董倩：陈律师我有一个问题，假如我是一个购房人，我去买房我跟谁打交道，我跟售楼小姐打交道，我只能问售楼小姐，我问我对未来不放心，我就会问，我买这房以后能降价呢，我当然会问这个问题了，售楼小姐从她的利益和开发商的利益来说，她怎么会说我这个会降价，她当然不会说我这个会降价。

　　陈文：这个问题确实是一个问题，作为一个买房人直接去买房的时候，见到的就是销售员，销售员口头的承诺，买房人不会相信的，但是往往是销售员为了促销，我的理解，他会做一些比较过火的或者过头的一些承诺。

　　董倩：但是我觉得这个时候我们作为消费者，我们就很无助。

　　陈文：我们提个建议，以后再有类似这样的情况，能不能把销售员的这些所谓比较过火的承诺写成一个补充条款，放在合同里面。

　　董倩：他让我写吗？这个合同都是他们提供的。

　　陈文：这是已经发生过的事情，我想未来，比如很多消费者，刚才您听到的情况，感到很困难了，不能自我保护了，因为销售员说得很好，但是合同里没有，当打官司的时候，法院根据你的合同条款，售楼员说的很多话不在合同里面体现，合同里面没有体现，但是她确实说了，像这样的情况怎么办？我想在未来，我们可以通过今天我们的节目让很多买房人知道，以后在签房地产买卖合同的时候，如果销售员说了很多合同里没有的这些条件，能否要求把它写在合同里，或者作为一个补充条款，如果他不写，你可以不买，这不就对自己的利益有一个保护吗？

　　董倩：俞庭长，刚才陈律师说的一种建议，未来如果消费者保护自己的利益，不妨把销售小姐的允诺写在纸上，写在合同上，未来我们如果出现这样的情况，当消拿着写了允诺的这么一个当证据，你觉得这个可以行得通吗？可以保护消费者的利益吗？

　　俞里江：这个没有问题，我们一再提到，以合同为依据，您必须把一些在你口头上洽商过程中或者磋商过程中，双方在谈的时候把一些东西给固化下来，固化成合同的内容，形成文字，签一个补充协议，您不能说我们之间谈过，我们原来是这么说的，这些是很难作为证据的，因为即使说售楼小姐说，说将来这个不会降价，将来指的是多少长时间，难道指的十天、二十天，都是不确定的，降价的幅度是多少，都是不确定的，还是永远保证我一分钱不降，还是不能降这么多，这些都是不确定的因素，我仅仅是说这么一个，不会降价的，这么一说，这是个非常不确定的合同内容，即使签到合同里面，这样的合同内容也是非常不确定的，必然在合同里要签订条款，要明确、具体，我如果说在合同条款里明确规定，我明确合同里承诺，开发商承诺一年之内不降价，如果降价将会补偿差价给购房人，购房人拿着这个合同去起诉的话，毫无疑问能够得到法院的支持。

　　董倩：这个承诺和预测之间到底什么关系，售楼员对未来的一种判断能不能作为一个承诺写下来？

　　陈文：仅仅只是一个判断很难，比如说一个售楼员，这个售楼员可能有两个情况，一个是这个售楼员是发展商也就是卖方自己的工作人员，直接工作人员。还有一种售楼员是代理公司的，这个代理公司和发展商，和卖方签了委托代理合同，允许他代理卖他的房子的，他的这些承诺或者预测要想写到合同条款里的话，必须得到发展商的授权、同意，如果没有发展商的同意，他写了也是白写，也是没有法律效力，所以刚才讲他的预测会不会有效力，如果发展商对于他的预测时间、价格等等予以承认，予以认可，他应该是有效力的，如果仅仅是他个人的，也没有盖章，也没有签字，发展商也没授权，可能也不行，也没有效力。

　　董倩：您刚才提出来的是一种对未来的建议，作为开发商一方，作为销售一方，他们有可能和消费者之间达成这么一个补充的协议吗？

　　陈文：那要看供求关系，如果现在大家很多人要买这个房子，而买房子的房源很少，可能达不成。如果房子卖不出去，买的人很少，可能会达成这种协议，关键看供求关系。

　　董倩：俞庭长，像刚才我们分析的这种情况，只是一个例子，他对未来可能有所启发，像原告这种情况，她在十天中损失了15万，她告上去了，在什么情况下她可能打赢这个官司？这件事情对未来是有启发的，对我们消费者如何维护自己的权益，我们如何能够确保自己的资产不会在这么快的时间内就缩水，我们要有需要有东西来保护自己。

　　俞里江：实际上这里头有两个意思是必须要强调的，第一个就是风险意识，刚才一再强调消费者的权益，这点毫无疑问，消费者是有权益的，一再提到，但是所有消费者参与的活动，这里头不仅仅是个消费者的身份。

　　董倩：但是我必须得打断你一下，这个权益我为什么今天要强调出来，不是我经过不理智的判断才做出的这个选择，我为什么做出这个选择是因为你的售楼员在跟我忽悠，跟我说得天花乱坠，我是上了你的套才做出这个选择的，最后这个承担，所有的损失要由我一个人来承担。

　　俞里江：这里头有一个问题是这样的，消费者去参与这个活动的时候你是有一个判断的。

　　董倩：我判断的基础是什么？

　　俞里江：如果你的判断首先是有个风险的，刚才提到规避风险的问题，怎么规避风险，就是把一些能够得到书面化的东西，能够确定化的东西确定下来，这实际上是个规避风险的方法和技巧。

　　董倩：那你说风险是由什么构成的？有一些是可控的风险，有一些是不可控的风险，比如说像房地产市场的这种宏观的波动我们不知道，这叫真正的风险，但是有一些风险是人为设置的，比如售楼小姐满嘴跑火车，这种风险不是消费者能够判断出来的，这完全在销售一方，为什么所有的风险要由我来承担？

　　俞里江：这个也不是这么个想法或者观念，消费者完全处于弱势，完全不能判断，只要售楼小姐一说我就什么话都信，起码应该有个法律上的意识，口头的承诺或者口头上的一些话没有具体内容，或者说完全不具有可能性的，这些都需要有一些固化的东西的，不能说售楼小姐或者任何一个人说什么就相信什么。

　　董倩：那我应该信谁？

　　俞里江：刚才说到，如果有这样的承诺，必须要有个明确的承诺，这个承诺必须是明确具体的，不能说泛泛的承诺，刚才一再强调，说放心吧，您的房子保证会升值，按照这么说，现在只不过说将来保证不会降价，我现在跟你说放心吧，你的房子肯定会升值，如果没有升值呢，是不是意味着要索赔？不是这个概念，概念必须要在合同上去约定的。

　　董倩：如果我是一个理智的消费者，我是理智的去规避这些风险的话，我应该怎么去做这件事儿？

　　俞里江：在合同上签订，在你的商品房买卖合同上有一个补充条款或者补充协议，这样都可以。

　　董倩：如果像陈律师说的，这是一个卖方市场，他不跟我签，我又看上这房了，怎么办？

　　陈文：有风险了。

　　俞里江：卖方市场实际上有这么一个问题，所谓的卖方市场就是房子不愁卖，这种情况下往往是房价上涨的时候，房价上涨不会有这个问题，房价下跌的时候才存在房子卖不出去，房子卖不出去，消费者或者购房人的磋商能力，你在谈判中的地位相对是有利的。

　　董倩：换句话说市场的逻辑天生就会保护消费者？

　　俞里江：只不过说应该保护一些理智消费者或者理性的具备规避风险能力的消费者，因为很多时候消费者可能会比较轻率地做出判断，但这个判断可能会带来一些风险，这个风险必须要知道，怎么去规避风险这种技巧和方法。

　　陈文：刚才您讲的售楼员满嘴跑火车的问题，我认为这是比较普遍的现象，很多消费者在买房的时候，合同是一方面，而售楼员在宣传他的项目的时候，又另外添加了很多东西，但是一般的消费者不太有经验，他就会认为售楼员说的都是真的，都会实现，而当仔细看合同的时候，合同里面很多很多售楼员说话在合同里面没有的，尽管没有，消费者也相信售楼员说的话，但是事实到最后并不如此，交了房子以后会出现售楼员说的很多情况并不像售楼员说的要实现，而很多时候是不实现的，这会使很多的购房人感觉到，原来是这么回事，或者有一种上当的感觉，像这样的情况目前在中国的房地产市场是非常非常多的。怎么办？需要我们的消费者不断去积累自己的经验，去慢慢认识这么一个问题。