曹建海

　　2008年11月10日，国务院总理温家宝重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

　　12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中最具“震撼性”的政策，一是加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

　　那么，这些政策对于拉动内需刺激消费，从短期和长期究竟能起到多大作用呢？

　　房价与拉动内需

　　国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市？从中国的情况看，住房和汽车应是消费中的两大热点，一旦这两个部分熄火，中国的消费增长将出现巨大的滑坡。2007年，中国商品房的销售总额是2.96万亿元，其中绝大部分是住房销售。2007年中国国内生产总值(按支出法计算)为26.2万亿元，其中消费占49%，大约是12.8万亿元，购房款占消费的20%左右，应该是一个很大的比重；另外一个部分是汽车消费，2008年以来在中国批发零售业的销售总额中，汽车销售占了28%，成品油消费占了12%，这两个部分加起来占批发零售业销售额的40%。在中国的出口成为经济增长拖累，住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的经济增长的打击，将是非常明显的。

　　然而，在房地产价格虚高、严重脱离城乡居民家庭收入水平的条件下，要想保证住房消费增长的可持续性，从理论上看几乎是不可能的。如果剔除住房消费中的投资和投机需求，真实的住房消费远没有近3万亿之高。住房需求的不真实表现在两个方面：一方面是商品房价格虚高，2007年全国商品房平均销售单价为每平方米3885元。这个价格相对于2006年的3367元，上涨了15.4%，且是包含了全国县镇、经济适用房和限价房之后的价格水平。另一方面，在房价大幅度上涨的2003~2007年，中国商品房的交易量是虚高的。原因在于商品房需求中包括较多的投机需求，不属于真实需求。对于这些炒家而言，买房的目的是为了卖房，房屋从开发商手里转到炒家手里，并没有实现真实的消费，所以这种占全国消费20%的购房消费是不可持续的。从这个意义上说，拉动经济扩大内需，不能依靠刺激国内居民购房。在现有房价虚高的情况下，鼓励老百姓买得太多，必然会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费；所以不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。

　　房价回落到一个什么样的水平，才有可能是真实的？事实上真实的价格水平，是要剔除掉房地产价格中的各种暴利，包括政府土地出让中的暴利、开发商的暴利以及炒房暴利。按此计算，全国城镇平均房价应是2000元左右。如果全国平均房价能降到这个水平，肯定会促进住房需求量的大幅度提高。

　　房价下跌到合理水平将刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求。因为价格比较合理，原来不准备买房的现在也准备买了；另外一个可能就是刺激那些中低收入的群体加入到购房队伍中来。不管采取怎样的刺激消费方式，一个根本的原则是，必须在公平交易中实现公众的消费；反过来，简单地把公众的钱从银行取出来，尽管短期扩大了需求，但是这个消费需求是不可持续的。因此，一定要在公平交易的基础上扩大内需，绝对不能欺骗消费者，这是一个原则；否则必然会加剧政府和公众之间的矛盾。

　　二套房政策可能埋下按揭隐患

　　国家出台针对房地产业的优惠政策，尤其是二套房信贷政策和免征营业税等政策，固然可以减轻购房者的负担，但这些政策对于房价回落的推动作用有限，而且可能由此引起按揭问题。

　　从政府对于房价调控的各种手段效果来看，对房价压力最大的是扩大经济适用房的供给，并且越是在好的地段建设经济适用房，房价下降的效果越明显。这也是一直以来政府和房地产开放商之间的博弈。但是目前地方政府为了防止地价和房价下跌，普遍把经济适用房建在了偏远地段，损害了经济适用房的应有声誉。

　　现在的问题在于，国家放松了对房地产开发商的银根，包括开发贷款和消费按揭贷款两个部分都出现了明显松动，对开发商降房价的压力就明显不够了。消费按揭贷款的放松就表现在二套房政策等已出台的政策上。在房地产信贷环境已发生根本变化的情况下，国家的倡议对房地产开发商是否有效，并没有一个必然的结果。

　　但是当救市政策变成了开发商绑架银行体系的筹码时，政府要实现房地产调控目标，就困难重重了。现在，摆在房地产商面前有两个选择：一是获得信贷喘息机会，并将包袱转给商业银行体系——开发商集体不降价，房屋销售不畅，未来发生金融危机的可能性大大增加；二是房地产商集体竞相降价，推动一些比较乐观的白领群体踊跃购房。但当这些乐观的白领群体都已成为有房族和多房族之后，房地产开发商所面对的，就是那些即使降价一半也买不起房、数量庞大的低收入群体，房屋严重过剩、卖不出去的风险仍存。

　　对二套房政策出台和二手房减免税政策的出台，开发商集体应当是满意的。但是，这种信贷松动的最大风险在于，2009年将成为房地产开发商集中做假按揭的一年，2010年由于假按揭案件爆发，房价将出现真正大幅度的回落。房价崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，继续持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。

　　名义上为了满足人民改善居住需求的二套房政策，本质上还是鼓励炒房，希望能够通过包括投机在内的住房需求把房地产市场拉动起来，促进资金进入房地产市场。在房价走势已呈“势如破竹”的条件下，政策自然难以达到预期效果。