车库租售要经业主大会讨论通过

　　海珠区雅景苑业主委员会伍嘉穗建议，车库如果要出租或者出售给非业主，要经过业主大会或者业主委员会的讨论。伍嘉穗说：“我在退休之前一直在搞物业开发的投资管理和开发分析的，我很清楚这个成本是怎么回事，实际上，车库就是白拿的一块收入！”

　　优先租售应有时间限制

　　广州市物业管理行业协会会长李卓章认为，小区车位车库优先出售，优先满足本区域的业主，是正确的，但这需要有时间、年限的限制，优先的时间是20年、30年，还是一辈子，修订草案不清晰。

　　李卓章建议，优惠时间期限可以设定为4到5年。李卓章说：“作为建设单位的投资方，优先权的时间设定过长会造成投资积极性不高，容易造成将来小区的停车难就更难。”

　　“住改商”问题壁垒分明

　　在住改商问题上，与会代表针锋相对，一方提出必须严厉规范“住改商”的问题，另一方则要求“住改商”问题不能“一刀切”，要具体问题具体分析。

　　广东省人大立法顾问庄伟燕表示，条例中禁止擅自改变房屋用处，是合法合理的。庄伟燕说，“住改商”会带来诸多问题，影响其他居民的正常生活，破坏小区的安定，造成小区水电、电梯等公共设施使用紧张，还会增加小区众多不安全的因素。

　　江门市物业管理协会会长谭婕建议在增加“改编住房使用性质或外观，必须征得相邻业主和业主委员会的书面同意，并报有关部门审批。”

　　市物业管理行业协会会长李卓章提出，擅自改变房屋用途是应该禁止的。但目前来说，不光是要限制“住改商”，“商改住”也要严格限制。“广州楼房很多二楼、三楼是商业场所，如果改为住房或者以住房形式出租，就会对商业区产生油烟污染，所以条例很有必要增加擅自进行‘商改住’的处罚措施。”

　　棠德花园业主代表大会代表钱东奇则认为，对“住改商”问题，要区别对待，不能简单地一律封杀。

　　钱东奇说，作为在全国范围适用的《物权法》及《物业管理条例》都没有禁止住改商，而是在对住改商、对住宅改为经营性用房进行了限制和引导。

　　钱东奇认为，房屋的使用权是业主物权的追求内容，在不违背法律、不损害公共利益和其他业主的合法权益的前提下，业主有权自由使用，地方法规不应该限制。

　　19名陈述人组成

　　7名业主和业委会成员

　　3名物业管理企业代表

　　4名物业管理行业协会代表

　　3名法律界人士

　　2名开发商代表

　　听证会的五个议题

　　一是关于基层组织在物业管理中的职责的规定

　　二是关于筹备业主大会的规定

　　三是关于业主委员会委员、候补委员产生和业主委员会委员职务终止的规定

　　四是关于将车位、车库优先出售给本区域业主和优先出租给本区域业主、物业使用人的规定

　　五是关于“住改商”、第三项关于“房中房”的规定以及第六十六条相应的法律责任的规定

　　基层组织介入是越俎代庖吗

　　在政府参与物业管理事务这个问题上，相关代表展开激烈的争辩，拥护者认为政府参与物管事务，是制度创新。反对者则言词激烈指责政府部门“越俎代庖”。

　　基层政府参与物管符合法律规定

　　来自深圳市物业管理行业协会的代表鹿钦连认为，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会等基层政府、基层组织参与物业管理事务，是对原条例的突破与创新，是必要的也是符合法律规定的。

　　物业管理的主体只能是业主

　　但万科风险管理部总经理颜雪明则认为关于基层政府以及居民委员会在物业管理中的地位的规定，不符合业主自治的原则。

　　颜雪明说，物业管理不是社区管理，不是社会管理，也不是对居民的管理，物业管理是业主对自己的不动产进行自主管理的行为。物业管理的主体只能是业主，业主自治是物业管理的核心，也是物业管理立法最重要的原则。

　　颜雪明认为，应当鼓励业主自治，而不是强化行政干预，代替业主作主。从法理上看，物业管理的核心是业主自治；从法律规定上看，行政机关介入物业管理只能是指导、协助、监督。

　　颜雪明认为，“街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门，组织协调处理物业管理中的重大问题”的规定，显然已经超过了指导、协助、监督的范围，而是要代替业主做重大决策，这既不符合上位法的规定，也违反法律。