为何选择三级服务为测算基准

　　“《指导价》划分为5个等级服务标准，其中三级服务是基准服务。”厦门市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪说，其对应的是物业服务的基准价，而其他等级服务的收费标准，则按该基准价的不同比例测算出来。其中，一级服务收费标准是基准价的50%，二级的为80%，四级的为120%，五级的为150%。

　　邱永聪说，三级服务的收费标准，是以一个建筑面积5万平方米、一个主出入口、消控和监控在同一值班地点的住宅小区，其物业服务过程中必需的各种人力、物力消耗为基准，通过定员定岗定薪资定职责测算出来的。

　　那么，为何选定以5万平方米的三级服务作为测算基数？邱永聪解释，这是因为，经调查发现，厦门实行物业服务的楼盘有1400多个，约占全市物业项目总量的70%，其中建筑面积在5万平方米左右的约占60%。在对100个不同区域不同物业类型范本分析后，确认5万平方米是物业服务盈亏的临界面积，而三级服务是中间等级，且是普遍需求的。

　　据介绍，所谓三级服务，是指在常规的物业管理服务中，主要有5项内容——— 基础服务、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、设备维护等，在前四项中，《指导价》规定了5个等级，并按照不同的等级设置了相应的服务标准。

　　收费标准如何上下浮动

　　“物业服务项目服务收费标准可以上下浮动15%。”刘超明说，这是因为《指导价》是按照公允服务成本、临界盈亏服务面积制定的，但实际中，由于各物业类型差异较大，因此在这一幅度上下浮动，比较接近市场实际。另据介绍，这里所说的“物业服务项目服务收费标准”，指的是，根据所选的各项物业服务等级对应的收费价格累计的总和。

　　那么，选择物业服务等级又该如何执行呢？邱永聪说，一个原则是：基础服务的等级不能高于清洁卫生与秩序维护的等级，各项服务内容的服务等级实行菜单式组合。

　　此外，刘超明提醒，物业服务收费标准是该增加还是扣除，看的是“定岗定员在实际中是否有增减”。他解释，这是因为收费指导价是按照定员定岗定薪定责测算出来的，如果住宅小区不需要配置测算中的岗位和人员，物业服务收费标准应扣除相应费用，反之增加相应费用。而住宅小区建筑面积或大或小，设施设备或多或少，出入口多少需要配置多少秩序维护岗位，可根据实际情况相应调整。

　　另外，具体在选择服务项目和服务等级时，可以“丰俭随意”。比如，小区绿化配套比较简单的，可以选择较低的服务标准，没有绿化的可以省却绿化服务，减少相应费用。

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