主持人：你觉得经济适用房制度本身制定的时候，出现公平上的问题，还是说在执行当中出现问题。

　　王志安：我觉得制定本身就有问题。

　　主持人：你觉得制定本身就有问题，我们听听马博士的观点。

　　马光远：政府在制定政策的时候，从来没有说经济适用房要卖给开宝马的人，开大奔的人，他在政策制定的时候，绝对不是这样的。

　　王志安：第二年他买得起宝马了。

　　马光远：这个也是制度本身完善的问题，就是说你看我们讲在新加坡，在日本，他在他的供应住房方面有一个政策，每年都要核对你的收入，今年你符合这个制度你住着，不符合加倍收租金，三年后必须卖掉。

　　王志安：您说的廉租房？

　　马光远：不是，就是他百分之七十到八十的，叫政府租屋，这一部分都是这样来实行的。

　　王志安：他本身也需要成本，不是不需要成本，你既然这么费劲，为什么不把这个问题交给市场解决呢？

　　马光远：市场解决不了。

　　王志安：你凭什么认为市场解决不了中国人的住房问题，如果我们比较一下，近三十年来，中国人住房改善，跟我们过去的三十年相比，我们现在的住房肯定是跟过去三十年相比大大改善，我觉得中国住房整体市场化问题，没有问题，现在你认为之所以是住房，这个市场解决不了，是因为好像是商品房房价高，但是商品房房价高，到底是市场竞争不充分导致呢，还是政府管制导致的？

　　马光远：这个经济适用房我觉得是两个问题，在商品房领域，竞争不充分的原因，但是不意味着经济适用房这个政策本身有什么违背的地方，目前在2005年的时候，就出现过停建经济适用房的这个争议，争议的焦点在什么地方，就是刚才讲的，开宝马开大奔的人住经济适用房。第二个是认为，是拿大部分的人钱来补贴了一部分人，而且补贴了不该补贴的一部分人。我觉得这两个问题，都属于执行过程的问题，现在为什么出现停建这个现象，有些人讲说商品的房价已经快跌到经济适用房，快跌近经济适用房，或者跌到它下面去了，就没有必要。第二个在什么地方，就是我仍然认为，还有地方利益在里面。

　　主持人：好，在保障低收入者的住房问题上，是应该政府为主导，还是市场为主导，在现有的经济适用房情况下，是政策制定本身有问题，还是在执行层面出面了问题，进一段广告，广告回来，听听网友怎么说。

　　主持人：欢迎继续收看中国信心，今天我们讨论的是针对一些地方出现停建或者缓建经济适用房，我们该怎么看，该不该停建，现在我们听听网友怎么说。

　　郭佳(值班主编)：我看到这儿的网友，实际上我觉得认为不停建经济适用房的人还是占大多数，这当中也有的网友这样说，该住的住不上，也是有一定的抱怨，就是开大奔的才能住上经济适用房，但是我觉得这些人实际上是对经济适用房执行层面上的一个抱怨，其中也有一部分网友态度非常鲜明，就是说经济适用房不该停建，但是应当加强管理，是这样的。

　　主持人：其实今天这个话题，从2004、2005年就已经是一个非常激烈争论的话题，今天我们拿来说，和近期发生的一些现象是有关系，我们来看看，在我的左手边，近期发生的，2008年12月7号，河北省建设厅透露说，河北省正在研究将经济适用房和廉租房申请方式，适用范围进行“并轨”，2009年河北省经济适用房建设面积由180万平方米降到150万平方米。另外像沈阳市，也是要给买经济适用房的家庭，补助标准补贴五万五千块钱，沙市也有类似的一些举措，做出这样的一些决定，也和当下一些现象是有关系，比如在一些城市，经济适用房或者是两限房的价格，跟商品房的价格趋同，甚至是跌破商品房价格，消费者也好，开发商也好，可能就会对经济适用房，没有以前那么热情了。但是也有人提出来，现在好像国家四万亿的投入当中，我们在这边也有，今后的三年全国将兴建两百万套廉租房，折合下来总的投资差不多要达到三千亿元，当下的现实也摆在这儿，所以接下来我们两个嘉宾要针对现实来讨论，刚才我讲的这个现象也好，讲的这个投入，要刺激经济拉动内需也好，怎么在这个情况下考虑经济适用房的问题？

　　王志安：我觉得首先第一点，其实从房价，从去年到今年还是持续走低，我觉得从另外一个方面证明，房地产市场本身实际上它是有内在的调节功能，就是市场价格最终一定会反映出真实的需求，也就是说，如果我们不加适当干预，其实房地产价格的本身可能会使大部分人解决住房问题，这是我的第一个观点。第二个问题，现在国家要刺激经济发展，投资了四万亿，其中也划出了很大一部分钱要投入到保障住房里面去。有人担心了，现在不建设经济适用房了，这部分钱如果不投入了，会不会对我们整个经济发展拉动会起到消极作用呢？但我的观点是，保障性住房其实内部的比例是可以调的，其实我反对建经济适用房，但是我并不反对建廉租房，就是对市场中间一些根本没有能力买得起房子的这些人，政府还是有责任有义务去管的，而且我们国家廉租房的比例非常低，这个比例在全世界范围来看是比例非常低，低到一个不合理的程度，我觉得这部分怎么加大，我觉得是没有意见。

　　主持人：好，听一下马博士的观点，志安的观点是说，这恰恰让我们看到了市场调节的作用，另外一个就是，这钱可以花到建廉租房上里头去。

　　马光远：我觉得市场这个关系，我们看到各地政府都在救市，补贴一点钱，去买商品房，这个商品房补贴这么一点钱，它的价格到什么程度，我对这个贡献还是表示怀疑的。第二点就是说，我们这么多年住房建设，这么多年对住房市场的调控，有一个最大的体会就是说，我们在市场与政府问题的认识上确实经历了一个从否定到肯定，再到否定这么一个过程，我们认为就是对住房市场上不存在完善的市场条件，各个国家都是这样的。第二点在住房保障体系上，除了经济适用房、廉租房以外，你不能说完全由廉租房来解决低收入家庭的问题，廉租房解决的什么问题呢？廉租房解决了，确实刚才志安讲的，确实没有能力去买房的那一部分人，但是在我们国家，从我们的收入来看，大部分人按照现在的商品房价格，他是肯定买不起的，按照我们的收入比，现在的收入比，可能是十二倍左右，我感觉应该是高于这个比例，正常的在国外是三到六倍，如果按照这个比例，意味着多少人不吃不喝，多少年才能买起房。在这个情况下，就是政府来提供住房，对大部分人采取部分的政策，我讲的这个政策是不一样的，对中收入、低收入和最低收入的人，应该采取不同的、双层次、分类的住房保障制度。

　　主持人：我们还是从现实情况出发，毕竟我们看到一些地方在停建和缓建经济适用房，你又怎么评价这样的现象？

　　马光远：我刚才讲了，有特别一点有利，比如说为什么他们反对，地方为什么反对建经济适用房，第一个是经济适用房的土地是划拨的，这个对地方的收入来讲是一个影响。第二个这个政策里面不一定配套资金都是地方政府来出的，也就是说一方面土地上面赚不了钱，同时它还要补贴钱，这个对地方政府来说显然是不愿意的。

　　主持人：停建经济适用房是一个利益关系。

　　王志安：我不好猜测地方政府停建经济适用房的具体动机，如果说停建经济适用房本身是为了救市，是为了维持房地产市场本身的高价，我觉得这种动机是不对的，但是如果要说认识到经济适用房本身或许就不该建，我觉得这样的动机就对了。

　　主持人：现在我看到的题材是说，从以前的重经济适用房、轻廉租房，转变为以廉租房为主解决。

　　王志安：是的，因为从比例上来看，廉租房这批人实际上是最贫困的，应该是政府应该拿出更多的钱去帮助他们，但实际上年收入在北京，五万块钱到六万块钱，这些人实际上你不扶助他，他也会做自己的努力，改变自己的住房条件，这些人实际上没有给他补贴的价值，或者说没有补贴的合理性，所以说政府应该把宝贵的社会资源，补贴给那些市场中，真正需要补贴的人。马博士刚才还说的一个观点我觉得也不对，他认为这个市场中只要存在问题，政府只要管就能解决。

　　马光远：不是这样关系。

　　王志安：你就是说市场解决不了的问题，解决不了公共问题，解决不了住房保障问题，只要政府管，新加坡的例子，其实在全世界，其实也是个例，第一它是城市，国家非常小。第二，它其实人口规模非常小。其实全世界实行这种所谓的大规模的政府保障的国家，其实总的来说是属于个例，大多数国家大多数是由市场来解决住房问题的。

　　马光远：美国、英国都是，瑞典都是，我说我不跟北欧比，因为北欧基本上全部是福利，但是美国80%，英国都是。

　　主持人：我先听郭佳有什么新的内容。

　　郭佳：一个问题是给志安的，就是说当政府停建经济适用房的时候，只去建廉租房，廉租房有多少，那些刚好不愿意住，就是说他的条件还可以，这部分人的疑问就是，难道政府的保障对这些人就完全关闭了吗？还有一个问题是给马博士的，这位网友认为，正是因为有了经济适用房，才能够不会无所顾忌地上涨，经济适用房是不是有这种作用？

　　王志安：我觉得没有。回答第一个问题，我觉得这实际上探讨的还是政府帮助某一部分人的边界问题，他们认为，它既不符合廉租房的标准，同时他可能暂时又买不起商品房，我觉得他就应该暂时租房。

　　马光远：志安的观点，我可以这么来解释。

　　主持人：政府保障不起作用。

　　王志安：我觉得政府保障没有合理性。

　　马光远：志安观点是这样的，就是说你刚才讲的公平问题，如果说你仅仅把公平停留在那么一小部分人身上，而比如说我们原先可能对低收入阶层也是保障，对最低收入阶层保障，你现在把低收入阶层你不管了，你现在就管最低收入阶层，你的公平何在。

　　王志安：我不知道就是说你的低收入标准，其实年收入六万块钱，按照咱们国家收入标准来算，其实已经属于中产阶级。

　　马光远：现在在北京市是四万，不断地调整标准，比如说原来六万以后，执行的时候出现很多问题，现在他既规定你住的年限，也去考察他家，现在包括执行程序上，他都做了很大的改进。

　　主持人：你觉得是不是应该扩大廉租房的范围。

　　王志安：对，这个我支持，就是说廉租房现在我们的比例实在是太低了，就是有统计，我们廉租房比例只占6%，这个应该是扩大了，但是经济适用房我觉得应该取消。刚才郭佳说的那个问题，就是说有了经济适用房是不是可以成为遏制房价上涨的一个因素，其实我觉得恰恰相反，就是我们国家房价上涨的原因是什么，其实我们可以想一想，主要原因是由于我们的土地财政，这样一个逻辑导致的，就是地方政府做税收土地出让金，然后房价持续上涨，在这个逻辑过程中间制造了一批人买不起房子，然后政府新建了一部分经济适用房来满足这些人，解决不了住房问题的这些人，但是实际上这个利益格局我们仔细分析，他的逻辑是一样的，如果我们没有经济适用房解决中国的高房价问题，最本质的原因是需要解决土地财政问题，也就是说不能让地方政府的财政收入，过分依赖于土地的拍卖，如果这个结构不改变，中国的房价高涨问题不会解决。

　　马光远：刚才讲的因果关系

　　主持人：深层次的问题，对，如果从表面现象来看，经济适用房，有没有起到抑制房价的作用。

　　王志安：我觉得没有抑制。

　　主持人：拿些数据。

　　王志安：经济适用房，比如说同一块地块，这个经济适用房，它比别的房子要便宜2000块钱，从每个人都是理性角度来讲，他一定愿意买2000块钱的房子，因为我买了，就等于每平方米补贴两千块钱，在这种情况下，这种需求本身不是真实的，因为只要有机会，别人补贴我，我也愿意接受。

　　马光远：你说的很对。

　　王志安：所以说除非你把经济适用房的这个供应量扩大到这个在市场中间占绝大多数的情况下，它才会起作用，大家知道我们国家的经济适用房的总量，在全国的总量，十年的发展，总量也只有不到9%，6%到9%。

　　马光远：北京市十一五规划里面，我算了一下，比例可能到23%，如果这个量投入建设以后，我相信对房价抑制有一定作用，刚才志安一直讲市场作用，市场作用，市场规律里面，最大的一个规律就是供需规律，价值规律。如果把23%的房子放到市场上去，它对房价没有影响，这显然不符合市场规律。

　　王志安：因为经济适用房的买卖是受限制的，它的估值也是受限制的，比如说新加坡的租屋，规定五年之内必须租，五年以后才允许半租，跟别人合租，十年以后才允许卖，也就是说它不是一个完全性的市场化的。而且我们还要想到一点，就是说过去经济适用房的建设可能就解决一部分人住房的问题，甚至可能在一定程度上也会对价值起一定作用，但是它不是没有代价的，这个代价是什么？