3 钱从何来

　　除了土地供给外，谁来出钱，亦是经济适用房落地的核心问题。

　　3年内在全国投资9000亿建保障性住房，这其中既包括廉租房，又包括经济适用房的预算，资金来源则需通过中央、地方、社会三方面共同筹措。

　　根据住房和城乡建设部和统计局的数据，今年前三季度，各地廉租房已投入资金180亿元，中央财政专项补助资金只有68亿元，未来三年，计划通过廉租房解决747万家庭的住房困难，计划投入资金2150亿元。

　　这就意味着，剩下6000多亿经济适用房建设出资，将主要由地方政府承担。

　　经济适用房的成本主要由三块构成，一是拿地成本，其中又可以拆解为土地出让金成本和拆迁、三通一平成本；二是建设成本；三是税费成本。

　　“一套经济适用房，其成本比商品房至少能降2000—3000元/平方米。”上海市某区县房地局局长算了一笔账之后对记者表示。

　　以上海最新出让的闵行区浦江镇某经济适用房地块为例，由于土地出让金减免，其征地价格只有50万元/亩(用于拆迁和三通一平)，而其周边商品房用地，平均出让价在近200万/亩。

　　此外，按照《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，据统计，上海市建设一套经济适用房，中央和地方两级政府共减免配套费、报建费等22种税费，降低成本至少1000元。

　　“经济适用房的建设成本，基本可以通过社会筹资来解决，因为经济适用房是成本加微利销售，企业有一定的回报，愿意投资，但是，经济适用房的用地是免费划拨的，税费是减免的，这是地方政府会反复考量的利弊得失。”上海易居房地产研究院在其专题研究报告中表示。

　　“大规模建设经济适用房，对地方财政收入减收影响很大。”上述房地局局长表示。

　　以上海市为例，今年计划修建经济适用房400万平方米，即需要用地2400亩，(以平均容积率2.5计算)，为此，上海市一年要减少土地出让金收入36亿元。

　　即使对上海这样的超大城市来说，这是一笔相当可观的收入，尤其在经济形势不景气、政府收入锐减的今明两年。“地方政府今年减收压力很大，主要来自三个方面，一是房地产不景气，土地出让金收入减少，二是大型国有企业利润下滑，上缴利税减少；三是增值税转型导致税收收入减少。”上海市一名区长表示。

　　在财力不足的情况下，地方政府是否还有足够的投资意愿和投资能力？

　　和显性的经济适用房用地减收的土地出让金相比，经济适用房对周边房价的示范作用，从而可能带来的区域性土地招拍挂价格走低，则是地方政府更为隐形的忧虑。

　　“坦率的说，我不愿意本区域内大量修建经济适用房，比方一个经济适用房小区的价格只有7000元/平方米，周边商品房怎么可能10000元/平方以上呢？那整个周边地区土地招拍挂的价格怎么能上去呢？”上述某区房地局局长直言道。

　　在上海该区，区财政收入10亿，可支配财力一年100多亿，其中土地出让金收入占总收入的25%左右，而在有些地方，这个比例更高，以小商品集散地闻名的浙江省义乌市，某年土地出让收入15亿元，就占预算外收入的60%。

　　事实上，自90年代至今，地方政府对土地出让金收入的依赖以几何倍数增长，据中国社科院2007年中国社会发展蓝皮书显示，1990年，全国土地出让金仅10.5亿，到2005年，全国土地出让金总额达5505亿元，这十五年间，土地出让金收入累计2.19万亿元。

　　横向比较看，在沿海经济发达地区，土地直接税收及由城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，土地出让金净收入占地方预算外收入的60%。

　　“如果不改变地方政府对土地财政的依赖性，保障性住房的落地将会遇到不少暗礁。” 瑞士信贷第一波士顿中国研究主管陈昌华表示。

　　4 准入和退出政策

　　此度经济适用房大规模重返市场，其准入和退出政策是最为百姓所关心的问题，准入政策关系到什么人可以购买经济适用房，退出政策则关系到经济适用房市场和商品房市场的对接。

　　按照7部委颁发的《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是指面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。但是，何为城市低收入住房困难家庭，这其间的界定关系到整个经济适用房和商品房的对接，进而影响到商品房的购买力。

　　目前，全国的经济适用房的准入标准不尽相同，基本是根据各地的平均工资线来确定。如北京市，根据家庭人数的不同，从1-5人对应不同的标准，1人家庭的年收入必须在22700元以下。这一标准基本和北京人均年收入21000元相当。

　　在经济适用房政策相对宽松的厦门，准入标准则宽松得多，厦门市规定，申请以家庭为单位，家庭资产在中低收入家庭收入标准上限的6倍以下即可。

　　“经济适用房面向的是中低收入家庭，如果准入标准过于宽松，势必有一批本有能力购买商品房的购房者转而申请经济适用房。”京城某房地产开发商表示。

　　在上海市经济适用房申购标准的政策制定过程中，就曾发生过激烈争论，一派观点认为经济适用房的准入标准划定在中等收入线以下，而另外一派则认为，既然此度经济适用房是为1998年房改补课，那么凡是没有参加过房改的购房者都可以申请。

　　如果将准入线划至没有参加过房改，那么，申请者的范围将大大扩大，势必影响到商品房的购买力。

　　记者拿到的上海市经济适用房管理办法征求意见稿显示，在上海经济适用房的准入标准主要有两条，一是家庭的可支配收入和资产低于规定标准，二是在申请之前一定年限未转让过住房。据知情人士介绍，上海对家庭可支配收入和资产的标准实行动态管理，即每年根据当年的经济情况和人均收入情况动态确定。

　　“从征求意见稿看，准入还是比较严格的。”上述房地产局局长表示。

　　经济适用房的退出制度则是另外一个市场的敏感点。“经济适用房一定年限后，符合一定条件的情况下会转化为普通商品房，如果退出制度过宽，势必会提高市场供应量，影响商品房价格。”京城某房地产商表示。

　　根据国家统计局的数据，2006年全国商品房销售504万套，2007年数据维持在500万-600万套之间。根据住房和城乡建设部的规划，未来3年要集中建设近600万套经济适用房。

　　如此算来，若政策全部落地，每年200万套的经济适用房供应量将占到全部住宅供应量的三分之一左右。在2007年之前，全国每年的经济适用房供应量仅30万套左右，突然增大的供应量势必会对商品房市场形成巨大冲击。

　　根据各地的经济适用房管理规定，一般规定经济适用房在满5-10年后，符合一定条件的情况下，可以在市场上转让，这就意味着，5年后商品房市场的供应量将每年增加三分之一。