是这个回应是很有限度的，我同意刚才刘所长讲的相关内容，我认为，第一就是我们现在这个房价还是在高位运行，跟老百姓实际消费能力还是有较大差距，而且房价我认为还会继续向理性回归，就眼前说，就是从房价的高位，继续回归理性，向下降，这是一个趋势，这是没有办法改变的

　　主持人：您说的是房价应该回归，但如果我是房地产商不这么想，前两年房价那么高，该卖出去的房子不是都卖出去了吗？现在我们更感兴趣的是，这个措施出台了以后，房价会不会继续跌？

　　李开发：房价近期还会跌，但是会跌得缓慢一些，我认为其实政府并不是想来救高房价，实际上是利用房地产有这么大的余量还没有销售出去，政府出台一些政策，使房价适当有所下降，使老百姓购房的能力有所提高，带动一部分房地产的销售，来拉动整个中国经济，起到一定的积极作用。

　　近年来房地产市场的调整

　　这是根据国家统计局“70城市住房价格指数”绘制的全国近十年来住房价格变化图。从图中可以清楚的看出我国住房价格的变化：从1997年到2003年，房价基本平稳，从2004年开始，房价开始出现比较明显的增长趋势，而进入2005年以后，则明显地进入到快速增长的阶段。

　　随着房价快速上涨，从2005年起，国家出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外，政府还出台了一系列打击投机的政策，包括提高贷款利息和首付比例、对二手房交易征收较高比例的营业税、对购买第二套房进行限制等等，以抑制房价过快上涨。不过，由于政策的作用需要一定的时间才能显现，所以，2007年前，各地的房价仍然有较大的涨幅，很多楼盘的升值空间都在一倍以上，而房地产市场的交易也十分活跃，一些楼盘甚至出现了一房难求的火爆销售场面。

　　从2007年开始，房地产市场开始步入调整期，而之前价格涨幅较大的深圳则首先开始了向下的调整。此后，这种调整的趋势逐渐向全国多个城市蔓延。到目前为止，深圳的房价已下调了三成左右，部分城市的楼盘甚至出现了五折、六折的特价房。而由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量急剧萎缩。

　　从2007年年末开始，业界呼吁政府“救市”的声音就开始出现。进入2008年，随着交易量的进一步萎缩，呼吁“救市”的声音和争论也越来越多。从今年第二季度开始，陆续有地方政府开始调整针对房地产的相关政策，也被人们称为地方政府的“救市”行为。到目前为止，参与到所谓“救市”大军的城市已经有近二十个。10月22日，财政部和央行也宣布，将调整购房的部分贷款和税收政策等等。

　　主持人：好，我们接着连线两位专家。其实对于房地产市场的期待，中央政府跟地方政府是有不同的意见，其实地方政府更希望房地产市场更加红火一点，因为他们可以继续卖地，可以获得他们的收益，因此有了中央政府起了这么一个头，具体底下去实行的时候，包括地方政府在出台自己的政策的时候，会不会变成全面开花，一下子就泄了闸了？

　　李开发：地方政府很明显感觉到，房地产市场从高位开始现在在转凉，对中央的大政方针，从我最近的调研来看应该说还是积极拥护的，这个政策还是可以得到积极执行的，我们现在要做的事情，刚才说了，最主要的，我们认为每个城市应该根据自己城市的居民家庭年收入和城市经济发展的情况确定一个比较合理的比价，政府不可以过多地推高房地产的土地出让价格。

　　刘洪玉：在2007年，我们的土地出让的价格是非常高的，在2007年曾经出现了大家所说的面粉比面包贵的现象，那么我们现在房价为什么开发商还要支撑呢，他就觉得我这个地价这么高，现在房价如果很便宜了以后，我不就彻底亏了吗？我觉得一个是开发商要有勇气去承担自己过去的一些决策上的失误，再有一个，我觉得地方政府在未来的土地出让的过程当中，也要保持一个理性，不能仅仅从土地出让的收益这样一个角度去看政府的土地供应的这样一些行为。

　　李开发：我想补充一点，我倒认为前些年，尤其是从2004到2007年上半年，应该说房地产的利润是非常之高，远远超过其它产业的几倍，乃至十几倍，应该说他有足够的资金储存

　　主持人：这恰恰是我想说的，我想房地产商跟两位的想法肯定不一样。他前一阵的确赚了很多钱，所以现在对于大的房地产开发商来说，资金不是大问题，在这样的情况下他就有资本可以扛，刘所长，您觉得会不会发生房地产商和政府之间进一步的博弈？

　　刘洪玉：应该说这种可能性还是存在的，但是我感觉到，绝大部分优秀的房地产企业都是希望自己做成百年老店，然后能够持续经营，这里面实际上在处理当前矛盾的时候，就有一个眼前和长远的问题，应该说如果我们继续选择观望、等待或者是措施如果采取的不合理，很可能就会损失掉我们未来发展的机会。也许现在付出一些代价，但是我们可能为我们做成百年老店的目标可能打下了一个很重要的基础

　　主持人：如果想重新找回市场的信心的话，两位还有什么更好的建议？

　　刘洪玉：我感觉政府的住房政策应该进一步清晰，我们现在只是笼统地有了一个低端有保障，中端有支持，高端有市场这么一个概念。但是实际上我们觉得还要具体化，再有从开发商的角度来看，我觉得就是说他要采用一个比较明智的策略，就是刚才提到的，越是在市场形势比较严峻的时候，对于房地产开发企业来说，他的品牌，他对客户的这种信赖的程度的这种赢取越关键，所以越是到了这种时候，越要注重自己怎么去照顾到购房人的利益，维护自己企业在消费者心中的形象

　　主持人：此次政策调整能否让楼市走出调整期，目前显然还没有答案。不过可以肯定的是，国家出台这些政策的宗旨并不是为了维护高房价、更不是鼓励房地产市场中的投资和投机行为。