撰稿·赵春雷

　　为什么在房改之前，几乎绝大部分人都居住在租赁的公有房屋或单位系统房中，所持有的是租赁凭证，却没有人声称 没有归属感，而如今却对租赁住房如此反感呢？

　　效率与平等中的两难，或许是近几年来国内房地产市场中口水仗的症结所在。其中相对较为集中的有先前关于房价与 成本的关系的争论、最近关于经济适用房的存在必要性的争论等。

　　一个商品的价格若非垄断，则与供需状况的相关度最高，成本反在其次。换言之，房价的最关键的决定因素是其能否 以令市场接受的价格实现销售，获得商业利润，实现最大的生产者剩余。就国内而言，近几年来房地产垄断现象可以说有，又 可以说没有，因为保障住宅的缺位，导致了市场供应体系的不健全，而在产品供应上以商品房完全主导，消费者没有选择的余 地，形成了在产品结构上的供应垄断。若从发展商而言，中国房地产市场上其实没有任何一家开发企业能称为垄断企业，即使 是行业领头军万科所占的市场份额都不足3%，与能源、日化、互联网、食品等众多行业相去甚远。

　　当然，不可回避的是，正由于存在着产品结构上的供应垄断，加之前几年的流动性泛滥与投机的存在，中国房价出现 了快速的单边上升，已经远超出普通民众的承受范围，无论以房价收入比、或是租售比都无法说明其存在合理性。由此出现的 关于房地产涉嫌暴利的口诛笔伐，正基于对过度投机影响民生与经济风险的考虑，管理层陆续出台系列的调控措施。

　　有几点值得关注：首先，作为一个市场化的商品房市场，其市场价格的取得并不由成本决定，而是由供需关系决定。 其次，选择效率的最大化是发展商与发展一个市场的正常表现，否则，还不如索性取消市场化。再次，自去年以来的房地产市 场出现调整态势与之前的高速发展，恰恰与国家宏观经济的增速是正相关的，也说明了房地产市场始终仅是整体市场一个重要 组成部分，而根据房地产占GDP5%左右的比重而言，在中国以出口为产业特色的现实情况下，房地产对于拉动内需具有现 实作用。

　　正因为决定房价的关键因素在于市场的需求状况，前期由于经济危机的负面影响，以及实体经济的萎缩，导致了市场 需求的低迷，房地产的价格出现向下调整是必然。同时，也因均衡价格的重新取得，今年3月的房地产市场又出现了小阳春现 象。当然，接下来影响房价走势最重要的无疑是经济基本面的走势与保障性住房的入市情况，这些对于需求群体具有实质与心 理影响。

　　在现有的保障性住房体系中，目前颇受争议的当数经济适用房。为什么廉租房没有人去争议，而经济适用房却如此受 人关注？原因只有两个字——产权。对于使用公共福利帮助经济相对困难的人群实现其居住需求，是非常必要的做法，廉租房 显得无可争议。而对于是否需要依然利用公共福利去让一部分人获得居住权以外的产权，是经济适用房受争议的关键所在。

　　若再深一层观察，为什么在房改之前，几乎绝大部分人都居住在租赁的公有房屋或单位系统房中，所持有的是租赁凭 证，却没有人声称没有归属感，而如今却对租赁住房如此反感呢？其实若分析其反感的原因，即可发现，目前公共租赁房已经 几乎绝迹，取而代之的多是小业主的出租房。公共租赁房的经济性与稳定性是小业主的出租房无法实现的。前者是经由国家补 贴的，而后者是由市场取得租金价格，随行就市；前者是相对长期的，而后者则需要根据小业主的经营需要而定。

　　毋庸讳言，就效率而言，经济适用房偏低；就民生而言，经济适用房同样加大了保障居住权的外延。因此，从某种程 度上来说，经济适用房未必是最好的选择，尤其对于一个尚处于经济发展期的国家而言。

　　房地产的泛道德化之争，依旧在继续之中，可能仍将持续一段时日。但随着保障化住房体系的逐步完善实行，真正做 到市场归市场、保障归保障的时候，相信这场在市场开始初期生成的争论将自然化解，让商品房市场去充分实现它的效率，让 保障房体系去维护民生。(作者为独立地产评论人)-