从76亿到6亿

　　谁也没有料到，在经历2007一年的喧闹之后，2008年绍兴土地出让市场会如此清冷。

　　本报统计绍兴市国土资源局公布的土地出让信息，过去的一年，随着房价地价的不断攀升，绍兴共出让30幅经营性商住用地，总成交金额达75.56亿元人民币。绍兴统计局信息显示，2007年其财政总收入237.12亿元，土地出让金占其总财政收入1/3强。

　　随着今年以来楼市急转直下，绍兴喧闹的土地供应盛宴很快人走茶凉。截至目前，绍兴市今年共出让11幅经营性商住土地，即便是加上另外出让的21幅工业工地，绍兴今年共计成交土地金额为6.1亿元人民币。相对去年，整体萎缩90%以上。

　　绍兴市招投标中心副主任孙菊美对本报记者表示，与去年行情截然相反，与往年土地市场热闹场面无法相比，今年许多土地挂出来之后，根本就没人来咨询、没人报名，流派的土地尤其之多，同时，房产，以及整个资产交易面也全部缩水。

　　而一些地块也出现了流拍，经历调整再次推出，再次流拍。卜端良向记者介绍了今年3号(2008年4月7日)土地出让公告，和畅堂—海尔曼斯地块。该地块一共分为A、B、C、D四块，总面积约132亩，起拍价6亿，保证金1.5亿。

　　据介绍，实际上这块地已经是二度推出，在今年1月首次以7.5亿的起拍价流之后，第二次价格比第一次减少了1.5亿。当时杭州银泰、香港新希望集团都曾带专家团队来绍兴史蒂考察，二次入市拍卖，依旧因为无人报名而流拍。

　　本报记者转而统计了绍兴市国土资源管理局，土地利用管理处公布数据，2008年绍兴市原本计划出让55幅经营性商住用地，各位于绍兴市中心、经济开发区、会稽山度假区、镜湖新区、越城区、包江工业区等区域，预计出让总面积为4312亩。

　　而前11个月，实际成交的商住经营用地总面积仅有70685平方米，约计106亩，不到预计出让的2.5%，这部分经营用地出让总价仅仅为4.97亿元人民币。卜端良对本报表示，绍兴今年的市政建设、配套建设等各项资金势必吃紧。

　　“在全国土地市场全面遇冷的情况下，绍兴土地向外突围很难获得成功。”赵杭生认为，一方面这些地都是此前推不出去的，另外开发商对绍兴这样的市场已不看好，增值空间很小，“目前或许只有中西部二、三线城市还存在一定的吸引力。”

　　卜端良分析，地卖不动，自然有多方面原因：“例如海尔曼斯地块，在土地出让价款支付期限上，绍兴要求第一期40%价款在成交一个月内付清，第二个付30%，剩余30%第三个月内付完，今年情况，开发商如何在三个月拿出数亿的钱”。

　　“往年拍得土地之后，开发商凭借获得的土地使用证立即可以向银行贷款，付完剩余的款项，而今年新制度要求必须在付完全款后，才能获得土地使用证。早期的钱都冻在屯地开发之中。开发商今年拿什么买新地呢？”

　　流拍，土地财政告急

　　绍兴仅仅是一个缩影。

　　由于宏观调控对于房价的影响明显，不少购房消费者选择了观望。而金融市场流动性的紧缩，又使得各个房地产商的现金流紧张，纷纷捂紧了“钱袋子”。那些昔日活跃在土地二级市场上的“掮客”，已经从为地产公司牵线“买地”，转为帮地产公司“卖地”。

　　在需要减少和流动性紧缩的倒逼之下，位于上游的土地交易也日益惨淡。

　　据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。

　　而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。

　　数据统计显示，截至11月1日，长三角中心城市，上海的土地出让通过招拍挂成交金额约128亿元，而2007年，这一数据约为420亿元。与去年相比，整体萎缩42%。

　　西南地区唯一的直辖市重庆的情况也不乐观。截至今年上半年，重庆各类土地出让金总计约为82亿元，这个数字在2007年则约为370亿元。

　　部分重点省会城市的滑坡也已经明显显现。截止今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4。

　　土地对于地方政府的重要性，直接体现在地方政府的收入组成中。土地出让收益以及相关税收，目前分别是地方政府预算外收入和预算内收入的主要组成。

　　在预算内收入部分，与土地相关的税收，主要是建筑业和房地产业的营业税、所得税及耕地占用税等，这些都是地方税种，由地方财政享有。由此，地方政府每每以发展城市建筑业、房地产业和土地征用作为扩张财政收入的首选。事实上，这部分城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，已经在各地政府的日益推动之下，成为地方财政预算内的支柱性收入。

　　不仅如此，政府财政中更大规模的土地收益，是来自于预算外。

　　政府征收土地出让金始于1989年。当时规定，在进行必要扣除后，土地出让金实行中央与地方四六分成。但是，由于无法核实土地开发的成本，中央所得实际很少。从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。

　　六成政府收入来自土地

　　由于土地的收益“大头”长久以来都属于预算外收入的范畴，在每年地方政府提交两会审议的政府预算中，并未纳入其中，所以这块收入占政府所有收入的比例仅有过大致估算，却从未有过官方公布，始终隐匿在冰山之下。

　　而记者获得一份“关于2005年度(浙江省)东阳市本级财政预算执行和其他财政收支情况的审计工作报告”，报告人是东阳市审计局长。这份内部审计报告，全面地审计预算内外的所有资金，可以作为土地财政告急的例证。

　　其财政大盘子大致分布如下，2005年全市一般预算可用资金9.2596亿元，预算外收入1.2175亿元，专项资金收入1.33亿元，基金预算收入(含土地出让金净收入、剔除社会保障基金)4.7196亿元。

　　这个罗列方式，把属于预算外收入的土地出让金单列一项，该项资金的总额是其他所有预算外的收入的四倍。以此数据计算，东阳以土地出让金为主的基金预算收入，占所有政府收入的三成左右。

　　但三成并不是土地占东阳财政收入比例的全部。除去预算内外的两块资金与土地相关之外，另有一块土地收入隐匿于每个城市都普遍存在的开发区。

　　审计报告显示，从2003年到2005年三年间，东阳市两个开发区共“坐支”工业用地出让金4.6113亿元，占东阳市工业用地出让金总额的60%。

　　审计报告中的“坐支”，是指开发区的钱并不进入市财政统筹，而是由开发区自行“循环”开发使用。在目前各地的开发区筹资建设中，大都采用了“体外循环”的方法。

　　这个4.6113亿元，几乎与进入市一级财政的土地出让金大致相当，则两块收入相加，则可以占到政府所有收入的五成至六成左右。

　　报告中，还指出其中一个开发区江北新区，仍有前期开发未能及时收取土地出让费用一项，争议金额(含认账拖欠)达1.4321亿元。

　　则所有土地收入相加达到了10.763亿元，超过了预算内的所有收入之和，占所有政府财政收入的六成。

　　与目前宏观形势相类似，该报告出炉之时，恰逢上一轮宏调，政府收入因过分依赖土地而大受影响。报告中表述称，“因国家宏观调控、银根抽紧、存量土地使用权理想价位出让困难、市财政可自由支配的财力有限等原因”，其用于城市防洪工程2000余万元贷款逾期一年半以上未还，遭受了银行的加息处罚。

　　浙江东阳只是各级地方政府的一个缩影。曾有中国土地政策改革课题组历时两年半，对广东、江苏、浙江、北京、四川、重庆、安徽、河南、陕西九省(市)进行调查发现：在这一轮由政府主导的城市扩张中，土地出让收入和土地抵押贷款成为政府城市基础设施投资的主要来源。

　　课题组发现，在发达地区，土地出让金数额巨大，成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。在土地严管之前的两三年，东部一些县市土地出让金收入少则十多亿元，多则近20亿元，土地出让金收入占预算外收入的比重高达60%以上。其中，以小商品集散地闻名的浙江省义乌市，某年土地出让收入15亿元，就占预算外收入的60%。

　　由于土地收入所占比重较高，今年土地交易急剧萎缩，出让金大幅减少，对二三线城市政府的影响更为明显。

　　重庆市国土房管局数据则显示，重庆市2007年土地出让金约达370亿元，政府财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。而此前，国务院发展研究中心一份研究资料显示了全国城市的平均数——土地出让金约占地方财政收入的60%。

　　而这样单一依靠土地的收入模式，也与地方政府预算内收入构成有关。在现行分税制下，增值税的75%上缴中央，25%留作地方。近年来增长较快的所得税也改为共享税，这使得在东部沿海经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重不高。在中西部地区，由于地方税收生成能力有限，地方政府的行政运转和工资支出主要靠中央财政转移支付实现。

　　从2007年起，相关法律已经规定将土地出让金必须纳入财政预算。这一举措在土地交易惨淡的时期推出，可能将使得各地明年提交的财政决算出现较大的亏空。收支如何平衡，令各地政府暗暗挠头。