-张玲玲

　　“只要政府能保证现有政策的延续性，保证房地产市场是消费的市场，房价肯定要降”

　　政府没有想明白

　　10月18日，住房与城乡建设部副部长仇保兴表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力 、也有责任作出一些政策上的选择”。这是否可以看作中央准备力保房地产市场的开始？

　　这个不是太重要，最重要的要看国务院17日常务会议里的那几句话：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费 ，用金融的方式支持居民的住房购买。这个讲得很清楚，要鼓励居民的住房信贷消费。对地方政府来讲，他没有国务院常务会 议的那个更重要。那个是以公报的形式出来的，他这个是以说话的形式出来的。我们要以国务院出台的政策为基准。

　　在你看来，政府的这一系列政策对目前低迷的房地产市场能否起到“救市”作用？

　　最近出台的政策是这么一个概念：我们假定现在房价在100这个点，这个房价卖给谁呢？是卖给投资的那些人了。 过去买房子投资的人，他们愿意出这个价。但对实际的居民，要买来自己住的人来讲，他的心理价位，他可承受的能力，大概 在30～40这个点。政府现在出台的政策做了个什么事呢？他们希望帮助民众爬到100那个点上去。我举个例子：他们搭 了个梯子，但是梯子太矮了，可能只帮助民众爬了5个点。

　　还有一个问题很关键：我们这个政策看起来很好，税费优惠，利率优惠，信贷也优惠，但是大家注意到了，购买第一 套住房的居民，按揭利率下降到0.7，这个是好事，我也赞同，但我们银行5年的存款利率高于下降后的贷款利率，说明什 么？银行做这个按揭贷款，就亏钱。做得越多，就亏得越多。政府逼着他做没有关系，你给他补贴啊。如果你不逼我做我不愿 意做啊，因为我做了就亏损了。29号，存款利率又下调了，下调了0.45，但银行还是亏的。他们(政府)可能没想明白 ，没想明白怎么出台这样的东西呢？这个对民众是好事，但是银行不愿意做啊。银行不愿意做还是没有用。

　　至于对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花 税等等，对房市的影响微乎其微。有的人就讲，买了100万的房子，免征的才几千块钱。就像我刚才讲的，现在居民的实际 承受能力，他的心理价位在30、40，但是房价在100上面，差这么多。这些东西对民众影响很小，比如假定这个不仅仅 是0.5、1%，我假定是最大一点，就是减免的超过5%，如果房价往下调整15%，那么我买房的时候支出就减少15% 。一个最简单的常识，要15%还是5%？

　　你之前也提出过这样的观点：出台这样的利好政策其实不如实实在在把房价降下来。

　　对。但房价不是政府去降的。现在为什么房地产开发商不降低房价？因为他们有个心理预期：反正我跟你捆绑在一起 了，我的房价跟你政府的土地财政捆起来了，跟你的GDP绑在一起了，跟你几十个产业绑在一起了。所以你一定会想办法来 帮助我，来救我。但是世界上任何一个国家谁去救房地产的？不可能的事。如果说银行出了问题，政府一定救。因为这个影响 会很大，影响了整个社会金融体系。房地产倒闭就倒闭，多一家少一家一回事。倒闭了以后肯定有新的进来，谁有力量谁进来 。银行就不是一个概念了，因为银行里有居民存款，可能牵扯到千家万户，银行有问题，不仅关系到金融体系，而且国家威信 也丢了。因为银行是国家在担保的。所以这不是一个概念。

　　现在开发商就是有这个预期，一定会去救他。我绝不把价格降下来，你怎么的？其实他们还是想错了，政府现在可能 就是想有点平衡，一个是让房地产拉动经济，另一个要保证居民的基本居住条件，让住房消费改善一些。这个东西你(政府) 可以做得到，但不是现在这个条件下做到。怎么做到呢？不用搭梯子，大家就都可以自己走到上面去。买房的人不就多了嘛。 买房的人一多，需求就出来了，经济也繁荣了。我觉得如果从这个思路去想问题，那我们的房地产市场很容易发展。

　　有需求才有繁荣

　　你一直认为，救市可能会引发新的泡沫。从长远的角度来看，目前的这种刺激举措会不会导致你预言的结果？

　　从政府来讲，他现在就想达到这个平衡。又要防止金融风险，又要保证经济增长。这个想法是很好，大家都希望这样 。但是在目前的条件上全部达到就不那么容易了。你要达到这种平衡，就要给到这种条件：你要把房价调整到大家都有能力去 购买，政府不用财政补贴，也不用财政支持，房地产开发商把利润预期降低一点，大家都可以去买房的时候，这种平衡应该就 达到了。世界上做的最好的企业，英特尔、沃尔玛??哪一家不是大众化产品？最好的产品，只有大众化产品，大家都有需求 的时候，市场就繁荣了。所以现在我们的观念、想法一定要调整过来。调整过来以后，什么问题都会迎刃而解。

　　你认为政府出台救市政策的主要意图是否来自经济增幅放缓的压力？

　　这是一个方面吧。但房地产市场必须有更多的购买才可以。假定真是因为行业问题，房地产相对过剩的时候，这些行 业不是更过剩吗？面对的风险和泡沫不是更大吗？现在市场不是没有需求，潜在需求很大，关键是如何把潜在需求释放出来。 我们主要是早几年政府对房地产的发展目标不明确。买房人把投资和炒作都混在一起，买来既可以自己住，又可以投资。银行 利率又低，借钱又便利，而且没有限制，很多人就拼命买房子投资了。一炒起来，价格就往上飙了。国内还是投资的比例过高 、投资为主导的市场，所以价格就快速飙升。去年一出台政策，把投资和消费切分，重点扶持居民住宅的消费。所以今年所有 的政策一定是保证居民自住的需求，投资坚决遏制。

　　银行业普遍认为，虽然新政是鼓励自住购房需求，但将首付比例从原来的三成降到二成，利率又打折，不仅压缩了银 行的利润空间，也加大了银行的风险。这是不是意味着房贷新政的施行会在银行方面遭受阻力？

　　不是阻力，银行肯定不做了。做什么？没有利润了。我为什么亏损做啊？

　　你在自己10月24日的博客里提出“房地产政策调整将引发价格快速下调”，但目前的现实是，各地房价并没有出 现明显下降。这是不是意味着政策的力度还不够呢？

　　这个是暂时的。因为政策出台以后，买房的人更少了，消费的需求下降了。需求下降以后，一定会导致房价下调的， 不调就(房地产商)自己拿着吧。不卖就被全部套死掉，跟股票一样。越不卖面对的问题越多，真的承担不了的时候，面临风 险更高。

　　针对最近政府出台的政策很多购房者表示，降点税或是调低首付对我们来说并不重要，房价才是最大的问题。他们会 等上半年到一年，希望房价能继续下跌。您认为目前中国的房价还有多大的下降空间？

　　这个要问房地产开发商。空间肯定很大，不然为什么大家都去做房地产呢？要不然他们能坚持这么久呢？如果这个空 间大家知道，现在谁都不会买房子了。他也不会告诉你。只要政府能保证现有政策的延续性，保证房地产市场是消费的市场， 房价肯定要降，否则没市场了。