在房价这件事上，国家的神经始终绷得很紧，始发于房地产的全球金融风暴，我们不能一边自救，一边自杀。

　　2009年下半年中国的房价，大涨的概率为零，中涨的概率为零，小涨的概率为10%，大跌的概率也为零，中跌 的概率30%，小跌的概率60%。

　　-魏雅华

　　房价在呼呼地涨？

　　进入2009年以来，特别是入夏以来，中国的楼市涨声一片，其势如潮。

　　炒房客们不断地朝楼市里涌，投机资金、热钱游资、银行贷款也不断地朝楼市里涌。中国房市到了惊蛰节气，前两年 在楼市里尝到了甜头的房虫儿们，又摩拳擦掌，准备大干一场了。房地产商们笑逐颜开，开始稳坐钓鱼台。

　　2008年不断爆出流拍新闻的地皮，又成了香饽饽，抢都抢不到手了。地价不断往上涨，新地王的身价也越来越高 ，政府且喜且忧。房产商一边抢地皮，一边骂政府，说房价都是让地价给闹腾的。

　　开始，人们的第一反应是，这是房地产商在造势。经济如此低糜，中国今年一季度GDP增长才不过6.3%。创下 了自改革开放三十年以来的新低。在中国经济偏冷的情况下，房价大涨，这可能吗？能持久吗？

　　不过，很快人们开始有点相信了，这可能是真的。因为他们身边新上市的楼盘售价的确在涨，而且势头颇猛。不过这 也可能是房地产商们为了卖房托市，而减兵增灶呀。

　　再没有什么能比对房价走势的判断更难的了。因为掌握房地产信息的官方和房地产商是房地产业利益的共同体。这些 信息的真伪与他们的利益息息相关。他们都有数字造假的动机。如果连真实的数字都拿不到，又凭什么来分析判断？

　　可政府与房地产商的利益诉求并不完全一致。尽管房价的上涨也会让政府的腰包鼓起来，可政府还要顾及老百姓的喜 怒哀乐，老百姓的利益诉求，政府在关注自己腰包的同时，还要关注自己的公信力，还要关注老百姓的口碑和自己的形象。

　　因此，政府也经常在制约房地产商的谋利冲动，在老百姓与房地产商的利益冲突中寻求平衡，而房地产商也常常抱怨 政府地价太高，税费太多，政策过苛。

　　所以，我们还是能去伪存真的。我们只要经常地汇总、比对不同渠道，不同层面的信息流，我们仍能逐步接近事实真 相。

　　中国的房价

　　究竟是在涨还是在跌？

　　据国家发展改革委、国家统计局发布的数据，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)上涨0.8 %，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　全国70个大中城市房屋销售价格从今年3月份开始连续环比上涨，涨幅逐月略有扩大。3月份环比上涨0.2%， 4月份上涨0.4%，5月份上涨0.6%，6月份上涨0.8%。

　　6月份新建住房销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。分类型看，经济适用住房销售价格环 比上涨0.3%，普通商品住房销售价格上涨0.9%，高档商品住房销售价格上涨0.8%。

　　剖析这组数据，我们觉得可信度较高。房价在上行，但是仅仅是“环比”的“微涨”而已(如果与上年度同期的房价 相比，仍下跌了不少)，这很接近我们的观察。

　　为了准确地回答此问，让我们来看一组数据：

　　据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-5月)》 中的数字：

　　2009年1到5月,全国商品房销售总额为11388.92亿元，全国商品房销售面积为24644.44万平 方米。以此计算：

　　11388.92亿元÷24644.44万平方米＝4621元/平方米

　　这个数字是笔者直接查自国家统计局网站的，可信度极高。

　　现在，让我们看看近五年来，中国平均房价的变动情况。

　　2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为2758元/每平方米，2005年全国平均销售价格为2820 元/平方米，一年的时间仅上涨了62元。到2006年6月，中国的全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，不 过6个月，上涨了379元，涨幅大大加快。一年后，2007年7月份上涨到3383元，上涨了184元，涨幅又在变慢 。这与这一时期国家不断出台的调控房地产市场的政策有关。

　　我们总是报怨国家对房地产市场的调控不力，实际上，国家对房地产市场的的调控是切实有效的。

　　从2007年7月到2009年6月份，中国的全国商品住宅平均销售价格上涨到了4621元/平方米。不到两年 的时间，每平方米均价上涨了1238元，平均一年上涨619元/每平方米。涨升的速度惊人。

　　看了这一组数字，我们似乎可以得出这样一个结论，在最近5年，中国的住房价格一直在涨，且涨得较快。从表面上 看，中国的全国商品住宅平均销售价格的绝对值一直在涨，这个情况没有疑问。

　　房地产商们一定很喜欢这组数字。因为这组数字证明了他们所说的房价还会再涨二十年的论调。那个总是在为任志强 伴唱的北师大教授董藩说过同样的话。中国社科院的《中国房地产白皮书》也说过同样的话。

　　可这组数字中没有包含这五年当中，在负值与6.9之间大起大落的通胀系数，也没有包括居民收入每年超过10% 的收入上涨，于是这个结论便会谬误百出。

　　如果我们把不断变化、大起大落的CPI，不断上涨的居民收入，这两个参数引入这个数字的计数，甚至会得出完全 相反的结论。

　　中国“住房痛苦指数”

　　的五年比较

　　让我们先来看看最近五年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况，也许这个指数更接近中国房地产的真实：

　　2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元，城镇居民人均可支配收入9422元。以此 为基数，除以12，可以算出月收入为785元。于是，2004年5月百姓“住房痛苦指数”即为：

　　住房痛苦指数＝2758元÷785元＝3.51

　　2005年，城镇居民人均年可支配收入为10493元，月收入为874元，2005年全国平均房为2820元 /平方米。于是，2005年的“住房痛苦指数”即为：

　　住房痛苦指数＝2820元÷874元＝3.22

　　这时尽管房价在不断上升，每平方米上涨了89元，涨幅超过了10%，但收入上升的水平略高于房价上升的水平， 所以，“住房痛苦指数”在下行。

　　2006年6月，全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，月收入为933元，于是，2006年6月“ 住房痛苦指数”即为：

　　2006年6月中国住房痛苦指数＝3199元÷933元＝3.43

　　“住房痛苦指数”又反弹了，但仍低于2004年的水平。

　　2007年全国城镇居民人均月收入为1149元，全国商品住房平均价格(2007年7月份)3383元/平方 米。可计算出：

　　2007年7月中国住房痛苦指数＝3383元÷1149元＝2.94

　　2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大，加之国家对房地产调控的政策开始见效，所以“住房痛苦指数” 出现了较大幅度的下行。

　　两年后，2009年6月，中国人的“住房痛苦指数”为：2.68。

　　从以上分析中可以一目了然地看出：中国的房价运行在下跌的大通道中，这就是结论。

　　在引入了全国城镇居民人均可支配收入增幅之后，计算出的中国人的“住房痛苦指数”，并非一直在涨，而是有涨有 跌，峰值的出现居然是在2004年，而最低点居然出现在2009年5月。

　　可中国的房价运行在下跌的大通道中，并不意味着2009年下半年的中国房市一定会跌。可以将中国楼市定位于熊 市，但不意味着每一个时间段都在跌。在这个下跌的大通道中，有起有伏。

　　2009年下半年的

　　中国房市会怎么走？

　　在统计局最新公布的数据中,让人印象深刻的是,6月份房价同比首次止跌回升。

　　新房房价环比呈上涨态势的城市数量在持续增多。1月份仅有10个城市房价环比上涨,到了3月份这一数字激增为 35个,4月份为47个,5月份为60个,6月份已经上升到63个。

　　7月10日发布的统计数据显示,6月新建住房销售价格同比上涨的城市有34个,如银川5.7%、锦州4.9% 、兰州4.6%、西宁4.5%和宁波4.4%等;同比价格下降的城市有36个,如深圳-6.6%、石家庄-6.5%、 徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。

　　环比价格上涨的城市则有63个,如广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%和昆明2.0%等 ;环比价格下降的城市只有2个,大理-1.6%和韶关-0.1%。

　　此外,6月70个大中城市二手住房销售价格同比上涨2.2%,环比也上涨1.1%,涨幅比5月扩大0.4个百 分点。

　　其中,二手住房销售价格同比上涨的城市有39个,如三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5% 和哈尔滨5.2%等;同比价格下降的城市有31个,如吉林-8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6. 4%和湛江-4.4%等。

　　环比价格上涨的城市有57个,如深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%和宁波1.7%等; 环比价格下降的城市只有6个,如昆明-2.0%、惠州-0.6%和海口-0.5%等。

　　如果这些数字是真实的，也不能说明中国的房价在涨，中国房价下跌的中长期趋势已发生改变。

　　更糟糕的是，依旧处在高位的中国房地产市场如果快速上行，会把狼招来。而且，狼已经来了。

　　中国楼市急刹车

　　7月17日，银监会主席刘明康表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。而此前的6月22日，银 监会印发了“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”，指出房地产信贷尤其是按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、 “假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题开始有所暴露，通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

　　银监会要求：“要加强对房地产行业形势的研判；严格贷前审查和按揭贷款发放标准；进一步完善按揭贷款风险管控 制度；进一步加强按揭贷款风险状况动态防控；以及加大监管力度和对违法违规行为的查处力度。”

　　通知同时提出：“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得 以征信系统未联网、异地购房难调查为由，放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降 低首付款的比例成数。”

　　通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市，都在叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策。据杭州当地 媒体报道，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是此前的基准利率打七折。

　　银监会的通知被解读为对楼市回暖风险的一次预警。“天量”的新增贷款也是主管部门重申贷款风险管理的主要原因 。

　　7月8日，央行公布的月度信贷数据显示，6月金融机构人民币贷款新增1.53万亿元。这件事引起了监管层的高 度重视。

　　同时，审计署6月25日发布审计报告指出，六家中资银行(工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行 以及招商银行)违规贷款主要投向房地产领域。报告表明，2008年，上述六家中资银行违规贷款超过300亿元人民币， 涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款等违规行为。

　　不要低估了这一政策的威力。

　　二套房贷政策是2007年9月27日，央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。被称 为“9.27”信贷政策。

　　这一新政曾导致08年中国楼市全年大跌。为了刺激09年楼市的回暖，“9.27”政策在全国相继适度的放宽， 部分城市私下废除了“9.27”信贷政策，才引爆了09年的楼市回暖。真可谓成也“9.27”，败也“9.27”！

　　2007、2008年中国楼市的现实表明，政府出台的对楼市的调控新政威力强大，成效卓然。

　　在这件事上，国家的神经始终绷得很紧，始发于房地产的全球金融风暴，我们不能一边自救，一边自杀。

　　2009年下半年中国的房价，大涨的概率为零，中涨的概率为零，小涨的概率为10%，大跌的概率也为零，中跌 的概率30%，小跌的概率60%。

　　信不信？咱们骑驴看唱本。 -