-新观察

　　向着法治、理性、和谐踏步像“个体户”等全新经济主体和新名词一样，“业主”、“业委会”随着房地产商品化改 革孕育而生，业主组织越来越深入参与基层社区民主自治建设，这对促进基层居民自治、居委会制度改革乃至政府公共服务的 改革，都起到了积极和巨大的作用。

　　中国的房地产商品化，是与政府推进的房屋建设的市场化同时推进的。第一个业主委员会的成立，自然保留着历史的 烙印：由房地产商主导，在业主中寻找业主利益和发展商利益平衡的代表，协助政府、开发商及其选择的物业服务企业管理小 区。

　　是什么让这个组织成为中国城市经济改革和政治改革浪潮中最活跃的一类？说到底，还是业委会的权利和行为后果， 迫使业主不得不参与到业委会的选举和监督中来。

　　业主购买的商品房不再是自己门内的“使用面积”，而是从“土地红线”之内到门外的一切业主共有、共用财产：土 地的使用权、绿化、道路、设备设施、公摊面积的所有权等等。更为重要的是，所有业主还要为这些“公共”部分的维护、管 理支付费用———物业管理费。不管业主意愿如何，缴钱已变成了“必须”。

　　承担了义务，享受权利的意识立马变得具体实在。靠“自己的组织和代表”监督物业，成为广大业主的第一诉求。

　　此外，为达到安居目的而进行的投诉，并非都能得到及时解决。部分政府部门在公共服务领域内侵害业主利益，使得 业主群体把希望寄托在“业委会”身上。

　　这，就更使得财产管理组织向公共事物领域发展。

　　10多年来，有些管理者担心，业委会带领业主群体向社会活动方向发展而“添乱”；他们又希望，业委会能成为贯 彻政令的免费助手。

　　同时，业主群体出于自我利益的考量，希望抓住这个组织形式维护业主乃至居民群体的经济利益甚至政治权利。但同 时，业主群体也担心，业委会会滥用权利或滋生腐败，甚至成为“傀儡”。

　　《物权法》的出台，明确了房地产市场中各方主体权利边界，故开发商和物业服务企业，则在代言人或斡旋人角色上 逐渐式微。但在具体小区项目中，这两个主体仍会审慎评估业委会对其利益的影响，然后选择支持、反对，或是操纵。

　　业委会在深圳诞生后，飞速发展，但大多数不能持续发展，究其原因主要有：没有运转经费，委员没有足够的时间和 持久的公益心态，不懂得保护每个单独业主利益的重要，等等等等。

　　业主委员会虽有弱点，但历史无法倒退，取消业主组织已不可能，而留下的只有引导，引导其向着理性、法治、和谐 的方向发展。在这方面，政府、开发商、物业企业，以及业委会直接服务的主体———业主群体，及其他关注发展的人士，都 应该积极参与进来。

　　□舒可心(人大公共政策研究中心研究员)