撰稿·陈基强

　　外资对于上海商铺投资的热情不减，商业市场将成为外资进入上海房地产的热点领域。

　　受金融危机影响，国际零售业巨头在上海的业务扩展放缓，但上海人均收入的不断增长和刺激消费的政策推行，不断 强化着上海商业市场的整体地位。上海的商业市场以其趋势年轻化、定位国际化和竞争差异化，继续着这座城市由商而兴的发 展特色。

　　上海现有的商业区形态主要分为带状、环状和块状三类。带状商业区以街道形式表示，如南京路、淮海路、四川路商 业街；环状型商业区由中心点呈环状向外辐射，如徐家汇、五角场商业区；块状商业区呈现出成片分布或街区分布的形态，如 新天地、豫园商城。

　　商业区的兴与衰，地段和人流是关键。在区位界定上，商业区主要分为市中心商业区和区域型商业区。市中心以南京 路和淮海路最典型，这些区域成就了国际一线品牌的汇聚之地，最能体现上海盛世繁华，旨在吸引世界级的消费人群，市中心 的商铺租金也在追赶纽约第五大道和香港中环。区域型商业则主要面向某一特定范围内的消费群体，业态类型更为“平民化” ，通过社区、学区、办公商业等形式服务于周边人群。同时，随着上海轨道交通建设遍地开花，轨交商业已成为上海商业市场 的一道新风景线。

　　根据基强联行最新的市场分析报告，2008年上海优质商业首层平均租金为40元/平方米/天，较上年增长39 .7%。至2008年底，市场累计吸纳量为284万平方米，累计供应量为299万平方米，空置率略微上调至5%。商业 市场的租金受到区位因素的影响较大，如淮海中路、南京路这样的传统商圈日租金最贵可达120元/平方米，五角场最贵日 租金则为50元/平方米。虽然上海市中心商铺租金增长明显，但与香港铜锣湾282元/平方米/天的高昂租金相比，仍是 望尘莫及。于是，南京西路、南京东路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴这五大一级商业区因其成熟的高端市场格外引人关注，在 各大顶级品牌的追捧下没有铺位的空置现象，排队等待铺位的人流也可能要延迟12-18个月。

　　值得注意的是，在国内开发商面临资金链问题时，对外资而言却不失为一个良机。谨慎之余，国际基金对上海商铺的 收购行为时有发生，例如黑石集团以9.5亿元压价收购长寿商业广场之后，又有意以逾45亿元收购位于莘庄的上海仲盛世 界商城；南京西路的常春藤运通大厦即将面临一年内的第二次转让，“荷商”旗下基金有意以约9.37亿元购得；同时高富 诺也对外透露，已成立一个总额为6亿美元的基金，意欲投资中国的购物中心。淡市之际外资对于上海商铺投资的热情不减， 商业市场将成为外资进入上海房地产的热点领域。

　　外资何以规避融资瓶颈？因为在外资大型项目收购案背后有着强大的资金后盾——房地产投资信托基金(REITs )。以香港领汇和新加坡凯德置地为例，2005年领汇成为香港第一家上市的REITs，以政府名下总价为28亿美元的 资产打包，总集资金额逾220亿港元。2007年凯德首支中国零售物业REITs在新加坡上市，将7个资产值达到34 亿元的优质商业物业资产进行打包，募得资金16.08亿元人民币。虽然目前中国内地还没有REITs这种金融产品，但 也渐行渐近。

　　危机之下，现阶段的商铺投资要异常谨慎。二三十年前的富商大亨们大都在香港、巴黎等顶级商业区大举投资，例如 港姐李嘉欣所嫁入的许氏家族，在香港中环有多处商业物业，价值超百亿，中国新一代的年轻富豪或可效仿，在上海最繁华的 市中心商业区进行投资，以实现财富的快速积累，造福两三代人。怀有投资想法的普通市民，则可选择市中心商业或区域商业 的地下铺位，如浦东大拇指广场和程家桥的商铺。这两个区域以成熟的住宅区和完善的配套设施为投资关注点，具有稳定的消 费群体。

　　不过，以笔者在香港从事多年地产经营的经验，提醒读者现阶段的投资要避开商业大厦底层的小商铺，特别是散售商 铺中的小铺位。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)-