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2009:二手房的春天

http://www.sina.com.cn  2009年02月04日12:17  新民周刊

  撰稿·杨少锋

  在西方发达国家的大部分大城市,由于城市建设历史比较悠久,规划相对较为超前,通常政府在进行城市建设的规划 的时候,都为未来的发展留有余地,建筑质量也较好;再者,发达国家人口的增长率相对较低,新增人口往往不会突然暴涨, 因此房地产发展相对较为稳定。城市中心区域可供开发的地块也相对较少,不会像国内许多城市那样,盖了拆拆了盖,所以房 地产市场中,二手房的交易一直占据主流的地位。而在中国,政府对二手市场的种种限制,极大了制约二手房市场的发展,房 地产交易中,一手交易一直占据绝对的领先优势。二手房交易税收繁重,手续复杂,加上中介市场的不规范,购买二手房往往 成为一个购房者面对高房价的一个不得已选择。

  但是伴随着政府出台的系列鼓励房地产交易的政策的实施,二手房交易成本大幅降低,在一手房价格居高不下的情况 下,二手房将迎来一个巨大的发展时机。日前北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合印发《促进本市房地产 市场健康发展的实施意见》(下称《意见》),该意见共涉及4个方面15条相关政策措施。自2009年1月1日至12月 31日,个人转让购买超过2年(含2年)的住房,普通住房免征营业税,非普通住房按房款转让差价征收营业税。目前二手 房交易营业税率为5.5%,加上之前契税的减免,短短数月,对一套年满2年价值100万元的普通住宅而言,按此政策在 年内转让将节省7万元税款,购房者负担明显减少。

  新年首月,北京二手房的交易量首次超过了新建商品房。来自北京市房地产交易管理网昨天的数据显示,今年1月份 ,北京新建商品房交易量为5940套,二手房的交易量则达到7330套,超过了商品房23%以上。

  由于春节假期期间,北京市房地产交易管理网的网上签约等业务暂停使用,因此期房、现房的交易在23日就已经暂 停。统计数据显示,截至23日,北京新建住宅期房网上签约量总数为5936套,其中商品房为4698套,限价房为10 42套,经适房为196套,同时,新建商品房现房签约量为1242套。除去限价房和经适房,1月北京商品房总体交易量 为5940套。

  与此同时,二手房截至目前的交易量为7330套,超过新建商品房的交易量20%以上,这也是北京二手房交易量 首次超过新建商品房。

  相比而言,一手房的销售主体是开发商,新开盘的项目需要考虑各种成本,已经销售一部分的项目降价则面对前期业 主的退房压力,一手房的降价有着种种制约因素,而二手房销售主体是小业主,因此降不降价主要看个人对资金的需求压力和 市场信心。更重要的是,二手房市场中最重要的部分房源刚好就是2-5年这部分房子(过早的房源品质较低,太新的往往区 位不好),这些房子大都在房价相对较低的时候买进,而赶上房价暴涨的时机,投资者获利空间巨大,因而降价空间也相对较 大。以北京CBD区域的一些高档项目为例,像金地国际花园、当代万国城、观湖国际等,在半年之内二手房降价幅度高达3 000元-5000元/平方米,低于周边的一手房价格在8000元/平方米-12000元/平方米之间,成熟的配套、 良好的区位加上相对较为合理价格,吸引众多购房者的注意自然是情理之中。

  对于北京、上海这样的特大型城市而言,城市中心可供开发地块非常稀少,仅有的项目在2007年-2008年上 半年之间价格暴涨,即便降价也难以降到购房者预期价位,同样区域的二手房在2009年必然会大量分流购房客源。200 9年核心城市一手、二手房格局将发生重大变化。(作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理)-


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