房价联盟的第一道裂缝

　　“攻守同盟应该算是开发商之间，以及开发商和炒房团之间的一个自发的松散联合”，王诚(化名)是上海一家中型房产企业的董事长，在上海浦东和闵行有多个楼盘在售。

　　自2007年下半年国家宏观调控力度加大以来，“上海几家中小型开发商私下达成了一致，在同一区域内不首先降价”。王诚告诉本刊记者，刚开始的时候，这个房价联盟的范围并不算广泛，这也是从2008年元宵节到6月份，在闵行莘庄、宝山大华、浦东三林和松江九亭等区域一些开发商陆续推出一些降价措施的原因。

　　“包括万科在内，很多楼盘都遇到了退房团的问题”，王诚告诉本刊记者，降价的楼盘很多都收到了炒房团的抗议，而且，其降价行为也进一步加强了购房者的观望心态，“销售不升反降”，于是，越来越多的开发商开始加入这一房价同盟，并把炒房团也拉入其中，“楼盘的开发商知会拥有大量二手房的炒房客‘摒牢’价格，一起撑住房价”。

　　2008年9月，为了迎接传统售房旺季“金九银十”，上海开发商开始大举推盘，但商品住宅成交量只有44.69万平方米，创下当年2.76：1的月供需比新高，同时也是6年来上海楼市旺季销售的最低纪录。

　　但在10月房展会上，仍然只有3成左右的房源打出“指定房源，底/特价发售”、“三重大礼，买房就送”、“买房送装修”、“折上折”、“内部认购”的口号，但实际上的优惠一般只在9.5~9.8折的范围内，整个房展会上的交易量，也只有2007年同期的4成。

　　根据本刊的调查，从2008年6月到10月，上海新开的楼盘中价格下调幅度最高的也不超过15%，之前上市的楼盘，很多都没有实质性的降价举动，而最早“领跌”的万科、大华等楼盘，也不再有进一步的降价举措。

　　2008年10月，这个联盟达到了巅峰，“松江一个楼盘的开发商资金链紧张，本来打算降价回笼资金，但后来同一区域的其他几家开发商一商量，以7折的价格接下了这个楼盘的3幢楼”，王诚说，在房价联盟越来越大的时候，降不降价已经不仅仅是商业问题了，“后来几乎都成了意气之争，你不是等我降价么，我宁愿7折倒给别的开发商，也不愿意打8折卖给老百姓”。

　　但在苦等了几个月的“救市”政策出台后，炒房团的信心终于崩溃了。

　　2008年10月22日，央行财政部“救市”政策和上海市政府的“14条”出台，开发商和炒房团苦等的二套房贷松动、甚至是重新开放蓝印户口的政策却不见踪影，“所有的减税、减息政策都只是针对普通住房而来，投资型购房显然被政府很严格地独立看待了”。

　　11月18日，上海银监局在商业银行座谈会上，再次发出明确的声音，强调要“继续严格执行二套房房贷政策”，“在这个消息出来之后，我所认识的所有的温州来上海炒房的人，哪怕最顽固最乐观的，都决定要全线撤退了”，王浩告诉本刊记者。

　　温州炒房团的大批抛盘，将成为这个“房价堡垒”上的第一道裂缝。

　　“就以松江为例，一个内部流传的数据是，松江区的新开盘楼盘空置率已经达到了60%，而温州人的抛盘，一般都以现价减去1000元定价，再暗留20%的议价空间，实际就是一次性打了近7.5折，而开发商现在开出的优惠，一般都在9.5~9.8折之间”。

　　压力转移到开发商这一边，10月，万科再次向上海万科小区内的住户发放总额高达12万元的打折券册。在遭遇退房团事件之后一度按兵不动的万科，则再一次成为上海开发商年末大规模降价的“领头羊”。

　　炒房团变身借贷团

　　“温州炒房团”退出上海的同时，一些精明的温州商人正打算利用目前的地产业形势，进行另一个“非常赚钱的买卖”。

　　王浩就是其中的一员，“我们现在不是温州炒房团，而是温州借贷团”，本文开头时所述的场景，就是王浩私下调查开发商还款能力的一个步骤。

　　按照目前的行情，王浩借贷给开发商，一般可以获得最高达9%的月息，而开发商则以自己开发的楼盘作为抵押，具体操作手段就是，“开放商将楼盘以5~6折的价格作价，我们按照正常的购房手续买入，但这实际上只相当于借款抵押，我们会另外签订一个回购的合同，一般在半年到一年之后，开发商以成交价回购再另付利息，或者直接将房子以约定的价格回购”。

　　王浩告诉本刊记者，10月份的时候，他和他的亲戚所组成的“温州借贷团”刚刚以这样的方式，在上海宝山区共富板块接手了一个项目。开发商为了拿到5000万的借款，将这个原本开盘价在10000元以上的楼盘中的80多套景观房，以5折的价格抵押给了王浩和他的亲戚。

　　“我们办理了正常的购房手续，一切都和一般买房人一模一样，但我们额外还签了一个回购合同，就是半年之后，开发商要拿5000万，再加上9%的月息把这些房子统统买回去。这是一个比较安全的交易方式，因为在半年之内，房价应该不会下跌超过30%，所以，5折作价可以保证我们的收益”。

　　真假炒房团

　　当然，货真价实的“温州炒房团”也没有完全在上海绝迹。

　　11月29日，还有近50名温州炒家专门组成“炒房团”高调来上海考察了几个楼盘，不过，据上海本地报纸《新闻晨报》12月8日调查，这个炒房团并没有达成真正的交易。

　　上海较为著名的房地产网站——搜房网，也正在筹划了一个三百人规模的“温州投资团”，这个活动的另一个合作伙伴，就是曾在过去多次组织温州人炒房的《温州日报》。

　　“但我们并不打算向他们推住宅项目，因为实际从2007年下半年调控以来，上海住宅的价格水平并没有实质性的下跌，仍处于高位，而高抛低吸却是炒房的基本原则，所以，我们这次只挑选具有投资价值的商业地产项目，因为一则商业项目的抗跌能力强，另一方面，商业项目可以给投资者提供稳定的现金流回报。”搜房网上海公司总经理助理楼国权告诉《望东方周刊》。

　　温州当地房产中介公司天浩置业曾组织投资客在上海、杭州等地考察项目，该公司负责人告诉本刊记者，在他们最近几个月组织的楼盘中，“的确有住宅楼盘的开发商，想找我们组织投资客，只不过他们是以卖房的形式进行筹资，后面大部分还会再买回去，也就等于借贷抵押。”

　　当然，“对外的时候，开发商还是喜欢以‘温州炒房团又回来了’作为炒作的手段，我们就看到一个冒牌的温州炒房团，还专门派一个温州口音重的人，拿一包软中华在售楼处门口摆阔。实际上那些温州人都是100块一天请来的。”说到这里，王浩也有些哭笑不得。

　　这样的冒牌“温州炒房团”在上海并不少见，12月初王诚也在他位于闵行的一个住宅项目“请”来了“温州炒房团”，在“欢迎温州置业团”横幅下，王诚亲自指导这些操着温州口音的“富豪”：“要问整层买是不是可以稍微打点折”、“要问我们，为什么价格这么坚挺，要说你们感觉地铁房是跌不下来的”。

　　当然，拿着软中华站在门口高谈阔论的“温州人”也是必不可少的，只是，就在中午真正的看房团就要到的时候，王诚临时将这个“临时演员”换了下来，“是按要求穿了西装，但这个人怎么穿着旅游鞋呢？幸亏发现得早”。-