董倩：刚才我们反复说，风险的问题还有承担损失的问题，这是一系列的问题，但是我们看到这个事情，通过这样一个个案我们来分析有很多可分析的东西，受骗上当的我们姑且打上引号，就是“受骗上当”的是消费者，但最后承担损失的是消费者，可是最后在这个过程中起到了一个重要的催化剂的销售小姐，他们受到什么处罚了？好像什么都没有。俞庭长，从未来从规范的角度来说，是不是对于在这个过程中起到这个作用的销售一方也应当有所制裁？

　　俞里江：您提到的对销售人员这个制裁的问题，实际上是一个直接规范和直接规律的问题，如果说规范了中介市场，因为很多销售都是外包的，外包给某个销售公司，而像目前激励机制都是销售人员卖出一个房子拿一个提成，在这种情况下，在利益的驱使下，很可能销售人员就做出这种承诺那种承诺，唯一能够抑制这种情况，就是刚才提到的，就是说只要你做出这种承诺。如果说会导致开发商承担不利后果，销售人员可能就会受到制裁，事实只能说通过中介市场的规律或者中介市场的规范，如果比如刚才这个情况，销售人员做出这个承诺，写在书面合同上了，最后开发商有损失了，开发商有损失了，我去找谁？很可能是销售人员的错误，可能销售人员会承担经济上的损失，在这种情况下，这个时候销售人员不敢随便做承诺。

　　董倩：在法制上怎么去规范他们？

　　俞里江：法制上规范，目前只能说中介，就跟你推销商品是一样的，推销商品很多时候售货员都会说这个商品怎么好，那么好，并不意味着所有的宣传总会有夸大的地方，所有的宣传不能说我去规范，任何一个销售人员都知道所有的将来的预测，将来这个房价，这个市场会怎么样，这个商品到底有哪些优势，哪些缺点，他也不可能销售人员的知识水平能够达到这个程度，这是不可能的。

　　董倩：陈律师，作为消费者，我有一个问题，以后我们消费者，虽然说是这个楼市有点萎靡，但是这个楼市是长期存在的，作为消费者将来在买房的过程中，怎么买，我听谁的，因为作为买房的人来说，对于房子是怎么回事，未来会怎么回事，他会有一个自己的判断，但是还是需要别人介绍的，这个介绍非常非常重要，谁来介绍，销售人员来介绍，我到底他的话，我信不信，我要信，信多少？我们之间到底应该构成一个信任的关系还是怀疑的关系？

　　陈文：对，这个问题提得非常好，买一所房子，可能有的房子几十万，有的几百万，有的甚至上千万，它和买一个茶杯，买一个电视机不一样，因为一个茶杯很简单你能看出它的质量的好坏，一个电视或者一个冰箱，你也很简单能看出来。

　　董倩：换句话说作为购买的一方，买房虽然说它是一个商品，和买其它商品，比如日用消费品是不一样的。

　　陈文：虽然是买东西，但是一个是价值，一个是本身的技术含量，房地产涉及到很多方面的问题，一般的人是搞不清楚的，一定要有一个专家，你买一个杯子很简单，你自己可以买，好坏你一看能看出来，而且价值很低，包括买辆车都是。你要是买一所房子就不一样了，一定要请一些朋友去，觉得不能自己高兴了就去了，去那儿一看，几十万的房子，合同一看，五分钟看完，甚至连看都不看，很多人买房子是不看合同的，他认为合同是个标准合同，实际上没有标准合同，咱们现在所谓的样板合同是国土局和工商局联合制定这么一个样板合同，这个合同是提供了一个基本条款，还有很多详细的条款，需要做补充协议的，需要买家和卖家要谈，消费者说了，我这个房子怎么好，要落实到你的补充条款里，往往买卖合同所谓的样板合同有15页，可能补充合同有16页，这个是非常重要的，一定要落实在条款里面。如果很多的承诺条款不落实到合同里，我建议宁可不买，往后放一放，然后再谈，因为选择的余地很多，很多楼盘，没有必要非选这个楼盘，按照对方提出的条款去签，那会非常被动。

　　董倩：俞庭长，通过这样一个案例之后，因为你在这方面有所调研，你觉得如果你给市场一些建议，给消费者一些建议的话，你会说什么？

　　俞里江：第一，你要有风险的预测，如果售楼小姐说，但是我就不跟你签合同，比如我提出来我们签一个补充协议吧，售楼小姐说我签不了，我只能跟你说，你心里就要打个问号了，是不是售楼小姐的说法就是她自己的说法，是不是将来我的权利得不到保护，你宁愿选择不买，你也不要说也许她说的就应该是真的，我就签了，签了以后你的权益就得不到保护，如果售楼小姐说签了补充协议，盖上了公司的公章，就成为合同的内容了，这个条款就约束了购房人和卖房者。在这个合同条款的约束下，只要有一方当事人违反了这个合同约定，就要承担相应的责任，如果合同约定了，我承诺我的楼盘价格一年之内不降价，你买的户型一年之内不降价，如果我降价多少就补偿给你多少，没有问题，购房者一发现这种情况，我就拿着这个合同去诉讼，或者我去跟开发商谈。开发商很可能在这种情况下不用说诉讼到法院，开发商就主动给你调解，因为这是一个承诺，白纸黑字的东西，这是受法律约束的东西，很可能比较容易就解决这个问题，但如果合同上也没有，售楼小姐也不给你签，也不给你承诺，只是泛泛这么一说，很可能你损失必然就会有一方来承担，这个损失是客观存在的，谁来承担？只能说没有法律依据的或者说没有合同依据这一放来承担。

　　董倩：陈律师，您觉得通过这么一个案例，您觉得消费者应该从里面学到什么？

　　陈文：增强自我保护意识，不能够轻信售楼人员的某些承诺，一定要把有关承诺落实在合同里面，做好自我防范，降低风险。如果你仅仅听信，而不把这些承诺落实到合同里边的话，就有比较大的风险。一所以我想如果售楼小姐在承诺的时候，而不愿意把承诺的东西写在合同里，我的意见是宁可不买，或者是缓买。

　　董倩：比如说有没有这样的消费者就是说我真是需要这套房，而且各方面的条件都非常适合，我就是想买，但是要对未来有所担忧，售楼一方又不愿意签，我应该怎么办，还是缓买或者是不买吗？

　　陈文：你要是愿冒风险，你就要可能重蹈这个案子的覆辙，你要想把它风险减小到最小，一定要把这个承诺写在合同里，你现在遇到的情况，又想买房子，又不把售楼小姐的承诺放到合同里，你又想买，对不起，你可能要承担风险了。像今天这个案子的判决一样，发展商业也许不愿意去调解，也不愿意做让步，法院只有这样判决了，判决只能按照合同条款判决，这样对他是很不利的，没有办法，这是你购楼的风险。

　　俞里江：收益和风险都是正比的，如果像你说的我非要买这个楼，我非看上这个房了，我觉得这个房能带给我的居住环境，我将来的升值的预期或者将来看中物业各种情况，实际上都是涵盖了一个广泛的收益范围之内的，你要获得这个收益，你又想规避风险，刚才提到了，规避风险有很多种方法，但这个风险如果说你通过自己的努力规避不了怎么办？这个风险是客观存在的，你做出一个判断，我是愿意冒这个风险享受这个收益还是我宁愿放弃眼前的收益，不去冒这个风险，这是两个不同的选择，你做出了这个选择，意味着你这个路径就定死了。

　　董倩：就是对这个案子，或者对类似这样的事情我们很同情，但是无能为力。

　　陈文：对。

　　董倩：好，谢谢两位。