重庆“地票”带来了什么

    地票改革还是刚开始，操作的完整循环尚未画圆，要等到地票落地，开发商拍得相应的城市建设用地并使用，整个交易才算完成

　　《瞭望东方周刊》记者陶卫华|重庆报道

　　一个月前，重庆农村土地交易所成立的首场交易会上，现场屏幕挂出了首单地票---标号：08001，面积：3 00亩，起拍价：1280万元。

　　现场12家竞标单位争相举牌，经过多轮角逐，最终被重庆玉豪龙实业有限公司以2560万元拍下。其后，重庆城市建设投资公司以6420万元拿下了另一宗800亩土地的“地票”。

　　重庆建设用地指标交易由此走出第一步。

　　重庆市常务副市长黄奇帆告诉《瞭望东方周刊》，“地票”是目前重庆农村土地交易所的主要交易类型。它来源于农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地。这些用地经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的指标形成“地票”并在农村土地交易所公开交易。

　　此次交易的两张地票，主要来自于江津区广兴镇等乡镇集体建设用地复垦项目、城口县东安乡等乡镇集体建设用地复 垦项目、铜梁县侣俸镇石河村文曲砖厂废弃地复垦项目等。

　　在土地流转被广为热议的当下，“地票”这一新鲜的形式究竟会带来什么？实行土地整理的乡村，能否收获更多的土地价值？拍得“地票”的企业，又如何让“地票”最终落实为建设用地？这些问题，牵涉着重庆土地交易所的未来。

　　“先造地后用地”

　　重庆市国土房管局副局长董建国介绍说，在具体操作上，“地票”借鉴了国土资源部正在推行的一种“城乡建设用地 增减挂钩”政策。

　　所谓“城乡建设用地增减挂钩”，是指在国土资源部门直接监管下，把农村宅基地等作为“拆旧复垦区”，与拟增加 建设用地的“新建区”组成项目区，通过把拆旧复垦区的农村建设用地整理为耕地，然后在新建区划出相应的城市建设用地， 实现城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少。

　　“挂钩政策出来之后，我们做了认真的研究，觉得重庆的城乡统筹在这方面有文章可做。”董建国说。

　　农村土地交易所要解决农村土地集约化、市场化的问题，需要有效利用农村闲置和低效利用的建设用地。他举重庆山 区为例，农村集体建设用地和耕地都比较破碎，“城乡建设用地增减挂钩”能够有效减少这种情况。通过复垦，耕地连片了， 而农民进城或进入农民集中居住区居住，建设用地更加集约。

　　此前的“挂钩”项目是拆旧区建新区的概念，先“借”指标再补，“先占后补”。黄奇帆强调，重庆农村土地交易所 “地票”的最大优点在于，土地指标交易制度是“先造地后用地”。先把农村建设用地转化为耕地之后，才在城市新增建设用 地，对耕地的保护力度更大，保护效果更好。

　　他举例，目前重庆农村人均生活用地250平方米以上，城市人均用地只有80多平方米，一个农村人口转化为城市 人口就可节约170平方米左右建设用地。重庆现有农村户籍2300万，如果有1000万转移进入城镇，就可节约17亿 平方米建设用地，等于增加250万亩耕地。

　　农民享受溢价收益

　　李市镇孔目村六社刚刚完成第一批四亩多的复垦项目，第二批还涉及三户宅基地即将拆迁复垦。任文斌的房屋门口， 竖着政府立的牌子，“第二批复垦项目，户主：任文斌、屈胜桥、张吉昌”。

　　这三位户主2009年3月都将搬到村里统一规划的新村集中点居住。对于自己五六十年代的老房子被复垦为耕地， 任文斌并没太多留恋，他说：“算了这笔账，觉得还是划得来。”

　　尽管复垦后形成“地票”经过市场得到的收益尚未返还回来，但是李市镇国土所所长周思恒对于农民先期获得的利益 已有大概估算。

　　他向本刊记者表示：目前户主从地票中获得的首要利益是按照现有的征地拆迁补偿标准获得的补偿，在李市镇这笔补 偿款为165元每平米；而农民搬到新村居住后，政府将对其进行限价销售，在市场化价格基础上优惠20%，按照孔目村市 场价格600元每平米计算，每平米将优惠120元。

　　从重庆农村土地交易所的两宗地票交易情况来看，1100亩共拍得8980万元，平均每亩约8万元。董建国分析 ，地票参照复垦费和给农民补偿的成本，同时考虑地票落地中间可能产生的费用综合计算，有一个起步价以确保拍卖价不低于 成本价；在此基础上由于市场化机制和指标的稀缺性而带来的溢价，将通过一定比例的返还实现远距离转移，反哺到农村。

　　江津区国土局局长简代富对本刊记者说，预估按照现有拍卖价格加权平均，返还到农村的收益大概能达到拍卖价格的90%,大约7万元。

　　在重庆官员看来，地票还有更深远的意义。按照重庆市国土房管局的计划，地票将逐渐替代政府征地，成为重庆全试 验区经营性用地需求的指标来源，参与城乡统筹市场。原国家下拨给重庆的建设用地指标同时双轨运行，主要解决基础设施、 工业园区等公益性用地。

　　黄奇帆说，用地票和交易所的规范方式能够实现大范围远距离的城乡资源配置，带动城乡之间土地要素流转，提升农 村特别是偏远地区的土地价值，从而实现大城市的房地产或者城市资金反转到农村帮助农民致富。