在国家出台的刺激房地产发展的意见中，也有一些政策是针对保障性住房的。这些政策对于拉动内需总体是有好处的，但在具体执行措施上仍然存在着各种问题。

　　根据国务院的部署，保障性住房的发展主要有两个方法：一是投资收购房地产商的存量住房；二是新建。目前很多地方政府都在实施收购方式，但这种方式成败的关键是到底用多少钱收购。如果收购的目的是做经济适用房的，收购价格一定不能超过经济适用房的定价；超过这个价格，等于用公共财政贴补开发商了，新建显然优于投资收购。

　　目前看到的相关政策中也有发展廉租房的建议，但应切忌把廉租房社区搞成狭小的穷人失业人员社区。如果廉租房比例过大，糟糕的社区文化可能无助于居民生活水平的改善。整体上，中国应当参照新加坡模式推动经济适用房建设，依靠经济适用房的生产和消费，拉动中国住房需求的真实增长。

　　只要保障房在正常地段正常建设，那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同， 不同的是后者不能为政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。

　　经验证明，以盈利性房地产开发为支柱产业的做法，虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥了重要作用， 但以下两个方面的负面影响，可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产开发及其拉动的钢铁、建材等产业对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。

　　相对而言，非盈利性或微利性住房开发，按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低居民购房的支出成本， 居民获得住房的同时，合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，最终实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前中国具有重要的现实意义。具体而言，目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。

　　借鉴国外经验

　　奥巴马新政出台之后，并没有特别明显要拉动房地产经济的举措。与中国房价相比，美国的房价本来就是很低的，目前美国中位数的房价-家庭收入比只有3倍。美国的房地产泡沫为何易破？也是因为他有一个参照价格——自建房的成本。在中国农村，自建一套住房只要几万人民币，但农村房屋不能办理产权证，不可抵押；而位置相邻的开发商开发的商品房动辄百万元以上，要回落到接近农村自建房成本的价格，还遥遥无期。美国无论城乡，不管是建筑商、居民自建的房屋，都拥有统一的、合法的产权。在存在自建的体制下，如果自建成本为每平方米800元，商品房价卖到1000元，就出现房地产泡沫了。

　　进入本世纪以来，房地产和金融作为美国经济增长的重要支柱产业，支持了美国众多消费者的收入。现在这些人的收入突然没了，美国家庭摆脱债务的欲望又非常强烈，势必导致美国消费锐减。 美国要挽救经济仍须振兴制造业，依靠房地产价格上涨拉动经济成长的时代，将一去不复返了。

　　对于中国而言，依靠住房和汽车消费，其增长的潜力是有限度的。因为消费者只有在住房方面减少支出，在吃、穿、用等方面才能增加支出、扩大消费，才能为其他行业提供一个发展的空间；否则，包括服装工业、食品工业、农业等产业，都很难发展起来，占中国人口绝大部分的中国农民很难富裕起来，依靠消费拉动中国经济增长，仍然只能是一句空话。

　　最终，要实现中国经济的健康发展，一定要有好的政治环境，杜绝官商勾结和经济建设中的豆腐渣工程；要挤干存在于经济中的各种泡沫，通过提高产业的竞争力扩大就业，提高国家的竞争力。扩大内需的重点就是要转向民生，转向三农，转向社会保障，转向医疗。只有很好地解决了这几个问题，中国经济的全面振兴才有希望。

　　(作者为中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员）