[租房短板让我们“被购房”]

　　撰稿·杨红旭

　　这段时间，公共租赁房成了热门话题，北京、常州、郑州、淮安等地已经尝试推出政策，上海也在进行相关研究。让 人多少有点疑惑的是，从上世纪80年代开始，住房制度改革的重要内容，正是公房私有化。莫非又要重走回头路？非也。1 998年之前，福利化分房制度下住房商品化程度很低，看似公平，实为低水平的住房分配，筒子楼盛行，年轻人只能长期蜗 居集体宿舍。1998年“23号文”出台后，货币化分房取代福利化分房，催生出中国楼市的“黄金十年”。

　　物极必反，住房保障成为被遗忘的角落。随着房价快速上涨，百姓急了，民怨四起。2006年，中央重申住房保障 的重要性；2007年“24号文”出台，以国家法律的形式确定了廉租房和经适用房的运作规范；2008年的“9000 亿安居工程投资计划”，则大大加快住房保障建设的步伐。

　　但这事还没完。

　　首先，按计划，经济适用房3年内要新建400万套，可全国不断曝出中高收入群体和官员偷食经济适用房，学者专 家呼吁停建经适用房的声音此起彼伏。地方政府也不愿过多新建经济适用房，甚至长沙、常州等地已宣布2009年停建经济 适用房，转而采用货币补贴的方式，对符合条件的家庭购买商品房给予每户8万元的补助。迫不得已，住房和城乡建设部表示 ：允许地方尝试多种方式推进经济适用房制度。

　　其次，廉租房制度能量有限。近期住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合出台《2009-2011年廉租住 房保障规划》，提出2009年至2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。根据建设部门 的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户，即使全都享受廉租房政策，也只约占总户数的5%。况且，这还没 把常住本地的低收入外地户籍人口纳入廉租体系中来。而在发达国家，享受公房优惠政策的家庭一般占居民总数的20%。

　　这意味着，目前和未来一段时间，我国住房保障体系中存在一个庞大的“夹心层”——既不符合廉租房标准，又无力 购买经济适用房或商品房。政府应通过公共租赁房解决他们的居住问题，租金补贴的数量应比廉租房少些。

　　与廉租房相比，可以较多地引进市场机制，部分公房可以由国营公益机构运营(如新加坡和日本)，部分公房可以由 协会、互助组织运营(如英国和德国)，部分公房可由民营公司运营(如美国)。但政府依然是制度实施的主导者，包括家庭 准入、退出标准、租金标准等完全由政府控制。

　　正是在这种意义上，近期部分城市的尝试值得褒赞。北京市今年将至少完成50万平方米公共租赁房的建设收购计划 ，并且出台了《公共租赁房管理办法》，于8月1日起接受申请；8月1日，常州市在市区推出200套公共租赁房；上海已 着手研究相关政策。

　　欧美国家的平均住房私有率只有50%-60%，而我国城镇已达84%，国民购房热情高涨。笔者认为，除了居住 观念的因素外，我国住房租赁体系的“短板效应”，是重要的制度性原因。自1998年房改后，只重视居民购房，而忽视租 房问题。不仅廉租房滞后，住房租赁市场也一直没有法规加以规范，市场自我运行，体系相当地不完善，存在房客利益无法得 到较好保障的现象，由此导致部分年轻人、中低收入群体被迫超前购房，从而成为社会问题。除了加快建设廉租房、尝试启动 公共租赁房外，政府还应积极考虑完善住房租赁市场。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　[廉租房政策需要金融工具]

　　撰稿·陈基强

　　自1998年国务院发文明确提出在全国推行廉租房住房制度，如何最大化地保障中低收入家庭的住房需求，做到“ 廉租不廉质”、进一步完善廉租房准入条件，都成为政府下一步必须要切实考虑的问题。

　　世界各地的廉租房政策也许对我国有借鉴意义。

　　有“廉租房天堂”之称的法国，非常注重监管机制，对社会公开廉租房租售情况，接受公众监督。美国的廉租房制度 向来非常重视准入标准，不仅要求低收入者提出书面申请附上真实完整的收入情况，也设有多层审查环节确保廉租房真正被用 到实处。而且美国也有不少廉租房的REITs(房地产信托基金)，美国政府把廉租房物业卖给REITs，然后再租回来 ，由政府向REITs交租金，这样就将财政资金变成投资人资金，政府压力自然就减轻了。

　　香港的“公屋”制度已推行半个多世纪，1953年的石硖尾大火让港府克服财政赤字力求“居者有其屋”。197 0年代初，香港提出“十年建屋计划”，成立独立法人、自负盈亏的房屋委员会，全面统筹政府公屋的供应、编配及管理工作 ，达到“租者置其屋”。同时，为解决长远人口压力，港府起动新市镇计划，在全港打造9个卫星城，一切设施由政府统一规 划，与公屋同时建设。最后一个阶段“住者善其屋”始于80年代，香港开始推行“长远房屋策略”，特区政府把土地出售给 开发商，由开发商承建，然后等房屋盖完后再从开发商手里购买回来一部分房屋，租给符合条件的市民居住，居住一段时间后 特区政府再折价卖给居住者。

　　据统计，目前全港约有200多万人、占人口的31%居住于公共租住屋村，加上购买居屋的1/6人口，约有一半 市民通过政府的房屋资助计划实现安居。在2008年初时香港运输及房屋局局长郑汝桦曾表示，香港未来5年将投入700 亿元新建7.6万个公屋单位，足以应付11万轮候人士3年的上楼承诺。与此同时，香港亦是廉租房信托基金领域的领头羊 ，香港第一只REITs领汇就是政府用所持有的出租物业，2005年11月25日领汇以10.3港币每股价格正式挂牌 上市，其管理公司管理的物业包括方便市民而设停车场以及能全面照顾小区居民日常生活需要的优质零售商铺。REITS不 仅可以解决廉租房后续建设资金不足的问题，同时还能解决银行不敢贸然向廉租房发放贷款的僵局。

　　同为弹丸之地的新加坡，将租屋建在人口规模在25万—40万之间的新镇(卫星城)内，各种市政建设等配套设施 也很齐全。公房售价按坐落地段与市中心的距离而定，远市区减12%，近郊区减23%，远郊区减32%。新镇住房都在远 郊区以外，平均比市区便宜38%。设立于1955年的中央公积金是新加坡人购房的主要资金来源，该基金是一项强制性储 蓄计划，由员工和雇主每月按一定比例交纳，而中央公积金以低于市场利率两个百分点的优惠利率为其提供抵押贷款，贷款额 度可达到住房价格的80%-90%，全新加坡约有九成居民是通过建屋发展局成为房产所有人的。

　　如今，中国政府频频出台公共廉租房的新政。

　　2007年底，上海市享受廉租房对象已达2.67万户。根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2 008年-2012年)》，未来5年内的主要任务是完善廉租住房制度，加快解决低收入家庭住房困难。到2012年，住 房保障体系的受益家庭累计新增不少于10万户，基本实现“应保尽保”。针对上海成分混杂的城市居民情况，住房保障制度 还将通过多渠道解决租房问题。对暂无购房能力或购房意愿、符合规定条件的家庭，上海市有关部门鼓励其通过租赁渠道改善 居住条件等。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)