2月2日以来，一条关于重庆购房退税政策的消息，激起广泛议论。

　　公众聚焦所在，关于这一政策的推出，是否地方政府有意托市，及个人所得税的减免附带的公平性问题。

　　与公众激烈的情绪相反，重庆市地产界对此却反应平淡。重庆大型地产开发企业金科集团副总裁李战洪说，购房退税政策并不会在多大程度上刺激楼房销售，开发商对此不会寄予厚望。

　　截至记者发稿时，重庆官方未在公开渠道回应这一信息，它能否继续推行，也是未知之数。而1月19日，财政部和税务总局联合下发了《关于坚决制止越权减免税 加强依法治税工作的通知》，其中指出，一些地区以应对国际金融危机、促进地方经济发展为名，违反国家财税法律规定，擅自出台减免税、缓缴税和豁免欠税，或返还已缴纳的税收等政策，这种做法破坏了税制的规范、统一，扰乱了正常的财税秩序。

　　不过，重庆市政府决策咨询中心财政金融所副所长何清认为，在当前特殊时期，国务院极可能允许地方进行相应的试点，因为这是稳定房市可采取的有效途径之一。

　　事件始末

　　2008年12月18日，重庆市政府推出《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》，该意见第七条规定，从当年12月1日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。

　　今年1月20日，市政府又出台《关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》(渝府发[2009]9号文)，为“稳定房地产市场，促进住房消费，发挥房地产业在扩大内需中的积极作用”，提出了16项促进房产发展的举措，其中一条为“抵扣个人所得税”。

　　相关条款规定，2008年12月1日后，在重庆首次(含改善型)购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息，可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。具体操作细则由市财政局、市地税局、人民银行重庆营管部另行制订。这个意见涉及的调整税费政策还包括减免部分契税，营业税，交易税，同时放宽主城区购房的入户限制等等。

　　这十六项政策的执行期为一年，截止到2009年12月31日。

　　今年春节期间，原来低迷的商品房市场实现了久违的开门红，在一周内创下成交400多套的成绩，在全国居于第一位。

　　随后的2月2日，有公开报道称，重庆有关部门收到国务院下发的紧急通知，要求该市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。

　　此消息引起公众广泛关注。赞成的观点认为，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费，因此重庆的尝试无可厚非。

　　反对的声音认为，地方政府这种试图阻止房价自然调整的做法，背离了民意，也严重违背了基本的经济规律。

　　重庆政府没有在公开渠道对此发表评论。但有重庆官员对记者称，只是财政部来电质询，对重庆购房退税政策表示关注，并未明确提出反对意见，而重庆市有关官员已专程赴京，向财政部做解释。

　　记者2月5日拨打市地税局及国土资源局有关负责人电话，均无人接听。但重庆市财政局办公室有关人员4日对本报记者表示，他们对此并不知情。

　　政府的沉默反映了房地产业的敏感性。“从来没有一个领域，像房地产这样对政策这么敏感。这种过度敏感，反映了整个市场的不成熟和浮躁。”李战洪表示。

　　地产界反应平淡

　　在地产界，业内人士并不如公众反应这么强烈。

　　有部分开发商对此表示了赞同，他们认为购房退税的效果，甚至要高于降息，可以直接刺激地产市场。

　　尽管具体操作细则还未出台，但重庆财政局一位负责人在公开场合介绍说，初定的方案为个税当月抵扣，个税地方留成比例为40%，假如某人每月的个税为1000元，政策实施后，购房者可凭银行按揭单据，每月缴纳600元个税即可。

　　“整个过程地方政府是非常好操作的，因为不涉及中央的部分。”多位税法专家对本报表示。

　　对于这次事件中，有重庆地方政府是否存在越权减免税率之争，何清表示，个人所得税是一个共享税种，地方对其享有部分，有处置权，当然，要经国务院财政部的批准。

　　但更多开发商对此政策效果看淡。

　　李战洪称，“这个政策基本上表达了政府的一个积极态度，但如果整个市场没有全面好转，这个政策是救不了的。而那些不能自救，靠政策生存的开发商，是迟早要退出的。”

　　一位业界人士称，“关键是市场，市场火的时候，政策再打压，房子照样卖得火，市场不好的时候，政策再扶持，也没有用。”

　　这一观点也得到大多数地产商的认同。

　　救还是不救？

　　尽管房地产界认为购房退税并非当务之急，但对于地方政府，却是一个拉动经济有效手段。

　　1998年,上海市政府为启动楼市消费,在全国率先推行购房退税政策。按照当时出台的系列文件规定,在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人,可享受有关个人所得税的扣除。

　　去年6月，为了促进灾后的房地产市场，成都也出台了“购房退税”的救市政策。

　　对于重庆政府来说，作为重庆支柱产业之一，房地产投资总额占到全市GDP的4%-5%之间，同时还关联50多个行业，对地方经济有着重要影响。

　　去年12月，据重庆市工商联房地产商会向市工商联递交的一份调查报告显示，重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机，相关高利贷金额在100亿至120亿元之间。调查显示，重庆本地上规模的代表性房地产公司，都不同程度地卷入高利贷借款中。部分借有高利贷的地产商已遭逼债，企业生产经营受到严重影响。

　　商会希望政府出台相关政策，支持开发企业渡过难关。

　　但另一方面，2008年重庆商品房的价格却一直呈上涨趋势。据统计，2008年重庆全市建筑面积成交均价为4064元/平方米，较2007年上升22.56%。不过重庆官员多次表示，重庆楼市是一个健康的市场，其价格一直在中西部都处于较低水平，并不存在泡沫，即不存在政府要维持高价房之嫌。

　　该市房管局一位不愿公开姓名的官员表示，应该看到，重庆扩大内需出台了很多政策，并不单单针对房地产。

　　楼市进入焦灼期 北京救市力度空前

　　在地方第一轮救市过程中颇为中庸的北京似乎变得激进了。

　　1月23日，北京市9部门印发了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，该意见涉及4个方面15条相关政策措施。

　　除了“购房抵税及入户”外，此前多数楼市限制政策均得到不同程度的放松及取消，特别是“取消限外及放松二套”更在全国首开先河。

　　救市新政短期对北京楼市成交的影响，暂时从数据上还无法体现，但记者采访发现，业内人士虽然普遍认为新政对刺激成交量恢复，促进行业恢复景气等方面具有重要意义。

　　成交刺激作用尚未体现

　　北京新政发布后，港股已经率先反映政策利好。由于香港和内地开市时间不同，已经可以看到香港内房股对政策的积极反应。内地房企核心股票平均上涨达8.88%，富力地产、合生创展、绿城中国、首创置业等股价被绝对低估的公司以及远洋地产、雅居乐地产销售相对景气的公司上涨幅度居前。

　　成交方面，北京市房地产交易管理网系统节日期间停止使用，所以政策短期内的成交数据尚无法从官方渠道获取。从节后的市场成交来看，政策尚未对市场产生明显效应，仅部分楼盘反馈称初四后看房人数有所增加。

　　二手房方面，21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，据21世纪不动产监测，春节期间(初三到初六)，相比节前一周看房人数以及房源挂牌量等均有小幅下降，环比下降9.3%和10.5%，买卖成交量与去年春节略有下降。

　　“随着政策效应逐步释放才可能对市场产生成交产生持续利好，因为信心重塑需要一个较长的时期，不会仅依靠政策带动，预计北京楼市成交量在未来几周将达到节前正常水平。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

　　亿城集团股份有限公司总裁鄂俊宇在接受本报记者采访时则强调，现在楼市已经进入焦灼期，还在逐渐休整，政策的强心剂作用减弱，市场总觉得还有几只靴子没有落地。除非宏观经济背景能重建消费信心，购房人也已经确认楼市底部或是性价比已经很高，否则新政对成交支撑并不大。

　　不过，去年11月末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，市场成交的止跌回稳，显示出了政策的积极导向作用，北京、上海、深圳等一线城市成交量普遍加大。

　　不少业内人士还认为，北京新政中对二套房的松绑是最大利好。

　　“二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市场中的主体依然是自住性需求，但二套房松绑再加上贷款的低利率，能够有效刺激改善需求的释放，对于市场的回暖会起到非常明显的作用。”孟奇说。

　　有数据显示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成之间，也即7成以上的购房者是改善型需求。

　　任启鑫也分析，北京二次置业者以从大家庭裂化成的小家庭为主，外埠留京工作人士的改善性置业为辅。松绑二套房贷，减少购房总成本必然能够激发部分因高房价暂缓购房的需求释放，但从二次置业群体的共性需求特点来看，可能会对东、北四环以及西、南三环以外，总房款在100万以下的项目销售产生促进作用。

　　此外，孟奇表示，在全球性金融资本市场疲软现状下，加上外资购房本就不占主体，短期内并不会引起外籍人士购房的热潮，对成交影响不会很显著。但自2007年开始执行“限外”政策以来，北京高端住宅产品出现滞销，所以限外暂停还是利于促进北京中心城区特别是CBD区域的高端住宅产品销售。

　　释放潜在供应量

　　新政还提出，开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期。长江证券分析师苏雪晶认为，这是北京市第一次对开发商的资金链进行直接的扶持。如果其他地方效法北京，势必会对房地产市场产生深远的影响。

　　虽然新政有利于促进释放潜在的更多供应量，但北京供大于求的局面并未有效缓解。

　　据亚豪机构统计显示，截至今年1月底，北京存量未售的商品住宅共14.4万套，按2008年的销售速度计算，仅存量部分就需17个月的时间才能消化。

　　“受资金压力和市场销量停滞的影响，诸多大型开发企业纷纷调低了2009年的计划开工面积，这将对2010年的市场供应造成影响，2010年下半年，市场有可能再度出现供不应求的局势。”任启鑫说。

　　孟奇认为，土地款的延期支付是鼓励开发商继续新项目的开发，以维持未来新房的供应量的稳定，以免影响到未来市场的供求关系。

　　根据21世纪不动产监测的数据，北京市场自2008年年中开始新房存量一直在增加，2008年底的存量同比2007年上升41.8%，短期来看市场上的存货压力依然较大，供大于求的状况还会持续一段时间。

　　“因前景不明导致开发商新项目开发与施工放缓，造成一定时期内供应量减少，这就需要监管层对市场进行适当调控，稳定交易，改变开发商对市场的预期，平滑供应水平。”孟奇说。

　　“北京、重庆等地方城市具有标志性的第二轮救市行动可能会得到多个地方政府的效仿，不排除掀起中国地方政府主导的第二轮救市高潮。”孟奇补充说。

　　值得注意的是，此次北京新政还留下了操作空间，如具体怎样评估、审核申请延付土地款的企业资格都无具体规定，这不仅影响政策的落实，还可能产生寻租空间。

　　上海保障房规模庞大 楼市价格战一触即发

　　春节过后展望今年楼市，“价格战”、“大幅降价”的声音不绝于耳，俨然山雨欲来之势。

　　春节前最后一周，上海市住宅保障和房屋管理局副局长庞元有过这样一番表述：展望5年、10年之后的上海房地产简单，但要展望2009年上半年上海楼市走势，太难了。

　　供应量激增首先将考验楼市供求关系和房价走向。权威机构统计，今年上海预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米，远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。

　　不过，庞元强调，上海楼市不会也不能像2008年的股市那样出现大幅波动或者大跌，维持市场稳定并继续完善住房保障体系建设，将是今年有关政府部门的首要任务。

　　价格战一触即发？

　　“去年的销售任务仅仅完成了约一半，存量加上新增项目的推盘量，今年我们的营销任务确实很重。”春节上来，沪上某大型开发商一位不愿透露姓名的营销负责人向记者坦言，“今年上半年，如果再不能获得较好的销售业绩，真的熬不下去了。”

　　另一方面，上海市官方对房价的态度已经非常明确，大涨是绝对不能接受的。

　　在参加市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，中共中央政治局委员、市委书记俞正声明确表示“房价不能高，不能再涨了。”让所有的开发商心领神会。

　　根据记者节后与沪上诸多开发商人士的交流发现，绝大部分开发商已经摆好更低迷行情到来的心理准备。

　　首先是来自严峻供求关系的压力。

　　根据上海易居中国报告，预期今年上市多达165个的新建住宅楼盘共2237万平方米，分别分布在中心10区(浦西九区加浦东)67个、近郊6区(闵行、宝山、嘉定、南汇、松江、青浦)71个、远郊3区(崇明、奉贤、金山)27个。

　　与去年相比，突然放量的供应，几乎注定了今年惨烈的市场销售竞争。

　　其次，去年大部分房地产企业销售未能达到预期，已经出现资金压力的不在少数，今年销售回笼资金若依旧未能有所作为，企业将面临更为严重的困境。

　　世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、万科(000002.SZ)、金地(600383.SH)等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后也是巨大的存量压力。世茂房地产今年积压要上市的楼盘达到30个之多，富力地产更是达到38个。可见，去年积压在开发商手上的大量房源，需要在今、明两年上市消化。

　　例如，即使是稳坐上海本土开发商头把交椅的上海绿地集团，2008年年初计划销售收入突破500亿元，最终的全年销售收入则为350亿元。而其他大部分中小开发商，日子则更为艰难，官方资料显示，沪上连续数月零成交的楼盘并不在少数。

　　“绿地集团2009年的经营目标是，在去年的基础上，确保主要经济指标突破10%以上的增长速度，争取实现20%以上的增长速度，业务经营收入、资产规模、经营性现金流量等三个指标突破500亿元。”绿地集团董事长张玉良向记者表示。

　　绿地仅仅是一个缩影，在其背后，则是更多的开发商庞大上市供应量跃跃欲试。从市场供求关系和开发商本身处境角度看，价格战并非空穴来风。

　　易居中国分析师薛建雄认为，节后楼盘的价格战将一触即发，个别楼盘的降幅可达30%。

　　但是，去年取得较好销售业绩的开发商则坚持原有路线，避开价格战。位于上海五角场核心地段的唯一可售新盘——创智坊开发商瑞安房地产发展有限公司市务及销售部副总经理戴亚伦向记者表示，创智坊不会加入价格战。