《瞭望》：新的一年房地产市场会呈现一种什么样的态势?

　　张立群：2009年面临的主要挑战是如何实现房地产市场的平稳、持续和理性发展。因为房地产既可能作为投资，也有自住的性质，因此如何既避免“过热”，又避免“过冷”，是一个比较大的挑战。

　　刘煜辉：房价是目前中国讳莫如深的话题，大多数专家公开的意见是中国的房价不会大降。从长期看，我也相信中国房地产的长期发展趋势还没有走到尽头。中国43%的城市化率(有效城市化率只有28%)是中国房地产的最大基本面。但由此产生的潜在需求如何变成现实需求是有条件的，它取决于城市化进程、收入分配的改善、金融服务能力，更关键的是价格，脱节必然要产生调整。我认为，“不大跌”的结论未必可信。

　　彭真怀：纵观全球，所有国家的房价去年都在大幅下跌，这是一个大趋势。我国房地产市场多年带病运行，从2005年就开始进入价格膨胀期，泡沫被不断放大，形成地方政府、开发商、商业银行和炒房者之间的利益链条。高房价让富人更富，让地方官员寅吃卯粮出政绩，中低收入居民却买不起、住不起房子，多年带病运行，严重违背了市场经济规律。

　　突出问题在于，房地产市场面临严峻的供应过剩风险。全国现有存量房3.32亿平方米，在建24亿平方米，空置率为71.5%。即使按全国平均房价3000元/平方米计算，存量房占压资金也高达9660亿元。据了解，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的存量房，至少需要27个月才能全部消化。

　　当前，房地产市场笼罩着浓厚的观望气氛，只有房价回落到合理水平之后才能消除。我想强调，没有购买力的房地产市场是危险的，严重时可能绑架政府、绑架银行、绑架社会。

　　包宗华：应该看到，房价过高、大套型住房比重过大和建设规模过大都是很难长期维持的。因此，2008年有些城市开始出现房市低迷和房价下降的问题，是三大突出问题长期积累的必然性结果。也是这些城市不认真执行国务院文件种出的“苦果”。

　　王小广：只有加大房地产市场的调整才能更有效地解决房地产发展面临的问题。没有房价的明显调整，将难以消化已经严重过剩的住房供给过剩，成交量也就不可能放大，成交量大幅萎缩必然影响房地产企业的收益和地方政府的财政收入，因而房地产市场调整的延缓不是好事，相反，会延缓中国经济调整的时间。

　　《瞭望》：什么才是治本的救市措施?

　　包宗华：从长远发展来看，救市的治本措施是健全住房制度，在我国建立起一个具有中国特色的、住房商品化和住房社会保障相结合的、全覆盖的住房分类供应制度。重点是：努力扩大住房社会保障覆盖面。对低收入者，要全覆盖地供应廉租屋。对中等收入者，要通过不断提高收入、稳定房价和给予适度社会保障等综合措施，让他们买得起房。

　　也就是说，让占居民大多数的中低收入者有能力进入市场参与住房消费，才能形成一个居民参与人数最多、以居住消费为主、健全的住房市场。从这个意义上讲，这才是最佳的、治本的“救市”。

　　《瞭望》：2009年房地产行业发展应该从哪些方面具体着手?

　　包宗华：健全住房制度是一项艰巨而需要较长时期努力来完成的任务。首先希望各城市在年内能制订出本市健全住房制度的计划，争取用十几年的时间来实现住房社会保障的全覆盖。产生的作用可能是渐进的，但希望2009年的步子能大一些。

　　特别是要利用中央决定注资建设保障性住房的机遇，采用中央和地方共同出资以及多渠道筹集资金的办法，加上一些让中中、中低收入者买得起房的优惠措施，争取在保障性住房建设和分配供应上有一个较大的进展。

　　“机”不可失“走出去”

　　《瞭望》：在发达国家和地区需求疲软的背景下，我国在拓展海外新兴市场上能够把握哪些机遇？

　　宋泓：在其他新兴市场上积极进行开拓应是2009年外贸的一个重要基点：一方面，我国的出口产品不仅在欧美等发达国家市场具有竞争力，而且在新兴市场上也具有竞争力。以前，我们的主要精力放在发达国家，对于新兴市场关注不够，现在是一个很好的时机；另一方面，我国经济与新兴市场国家、尤其资源密集型的拉美、俄罗斯以及印度等发展中大国的融合越来越紧密，从这些国家的资源型产品的进口越来越多，以互利共赢的态度逐渐和这些国家建立更加紧密的经贸关系。

　　我国的资源型产业和企业，应利用这次难得的机遇，进行国际资源的开采和并购。现在国际的资源和能源产品价格下跌正是我们出击的绝好时机。对于境外资源收购和开采，以及对于国外企业并购，应有国家统一协调的战略，有序、有计划地进行。

　　《瞭望》：中国如何考虑利用全球金融风暴的机遇主动“走出去”？

　　王建：这次全球金融风暴，正是中国借机壮大自己的历史机遇。在这场国际格局大变动中，我们不能总是被动地只出应招，更不应被别人捧了几句就飘飘然而顺着别人划出的道走，而是要在国际社会中主动地谋求中国的利益。

　　其一，中国可以把一般制造产业链向东亚地区扩张，以中国为产业整合平台来整合亚洲经济，从而为确立在21世纪前期中国在亚洲的地位奠定基础。目前中国已经形成了与东亚地区的水平分工体系，未来一个时期中国对美欧的出口受阻，东亚诸国对中国和美欧的出口也会受阻，如果中国能够通过扩大内需来继续吸纳东亚地区的出口，就会把东亚地区紧紧地吸引到中国身边。同时通过对东盟各国的装备输出，以及出资推动泛亚铁路、公路、航道与电信等基础设施的建设，还可以带动东亚地区的投资、就业与经济增长。

　　对中国自身来说，以资本输出带动商品输出，也是摆脱当前生产过剩矛盾的重要出路。反过来说，如果中国不主动在这场世界性危机中整合东亚地区的经济与政治关系，由于东亚各国的经济结构都是高度依赖对美欧的出口以及高度依赖进口资源，在这场危机中就会陷入经济与社会动乱。而周边地区不稳定，必将拖累中国反危机计划的进行。所以中国在世界危机深化的过程中向东亚地区迈进，既有长期利益，也有短期利益，是趋利避害的战略选择。

　　其二，发达国家制造业面临的危机为中国引进先进的制造业技术、装备和人才提供了空前好的机会。欧美国家政府目前救市资金已经捉襟见肘，对庞大实体企业的救助更是力所不逮。中国的外汇储备已有2万亿美元，并且还拥有吸引更多国际资本流入的能力。中国政府完全可以用手中的美元作筹码，在发达国家实现更广泛的实体经济收购。如果能够利用好这个机会，中国的工业化与现代化就会加速发展，在危机过去后，中国的重化工制造业就会登上一个新台阶。

　　策对2009

　　《瞭望》：新的一年应该如何具体贯彻中央“保增长、扩内需、调结构、促改革”的政策方向？

　　王小广：建立在“外靠出口、内靠房地产”的发展模式，靠有限的公共投资增加及延缓房地产泡沫破灭来保增长求稳定短期可能有效，长期将会遇到巨大的障碍。因此，扩大内需要有新思维，不能走简单的保增长、重新启动原来的增长模式的老路。要将过去过度依赖于扩大出口和房地产发展的发展模式，转变到依靠扩大消费需求和大幅度提高自主创新能力来促进经济增长。

　　其一，在基础设施和改善民生两方面大幅度增加公共投资规模。相对而言，要更多地增加民生方面的公共支出，这是提振国民信心的最有效的措施；其二，千方百计扩大消费需求，要努力消除各种限制消费的障碍。如提高旅游休闲服务质量，尽快取消在汽车消费使用上的限制政策；其三，增加自主创新方面的投入，加快提高自主创新能力。借这次内外经济大调整的时机，转变发展模式，增加国家和企业对自主创新的投入；其四，把中部崛起作为新时期推动国家经济快速发展的新增长区域。中部地区资源丰富、交通便利、产业基础较好、市场潜力巨大，已经具有了加快发展的有利条件。这不仅能显著地扩大内需，而且也是有效地解决三农问题、缩小地区差异的最有效途径。

　　贾康：为了让扩张性宏观政策发挥更大的作用，在总量扩张的同时，要深化改革，优化结构，创新机制。尤其需要促进民间资本，社会资金的进入，不能因国债基金的进入就排挤民营资本。比如，一些城市的污水处理厂等环境保护设施，以前政府没有钱，采取了BOT等方式吸引民营资本，但最近有反映，发行长期建设国债之后，有的部门开始排挤民营资金。

　　要充分调动民间投资，首先要在投资项目上有所选择，对拉动民间投资效应较强的项目有所偏重，充分重视民间投资在扩大投资总量、拉动经济增长以及完善市场机制方面的重要作用；其次，要进一步拓宽民间投资的领域，在一些可以引入市场机制的领域通过探索多种形式的投资方式吸引民间资本参与，以实现少量的政府投资最终带动大量的民间投资。还要通过税收优惠、贴息贷款等方式充分调动民间投资的积极性。

　　张立群：此次调整更多的是库存的调整，而按照国际上一般的做法，主要是采取减产、停产而不裁员的方式，等市场恢复后再恢复生产。因此，应当支持有能力的企业采取减产不裁员的方式。现在就业受到影响的大部分是农民工。

　　因此，一方面我们必须保证返乡农民“手中有田”；另一方面，也要利用这个机会加强农业耕作精细化和产业化；再者，加大对返乡农民和待业人员的就业培训，为其再就业打好基础。需要强调的是，基本社会保障工作要扎实推进，要扩大基本社会保障和基本医疗覆盖的广度和深度。

　　刘煜辉：对抗经济下滑要靠体制改革提升效率。对抗经济下滑，不一定非走过去造桥、修路、建港口投资拉动的老路。中国现在1个单位GDP增量要5～7个单位投资来带动，效率很低。因此，通过改革提高经济体效率来对抗经济衰退，有很多事情可做。

　　比如，理顺价格，放松价格的管制，让政府从能够施加影响的领域逐步退出，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，让要素价格真正反映市场供求、资源稀缺程度以及污染损失成本；打破垄断，放松行业准入门槛，大力开放民间资本进入垄断部门，如金融、能源等，形成竞争机制；大幅减低个税(大幅提高个税起征点)补贴居民，提高其忍受通胀的能力，通过增值税转型可以大幅降低企业税负，减轻企业成本的压力，并辅以财政补贴等优惠政策支持企业产业升级转型；改变政府激励，从保证经济增长的投资财政体制彻底转型，尽快实现向公共财政的转换；改革土地制度，使农民能真正享受到经济增长和工业化的利益，对于启动内需消费有长期而深远的影响。

　　总之，依据可持续发展的轨迹，告别旧时代和旧模式，探索深化体制改革，寻求新的增长方式，可能才是长远的良方。□