在国家、江苏省为促进房地产发展的“意见”相继出台后，南京市政府昨天也端出了提振楼市信心的“圣诞大餐”。在昨天下午新鲜出炉的《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》中，南京市房管局、国土局、规划局、财政局等多个部门推出了5条托市新举措，除了落实国家有关营业税5年改2年的政策外，南京高档房的契税也由4%调整为3%，同时政府还将给予总房款1%的补贴，也就是说，南京市民明年购买144平方米以上的高档房，只须交纳2%的契税，这也成为“市5条”中最大的亮点。

　　南京市房产新政

　　新政1

　　契税税率由4%调整为3%。其中：个人购买非普通住房缴纳契税3%，政府给予房款总额1%补贴；个人购买90—144平方米(含144平方米)普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额0.5%补贴；个人购买90平方米以下(含90平方米)普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额1%补贴。

　　新政2

　　个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。

　　新政3

　　对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴。

　　新政4

　　对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　新政5

　　对于《市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》(宁政发(2006)182号)中关于住房套型比例控制的要求，由原来的“严格控制”调整为“鼓励提倡”。对已出让项目规划要点中有套型比例要求的，在规划部门审批方案时，不作刚性控制。

　　高档房契税只交2%

　　解读：南京市房管局副局长郭宏定在会上表示，契税政策的调整是依据省里刚刚出台的“意见”制定的。在12月23日公布的江苏省《关于促进房地产市场健康发展的意见》中，明确要求将契税标准由4%调整为3%，而南京市于9月底出台的楼市新政20条中新推出的购房补贴政策，正好与之产生叠加效应，市民买房时的负担将大为减轻。

　　“这次主要有两大调整，一是新增了对高档房给予1%的购房补贴，另一个则是政府进行购房补贴的时限延长了，原来是截止到明年9月底，现在顺延到明年年底。”郭宏定表示，政府从今年10月份便开始对90至144平方米的房产补贴0.5%，对90平方米以下的房产补贴1%，现在为了刺激消费，对144平方米以上的高档房也给予了补贴。记者注意到，此次出台的新政并没有强调是否为“首次购房”，也就是说，无论你是第几次买房，都可以按照这个新标准缴纳契税。

　　细算下来，南京人明年买房时要交的契税最多也就2%：如果购买的是90平方米以下的房子，契税交1%，政府返1%，实际上为0；购买90到144平方米的，交1%，政府返0.5%，实际上只交了0.5%；购买144平方米以上的，则只用交2%的契税。以主城区一套60平方米、总价60万的房子为例，按照过去的界定标准，单价超过每平方米8690元，属于高档房，要交总房款的4%也就是2.4万元的契税，而现在一分钱契税都不用交；再以一套100平方米、总价80万元的房产为例，过去要交2%也就是1.6万元的契税，现在则只要交0.5%的契税也就是4000块，只相当于以前的四分之一。

　　记者注意到，这一新政的实施时间为明年全年，那么以前还没有交纳契税的，明年去交时可否享受到新政的优惠呢？相关人士介绍说，按照以往的惯例，商品房是按合同鉴证的时间来计算，二手房是按交件的时间。凡是这两个时间点在明年1月1日以后的，都可以按新的契税税率交纳。此外，契税税率降为3%以后，商业用房等非住宅类的房产契税也相应调低了。

　　购房满2年营业税免征

　　解读：南京市地税局总经济师唐跃表示，这项政策与国家的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》相一致，原先2003年12月以后购买的普通住宅，再转让时均需交纳营业税，而现在2006年12月以后购买的普通住宅，再转让时才需交纳。“3年的时间对于不少打算卖旧买新的改善型购房者来说，确实起到了积极作用”。

　　南京市房管局副局长郭宏定告诉记者，营业税的政策是在2005年时执行的，当时界定的标准即为“个人购买住房不满2年转让的征收营业税”。到了2006年，由于房地产市场出现了“泡沫”成分，中央将2年延长到了5年，抑制了部分炒房需求。而现在受国际环境的影响，国内楼市普遍低迷，中央又将5年改回到2年。此外，营业税的征收方式由全额改差额，也令不少卖房人减轻了负担，按一套45万元的房产为例，房主现在卖到了60万元，过去要按60万元的5.5%征收营业税，合计3.3万元；而现在按15万元的差价征收，只需交纳8250元，降幅达75%。根据统计，南京全市将有约12-15万套房源可受惠，占整个二手房市场挂牌量的六成左右。

　　针对众多市民关心的“满2年”如何界定，南京市地税局总经济师唐跃在会上也做了解释，“主要是依据契税完税时间和领取房产证时间的孰先原则，二手房与商品房都一样，你交契税的时间和产权证上的时间，哪一个在先，就按哪一个计算。”记者了解到，通常这两个时间的间隔也就在10天左右，因此人们习惯上是以房产证上的时间为准。

　　2年以上的房产个税最高可返还40%

　　解读：“这是一个最新的政策，是根据国务院的新政要求，针对南京房地产市场的现状制定出来的。”南京市地税局总经济师唐跃解释说，原本南京市对所有的住宅，无论是普通房还是高档房，只有满5年且为惟一住房时，才对房主免征个人所得税。征税的方式有两种，其一是按差额征收，即由房主提供所有的购房原始凭据，以此证明购房过程中产生的所有费用，然后以售房款扣除所有费用，再按差额的20%征收；另一种则较为简单，直接以售房款的1%征收。

　　“国家还没有出台个人所得税免征的政策，所以这个税南京还是要征收，不过制定出了一个新的标准”，唐跃说，新的标准就是针对满2年的房产所要交纳的个人所得税，征收完了之后，政府把留成部分拿出来以财政补贴的方式返还给购房者。这个比例究竟是多少呢？“目前该税种中央与地方的分配比例为3：2，也就是说，有60%的税金要上交，区县、市里和省里总共留成40%，现在，这个40%有可能全部返还给交税的市民。”

　　举例来说，某市民2005年购买了一套总价80万元的房子，现在打算以100万元的价格转让出去，由于这套房并非他的惟一住房，因此需要交纳个人所得税。如果他选择以全额1%的方式交纳个人所得税，那么他的税金为1万元。而这笔钱在地方上的留成部分为4000元，这位市民最高可以获得4000元的现金返还。

　　“之所以强调‘最高’，是由于具体的返还细则还需要经过省、市以及区县之间的协调，到底能返还多少，要等几天才会有明确的说法”，唐跃表示。

　　印花税和土地增值税免征

　　解读：南京市地税局总经济师唐跃介绍说，取消这两个税种的征收，对买卖双方的影响并不很大。其中印花税的征收标准每笔仅为0.05%，一套100万的房产只要交500元的印花税；而土地增值税过去只有在出售不满5年的高档房时才要征收，若不满3年的为全额的1%，3到5年的为全额的0.5%。现在这些费用全部取消了，免征期为明年全年。

　　“90平米小户型占7成”的规定取消

　　解读：南京市规划局副局长张际宁坦言，这是根据当前的市场形势采取的“特殊手段”，从明年1月1日起，将不再“严格控制”主城地块的套型比例，而是改为“鼓励提倡”以90平方米以下的小户型为主，不做硬性规定。

　　记者了解到，2006年10月，为响应国家的“9070”号召(即90平方米以下的住宅总量要占到总上市量的70%)，南京市出台新政，将江南八区内的所有房产项目划分为强控区、中控区、弱控区三大板块，并且规定了各自的90平方米以下套型量化比例。随后，凡是新推出的住宅地块都对90平方米以下的户型比例进行了强制执行。

　　“今后这一部分肯定是放开了，将由开发商根据市场需求进行自我调节”，专业人士表示，已经拿地的开发商也可以依据实际情况进行套型的更改。

　　本报记者 马祚波

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