业主委员会任期届满，不得继续履行职责？

　　给开发商与物业公司侵权机会

　　《条例(草案)》的第34条说，“业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”

　　广州海珠区业主伍嘉穗说，“现在规定了‘业主委员会任期届满，不得继续履行职责’，业主委员会到期就停了，没有执行机构业主大会如何运作？小区出事怎么办？”

　　“规定原业委会在新业委会诞生之前就下课，同时还会给处于强势的开发商和物业公司制造借口和侵权的机会。这无疑使得业主自治运作的持续性不可避免地遭受严重破坏，既不符合组织法原理也不能切合业主自治的实际，是不可取的。”业主王文和指出。

　　广东省社会科学院杨知源博士说，“不得继续履行职责”的规定无异于政府或其代理方临时接管，这一条又属越俎代庖的限定。

　　“根本就没有必要对业委会的任期进行限制，让业委会干多久，换不换届是业主自己的事情，只要业主自己愿意，3年5年10年都可以，他人无权干涉。《物权法》什么时候对业委会任期限制了？也没有对此进行限定。现实的情况是，业委会成立难。做这样的限定，就是抬高业主成立业委会的门槛，属于没事找事。”深圳市物业进修学院教授李钊说。

　　前期物业管理应有具体时间

　　“前期物业服务的选聘、收费及服务存在诸多问题。前期物业服务一管数年甚至数十年的情况在广州也不新鲜，这严重损害了业主权利，也不利于物业服务的市场化发展。因此立法应有所应对。”一位物业管理专业人士说，“对此也应当听取各方意见。”

　　某物业公司经理在与多名业主的座谈会上说，前期物业管理也侵害了部分正规物业公司的权益，破坏了正常的市场秩序和正当竞争。开发商的物业公司，不论干得多坏都可以赖着不走，那些好的物业企业则无法得到发挥。

　　“在前期物业管理里，应当给前期物业管理制定一个具体的时间，两到三年。物业公司不能长期在小区做‘前期管理’，最后引发冲突，成为社区和谐的隐患。这方面广州的怪事特别多。”李钊指出。

　　合同终止时，物业公司应当立即退出小区

　　《条例(草案)》第49条说，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”

　　“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务……原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”

　　李钊说，物业公司合同终止时，应当立即退出小区，并立即无条件撤出。这符合《合同法》的要求，也防止有些物业公司走之前，先把小区砸一遍才撤。

　　广州律师陈铭指出，李钊教授说的事情一点也不新鲜，经常发生。若规定在合同终止15日内退出物业管理区域，这15天不在合同期限内，如何履行物业服务义务将没有合同依据，势必形成在合同终止后延续长达15天的不稳定期。这对于广大业主及即将进驻的新的物业公司无疑是相当不利的。