-林 华

　　和记黄埔最近决定，旗下的上海四季雅苑别墅项目在重新装修后即将于8月底推出第一批房源，目前预定的售价为独 栋别墅10万元/平方米。

　　在各地豪宅市场凸现强销之时，一方面加快高端项目推售或开工动作，另一方面重现土地招拍挂市场，追逐“地王” ，2009年楼市一路欢歌之下，曾经在内地市场叱咤风云的港资地产商终于也按捺不住了。

　　据称，以李嘉诚为代表的港资地产商有个特点：拿地后先捂上几年，等土地升值后再开发楼盘，楼盘建起来后要先出 租，等市场时机成熟再出售。那么，和记黄埔等港资地产商突然加速推盘，意味着什么？

　　房地产似乎“山雨欲来风满楼”。8月5日晚，央行发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”，这 很可能是引发楼市风暴的致命一击。

　　分析人士表示，近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对 房地产市场发出加强监管的信号，这是房地产政策开始收紧的前兆。

　　港资地产商扩大储地

　　2009年内地楼市一路欢歌，曾经在内地市场叱咤风云的港资地产商终于也按捺不住了。近来，和记黄埔、恒隆、 太古地产、新鸿基、世茂集团等港资地产商纷纷表示，将加大内地土地储备。恒基兆业更是夸下海口，即在5年内成为香港地 产商在内地拥有土地储备量最大的公司，其扩张的号角已然吹响。

　　恒基兆业最新半年报显示，其在内地土地储备总楼面增加至约1086万平方米，当中约77%为可供出售的住宅楼 面，写字楼楼面及商业楼面分别占11%及9%。新的内地投资结构初现雏形。

　　从20个世纪90年代以来，李嘉诚的长江实业与和记黄埔两大旗舰公司就开始进军内地房地产市场，涉足的城市包 括北京、天津、上海、重庆等城市。

　　今年7月10日，长江实业集团执行董事赵国雄一行分别考察了江北三桥园区、佛手湖、桥林新城等4幅地块。

　　8月6日，和记黄埔拿下常州市中心的关河西侧地下车库地块，这已是李嘉诚购得红梅公园东侧“地王”之后第二次 布子常州。

　　事实上，在之前楼市疯狂时，李嘉诚更多选择蛰伏前进，侧重战略布局、厚实土地储备。次贷危机后，他“调兵遣将 ”式的项目调整令人目不暇接。如今，以李嘉诚为代表的香港开发商，开始在大陆房地产市场率先发力。

　　今年4月份，李嘉诚在上海投资的最大规模项目——上海普陀真如城市副中心启动区A3-A6地块工程高调举行开 工典礼。公开资料显示，该项目总建筑面积114万平方米，预算总投资额近100亿元。

　　上海研究机构方方地产研究报告称，按照公司2008年销售能力计算，和记黄埔在上海土地储备足够开发20年。 和记黄埔土地储备多数用于商业，仅有34％的土地储备是住宅用地，其中中环内土地占据绝大部分，占到74％。

　　多种迹象表明，以李嘉诚为代表的港资地产商开始在内地楼市率先发力。新鸿基地产代理有限公司执行董事苏仲强表 示，地价已经到底了，现在是土地抄底的最佳时机。这之前，新鸿基已有一年多未增加内地土储。

　　在内地投资起步明显落后于李嘉诚等港资地产商的新鸿基，此前一直扮演着追赶者的角色。有关数据显示，截至20 07年3月，新鸿基在内地的土地储备仅约185万平方米可建面积，仅占集团总资产值约一成，而当时李嘉诚旗下已拥有数 十个地产项目遍及内地14个城市，土地储备1000多万平方米。

　　新鸿基奋力追赶，目前内地投资总额已接近400亿元，其中广州的四个项目共计约100亿元，未来两三年内，新 鸿基在中国内地的投资额将增至700亿元。

　　新鸿基华东区总经理邓维聪透露，目前新鸿基在内地土地储备超过520万平方米，其中上海占16%。

　　另外一家港资地产商——瑞安房地产去年因为市场的原因销售不畅，资金一度非常紧张，为此停止了数个内地项目的 开发。如今，随着旗下翠湖天地项目的热卖，瑞安房地产掌门人罗康瑞在7月初又透露，准备重新布局土地市场的计划。

　　世茂集团旗下的世茂股份和世茂房地产从今年5月开始就频频出手拿地。5月4日，世茂股份联手青岛世奥房地产以 9.1亿元夺下青岛一幅高端商业项目土地。6月8日，世茂房地产又一掷30.2亿元巨资，竞得厦门市位于豪宅新聚点湖 边水库片区地块。7月，世茂房地产与中新天津生态城投资开发有限公司达成协议，共同开发天津生态城一个180万平方米 综合项目。近日，世茂股份与济南市历下区政府正式签订意向协议，将投资约40亿元打造大型综合项目。

　　据称，港资地产商在积极拿地的同时，也在加快手上储备项目的开发进度。继4月份启动上海普陀真如副中心项目后 ，和记黄埔今年底还将启动长三角三大项目——上海周浦镇住宅项目、江苏常州天宁住宅项目，以及上海新闸路商业及办公综 合项目。

　　而新鸿基“上海环贸广场”同时加快动工建设，瑞安也开始加大手中现有地王项目的建设，如佛山岭南天地一期，其 投资已经高达10亿元。

　　分析人士指出，在2007年之前的楼市上行周期，及时抓住机会囤地的港资地产商并未出现大规模开发，相反不少 港资地产商拿地后选择耐心等待。今年，这种情况正在变化。在高地价成本时代，已经在大陆耕耘了十几年的港资地产商开始 从幕后走到台前，有望成为新一轮房地产开发的领军企业。

　　港资地产商调整策略

　　与以往金戈铁马四处争地不同，今年港资地产商似乎更侧重商业地产项目之战。世茂集团和太古集团已在北京三里屯 短兵相接。由世茂集团动用30亿元巨资在京打造的“工三PLAZA”项目6月正式开售，而早在2007年启动的太古北 京三里屯Village迎来二期的商业项目。

　　一直未有动作的广州太古汇项目亦是太古集团在内地的重头戏，自2001年拿地初始，这个“广州第一坑”就几度 “爽约”迟迟未能露面。近日，从太古地产广州方面获悉，太古汇商场部分最先投入使用，预期今年8-9月份封顶，写字楼 和文华东方酒店部分将在2011年投入使用。

　　几次推迟开工后，李嘉诚在上海真如副中心核心地块项目的建设将于近期破土动工。真如副中心项目是李嘉诚在内地 房地产业最大一单投资。之前李嘉诚在上海抛售物业的行为被认为是看空上海房地产市场，此时又斥巨资投资，意在何处？

　　上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示，用住宅投资的观点来看商业地产不合适。其实不存在看空还是看多， 为了启动大型项目而抛售一些现在较少产生回报的物业正是在做资金上的准备。

　　在上海，新鸿基“上海环贸广场”同时加快动工建设的速度，而列入今年在上海开工计划的还有新鸿基的滨江凯旋门 高档商用物业项目也在2009年“打下第一桩”。

　　近年来大量增加内地土地储备的新鸿基，土地成本相对较高，后续投资开发的风险和压力不言而喻。

　　在坚持继续投资的同时，新鸿基的调整已悄然展开。2008年底，新鸿基副主席兼董事总经理郭炳江表示，公司将 根据市场形势对个别楼盘作出调整，现已暂停新的投资项目，另有3个规模较小的项目停止运作。

　　而后，新鸿基缺席了广州珠江新城东塔项目拍卖会，同时有消息称，该公司已与深圳相关部门达成初步意向的4个旧 改项目可能被放弃。

　　“集中在大型城市，集中在商业项目，保留收租。”香港大福证券资料研究董事总经理麦德光如是概括港资地产商在 内地的发展策略。

　　香港地产商普遍采用的是物业开发与物业投资相结合的经营模式，商业地产的把控和经营能力已相当成熟。九龙仓、 新鸿基、太古、新世界等在香港都拥有大量的持有物业，这些项目产生的庞大现金流不仅是平衡收益结构的重要砝码，也是低 谷阶段抗击行业周期的有力工具。

　　在麦德光看来，除了新世界地产等少数在内地有独立的公司外，港资地产商进军内地住宅的人力成本较高，而住宅建 设程序繁杂，竞争也更激烈。相比来看，港资在商业地产的优势明显，持有型商用物业也能有稳定的资金回报。

　　与此同时，港资地产商加快了内地可售高端物业入市销售的力度。今年4月和记黄埔御翠园推出24栋1300-1 500万元/栋的双拼别墅，价格比邻居汤臣湖庭联体别墅高出近三成。在实业资本的抢购入市下，这批双拼别墅在3天内被 抢购一空。

　　和记黄埔最近作出一个决定，旗下与御翠园相邻的别墅项目四季雅苑在重新装修后即将于8月底推出第一批房源，目 前预定的售价为独栋别墅10万元/平方米，联排别墅8万元/平方米。

　　事实上，四季雅苑早已建成并出租长达10年有余，此次转租为售，预定的联排别墅售价已逼近相邻的御翠园新建独 栋别墅的价格。作为局部的案例，四季雅苑的野心很好地诠释了最近上海豪宅市场的热度——销售价格令人生畏却可以频频吸 引买家不吝成本斥巨资入场。简单估算，仅两个月有余，销售价格攀升幅度超20%的上海豪宅并不在少数。

　　与此同时，世茂房地产正在加紧长三角区域的推盘力度。位于苏州沧浪新城的世茂运河城，继6月二期时尚菁英公寓 开盘连续三栋后，再开11号楼。此前6月份，世茂运河城开盘2日销售额即达2亿元。

　　除此之外，瑞安房地产亦加入到市场推盘大营中。瑞安房地产在瑞虹新城三期开盘不久，便又接连推出创智坊二期、 翠湖天地9号楼，并一如既往地到香港进行推介会。

　　事实上，长三角豪宅的购买热情已被激起，现在是高档楼盘跑量的最好时机。今年7月份，上海单价4万元/平方米 以上住宅的成交量就已突破历史新高，达到321套。汤臣一品继6月成交15套之后，7月前29天又有12套房源成交， 均价达97481元/平方米。

　　楼市去泡沫化进行时

　　全国各地豪宅市场凸现强销，开发商惊魂未定意外之余，投资热钱作为“隐性推手”已充分活跃楼市，在这样一场资 本竞相追逐的游戏中，警惕楼市出现大起大落是非常必要的。

　　相关数据显示，上海市1-6月豪宅成交量分别为10、21、61、20、182和306套，可见豪宅市场是从 “五一”之后开始启动，且成交量快速攀升。

　　由于豪宅具有资产保值和改善居住条件的双重作用，这在如今通胀压力下，成为了避险资金最好的投资品。上海豪宅 均价排名前4的楼盘全部位于浦东新区，从而引起了小陆家嘴核心规划区内唯一住宅项目汤臣一品的热销。

　　据称，汤臣一品继6月成交15套之后，7月前29天又有12套房源成交，均价达97481元/平方米。

　　高端豪宅热销，汤臣一品不是个例。各地富豪“赌”豪宅的现象，也在南京等二线城市出现了。南京城北500-8 00万元一套的外销公寓房，引得海外人士“飞”来下单。

　　5月以来，一股来自外地和本地的投资浪潮开始席卷深圳楼市，集中于深圳地段较好和素质较高的各类高端物业，因 而出现了普通住宅销量下滑、豪宅成交节节高的现象。

　　深圳豪宅今年以来上涨幅度惊人，相关人士调查发现，部分豪宅半年涨幅已超五成，一些豪宅价格已经卖到8万元/ 平方米。如在盐田区的东部华侨城天麓别墅，均价达8万元/平方米。专家表示，因为豪宅获利空间大，大批投资客涌入豪宅 市场。

　　以李嘉诚为代表的港资地产商是对市场动向最为敏感的一个群体。像和记黄埔等港资地产商有个特点：拿地后先捂上 几年，等土地升值后再开发楼盘，楼盘建起来后要先出租，等市场时机成熟，再出售。那么，和记黄埔等港资地产商突然加速 推盘，意味着什么？

　　分析人士表示，高端物业市场，其走势还是要看政策。流动性充裕带动下的豪宅投资需求导致了楼市虚火。

　　上海已经念起楼市紧箍咒，在出台政策严厉打击捂盘行为后，近日，上海各大银行又对二套房贷全线收紧，对房贷客 户的审核标准门槛也相应提高。政策的收缩，房地产市场风雨欲来。对政策变化极为敏感的港资房地产企业，可能是趁目前市 场对政策反应的滞后，加紧推盘，加速出货。

　　房地产似乎“山雨欲来风满楼”。8月5日晚，央行发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”，这 很可能是引发楼市风暴的致命一击。

　　央行“出手”，让人不由得与之前的波及政府的高房价问责联系起来。近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国 家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。

　　商务部市场运行调控专家洪涛认为，这些都是政府将要从紧房地产政策的信号，今年看来，宏观调控将更加注重房地 产市场政策的规范性，对于抑制房价泡沫，至今一言未发的建设部和国资委更应该出来说话。

　　高房价引发的矛盾一触即发。社会各界在将矛头对准开发商的同时，也对政府进行了质疑。这也让近期政府各大部委 纷纷对房地产问题予以关注。

　　8月4日，国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨。文章称高房价已成制约消费启动的最大阻力；一旦房价大幅 下降，地产金融危机不可避免。

　　在此之前，已经有银监会、国土资源部和国家发改委先后发过相关房地产市场的通知。先是银监会收紧二套房贷政策 ，然后国土资源部开始严肃土地政策，连国家发改委也出来说房价上涨压力显现，要加强房地产价格和收费监管。

　　8月5日，据国家税务总局的消息称，近日将把房地产业的税收作为监管重点。要求各地税务机关加强房地产业等领 域的税收征管。要将房地产项目开发经营链条所有环节涉税行为，都纳入控管范围，重点审核房地产开发成本费用，并严格监 管二手房交易。

　　这是近日继央行和银监会、国土资源部、国家发改委之后，又一国家部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。

　　另外，与房地产市场紧密相关的货币政策也即将发生变化。8月5日晚，央行发布的《中国货币政策执行报告(20 09年第二季度)》，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。

　　分析人士表示，国家各部委近期纷纷出头，出台与房地产行业相关的监管政策，这是房地产政策开始收紧的前兆。-