始于2003年的本轮经济增长周期，与房地产投资的快速增长有较为密切的关系。正是基于此，当前许多人提出中 国政府应对房地产业予以“救市”扶助。但笔者认为，目前政府对房地产业不宜轻言“救市”。

　　随着中国福利分房制度的取消，1999年以来，在公有住房商品化、商品房买卖规范化、二手房交易放宽等政策的 引导下，中国城市居民住房商品化、私有化以前所未有的进程快速推进。但2006年以来，中国各主要城市地区的商品房价 格快速上涨，而且房地产业内普遍存在开发商囤积土地、囤积房源的投机行为。2007年，为了防范逐步放大的地产金融风 险，央行、银监会出击，从信贷的角度加以规范。

　　一年后的2008年，监管部门的9·27房贷新政显示出威力，投机炒楼行为和各地房价疯涨的势头暂时被遏制， 商品房价格和销售开始回归理性。在市场的观望心态和相对紧缩的金融政策下，一些一直依靠贷款而缺乏自有资金、但投资战 线却拉得很长的房地产开发商资金周转出现问题，这是政策调整的附属效应，不足为奇，如果因此而取消政策限制，甚至出台 “救市”新政，前期努力将前功尽弃。

　　谁从“救市”获益最大？

　　从2007年10月份以来，中国房地产市场逐渐呈现了所谓“萧条”的态势，但这种“萧条”远不是真正意义上的 萧条。

　　严格来说，萧条是指在市场价格不断下跌即使跌破成本价的情况下，需求依然难以有效提高的经济现象。反观中国房 地产市场，市场需求不旺的原因不在于出现了真正的萧条，而是由于产品价格过高，大大超过消费者的购买能力，因而压制了 需求。个别地区楼盘大幅度降价，结果购房者踊跃购买，已说明了这一问题。

　　从经济学的角度来分析，中国目前房地产市场的供求状况，其本质在于市场需求和供给不能形成均衡，只要价格回落 到均衡价格，需求和供给就会达到均衡。正是由于产品的供应者即房地产开发商坚持价格不回落，个别开发商甚至还要将价格 抬高一下，最终人为造成了供需缺口。

　　目前，房地产开发商在等待市场积攒反弹的力量，希望重现前几年房价扶摇直上的局面。他们在市场“萧条”的情况 下还能维持强姿态，恰恰说明前几年的暴利积累足够让他们挺过去，只是没以前那么舒服而已。如果挺不住了，房价自然要降 。

　　开发商担心一旦房价下跌的趋势控制不住，很可能就会一路降低到其应有的价格即均衡价格，而这一价格水平很可能 比现在的市场价格要低很多，房地产开放商的赢利就将大幅降低。开发商力图通过坚挺、熬过利益集团和政策博弈期，达到操 控房地产市场走势的目的。一些开发商采取变相的方法降低价格，意图无非是要掩盖房价应该下跌的趋势，希望通过这种间接 的降价方式达到既能增加部分需求，又能最大限度维持房地产名义价格不下降的目的。

　　房地产开发商能够操控市场的原因在于其垄断性。虽然房地产业表面具备了“充分竞争”的形式，但是从具体运营上 看，无论从拿地、贷款、上市融资，还是开发经营上，都多多少少有“权力资本”的影子。

　　不透明的要素市场、不完全遵循市场规则的政府、地产和金融等相关利益关联方的运营方式，注定了房地产市场是不 充分竞争的。

　　更为重要的是，在房地产市场上，开发商垄断了定价权力这一最重要的话语权，极度拉高了进入这一行业竞争的要素 成本价格，导致广大购房者只能成为被动的接受者，导致希望理性经营、追求微利或者适度利润的良性资本无力进入。即使在 目前房市表面不景气的情况下，现有的垄断房地产开发商也能坚持住，关键就是其垄断了定价权。

　　上述的分析可以看出，中国房地产市场步入的是一个行业内自酿的伪“萧条”期，是房地产商自己造就的阶段性处境 ，并不存在本质上的市场转折期。这是政府是否要“救市”的重要判断条件。

　　中美房地产危机性质截然不同

　　许多国人要求政府出台“救市”政策，其列出的参照依据是美国出台了多项对房地产、对金融危机的“救市”计划。 但中美的房地产危机和市场萧条性质与阶段截然不同，美国的政策在中国并不适用。

　　美国出台“救市”政策是在次级(风险更高)房地产按揭贷款以及其衍生金融产品泡沫破裂后，为维持经济正常运转 采取注入大量资金的补救措施。而中国房地产市场的短期不景气，其实质是在房地产泡沫的制造过程中阶段性受阻。此时如果 政府在金融、信贷等方面放手进行所谓的“救助”，那就意味着支持房地产业可以继续吹大泡沫。

　　如果政府那样做，表面看，结果是中国经济的账面数字保住了增速指标、房地产开放商重回暴利时代，但实际受损失 的是普通购房者和国民经济持续健康增长的前景。老百姓购买了远远高于自己支付能力的住房，背上一生难以解脱的债务，国 民经济由于房地产的过度泡沫早晚要破裂，经济运行不仅可能重蹈日本80年代房地产泡沫破裂带来的实体经济危机，也将重 现美国本次房地产泡沫破裂带来的一系列金融和信用危机。

　　美国之所以要“救市”，一个重要的原因就是房地产市场和金融市场有着千丝万缕的联系，在很大程度上，政府要救 的是金融系统。而是否采取“救市”行为，很大程度上取决于对金融系统受到危害程度的判断。

　　美国采取“救市”行动，主要是因为房利美和房地美两家公司因为失控的利益驱动，采取了一边放住房按揭贷款、一 边向金融市场推出次级按揭贷款证券化产品的高风险经营模式，进而，房地产市场而产生的相关信贷金融风险，在金融投资市 场得到成倍数链条式扩张。

　　导致美国政府这次采取措施“救市”的根本原因在于，房利美和房地美这两家公司寡头垄断性地承担了带有美国国民 住房金融公共服务性质的按揭贷款业务，在缺乏约束的情况下，其所承揽的业务量在国家整个地产金融中集中占比过大，加之 按揭贷款证券化的传导作用，最终导致整个金融系统对房地产价格的变动异常敏感、巨无霸似的把风险放大到整个金融市场、 并且有可能使美国国家金融体系崩盘。再加上一直以来对这两大公司债务部分的政府信用担保承诺，美国政府才完整接管了两 家公司。尽管如此，这一行动在美国仍然争议很大。

　　然而，适应美国特殊情境下的政策，未必适应中国情境。首先，当前阶段下，中国的房地产相关贷款所占比例与美国 相比，依然较低，而且，远没有与美国两房贷款机构类似的、把中国国内地产金融风险如此集中的频临破产的风险金融机构。

　　其次，中国并没有实施按揭贷款证券化等高风险创新，即使暴露一些局部地产信贷风险，也不会在整个金融系统大规 模传播。而且风险也有利于当局和金融业在此关键时刻，加强自我监管，悬崖勒马，回归理性经营，避免重蹈美国两房机构濒 危的覆辙。

　　再次，在中国，“断供”这一说法最近很短时间才出现，而且大多数被证明为由某些利益团体推动的骗局，而另一部 分可能会出现断供的团体，恰恰正是投机者，不是住房消费者。因此，大规模断供出现的可能性并不存在。同时，即使出现小 规模投机者断供，银行业整体资产规模大，当前受到的影响仍不会是主要问题。

　　“救市”政策有违公平

　　“救市”的忠实拥护者大概包括：房地产开发商、房地产投资者、地方政府等，这些团体背后的利益动机不言而喻， 都是能够从房地产价格继续上涨中获利的阶层。

　　客观而言，目前的房地产价格，已经使社会各阶层的利益格局发生了很大的、不利于中低收入阶层的变化，并且这一 改变已经通过压缩消费，进而影响到了宏观经济长期发展的前景，如果继续做出有利于房地产价格上涨的行为，无疑会激化社 会矛盾，代价高昂。

　　人们记得，在几年前，为了控制房地产价格过快上涨，政府曾陆续出台过一系列措施政策，而这些却被房地产商和一 些政府部门联合“抵消”了，没有达到预期目的。目前，在国内外双重压力的情况下，房地产开发商的垄断暴力遭受压力的时 候，政府有什么理由一直让房地产开发商永远处于被保护的地位？

　　即使说，在中国过去所经历的一个不可持续的经济增长模式下，房地产行业一度贡献于投资拉动和GDP数字增长， 但是如果任由房地产开发商操纵市场，受到损毁的将是绝大多数人的未来利益和国民经济长期增长的趋势，而从其中得利的只 会是少数人，这显然是不公平的。

　　而任何政策不公平，最终都会在某个时点上，反映为经济发展的代价，甚至可能表现为畸形繁荣之后的真正萧条。

　　(作者系国家信息中心高级经济师)