《天下天天谈》——买房那些事儿

　　12月15日 

　　主持人：罗旭

　　嘉  宾：《楼市》杂志出品人蔡鸿岩

　　媒体评论员朱修阳

　　编导：王仁飞  朱彬

　　主持人：天下天天谈，天天谈天下。大家好，我是罗旭，欢迎您收看我们今天的节目。阿联酋迪拜的房地产市场一度非常的火热，但是随着最近迪拜遇到了债务危机，它的房地产市场一下子也冷了下来，这让我们不禁也联想到咱们北京的房价进入也是进入了一个前所未有的高位。那么说如果有拐点的话，北京的房市，什么时候能遇到拐点，这个房子到底是该买还是不该买？今天我们就跟您谈一天一直刺激着我们神经的问题，房价问题。今天请来两位嘉宾，我给大家介绍一下，一位是《楼市》杂志的出品人蔡鸿岩先生，欢迎蔡先生。

　　蔡鸿岩：你好。

　　主持人：蔡先生你觉得北京的房价会不会有拐点？

　　蔡鸿岩：可能很快会有，但是是交易量的拐点，未必是房价的拐点。

　　主持人：我想现在肯定很多朋友在盼着这个拐点，当然也有很多人盼着拐点永远不要出现，另外一位嘉宾就是我们的老朋友，媒体评论员修阳先生，欢迎修阳先生。

　　朱修阳：你好。

　　主持人：修阳先生说到房子，你觉得当下购买是不是一个出手的好的时机。

　　朱修阳：当下肯定不是，尤其是对于不那么着急的住房，自住者而言，眼前肯定不是出手的好时机，不仅仅是房价高的问题，而是说目前最近这一段时间，出现了这个疯狂的这种状态，在这种疯狂不理性的状态下，我觉得对于自住者而言，很难找到合情合理合适的好房子。

　　主持人：但凡出现不理智的时候，这个商品的价格可能有点偏离他的这个本质的价值了，那我们，刚才我们提到了迪拜的房子，我们开始谈论之前，我们先到迪拜去看一看那边的情况。

　　小片1：迪拜房价 比北京还要低

　　配音：自上月26日，迪拜地产界的龙头——迪拜世界公司宣布将延期偿还近600亿美元债务后，迪拜的地产界立时陷入困境，一些地产价格一夜间跌去50%。而在北京，目前四环以内的商品房价格基本都在2万元以上，而很多北京核心区域的商品房房价早已超过3万元。

　　主持人：请教蔡先生，迪拜的这个房价我们查了一下资料，可能高的时候达到了4、5万人民币，但是现在是一落千丈，那我们可能会生发出一些联想，北京的房价有没有可能出现跌落的这种情况。

　　蔡鸿岩：我觉得这个迪拜的房产市场跟国内，尤其北京、上海这种城市，不具有可比性，可能跟他具有一定可比性的，我觉得到到是可能是国内的三亚，可能有一定的可比性，因为为什么呢，我们看迪拜是什么人在买房，是贝克汉姆、舒马赫在买房，而是这个中国的温州炒房团在买房，而北京、上海，这些国内的这些大中型城市，他的购房群体是什么？是我们整个国家经济发展当中，城市化进程这个移民、这个群体在推动这个城市的住房的需求，所以这个跟迪拜我觉得没有太强的可比性。

　　朱修阳：应该说像北京、上海，我们这些城市它是有内容的，或者是购房者有基础的。

　　蔡鸿岩：他是有一个市场基础的。

　　朱修阳：对对对，那个迪拜呢，我们果然所以，我们把它称为“沙上”建立起来的城市，它确实这样的，它的自住者，真正的房子的需求者是很少的。

　　蔡鸿岩：他的这个买房人群，就像沙漠里的流动的沙子。

　　朱修阳：对对对，今天来，明天走了

　　蔡鸿岩：一阵风来，一真风走。

　　朱修阳：而且我们大家知道，我们著名的国内的温州炒房团，早就标准了迪拜，虽然在这次当中，有很大的损失，但是他们来讲，又是超敌的好时机。

　　主持人：其实我们反观这个迪拜，短短十年时间，他的这个楼价翻了3到4倍，可以说创造地产界的一个辉煌，但是现在一下子一落千丈，而且我们放眼世界，地球上很多地方，曾经出现过这样的事情，比如说美国，比如说日本，甚至包括香港，那现在我们跟大家一起回顾一下吧。

　　小片2：房价泡沫

　　配音：在美国曼哈顿。2008年2月，当地一套350平米的房子还能卖出600万美元的价钱。如今，同样面积的房子，现在只能卖出360万美元，是原来要价的60%。

　　上世纪八十年代，日本的房地产价格在东京每平方米房价合600万人民币。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。

　　在1997年，香港每平方米房价一度高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。随后，东南亚金融危机降临。楼价就从最高时的13万港元每平方米下跌到四万元每平米。

　　主持人：美国、日本，香港，都曾经出现过这个房地产的辉煌，但是好像这个变化听快的，怎么说一下子崩盘就崩盘了，来分析一下，蔡老师。

　　蔡鸿岩：而且我觉得，比如说我们举具体城市的实例，你像拿北京跟香港去比，内地的城市比如北京、上海跟香港去比，它是两个不同的市场。香港它是一个相对来说是一个封闭的城市，它的土地面积是固定的，人口是固定的，关键是人口相对是固定的，所以这个城市有一千万人口，它的住房的需求，就是按照如果改善需求的话，它有一个相应的一个合理的规律性的比例，每年增加多少，他的住房量根据这个需求的比例去增加。

　　朱修阳：他能用供求关系能够解释这些。

　　蔡鸿岩：可以用供求关系去解释，而我们不能，我们这个你知道这个住房，明年的住房市场能有多大需求，北京市它不是一个封闭的，它是海量的人口，我们每年的春运，其实是最好的解读中国的经济特征，一年，每年到春运的时候，我们的客运量是是一亿多人次，这是一个中国非常巨大的市场，从房地产来说，它其实是中国人口红利的一个最大享受利益的行业。

　　主持人：我记得蔡先生上次到天下天天谈的时候，我们是和水皮先生一块讨论的楼市“小阳春”的问题，当时我们还是有一些争论的，但是这个好像夏秋交替之后，北京的这个房价是翻筋斗云似的往上翻了。

　　朱修阳：不是小阳春了。

　　主持人：对吧，是上了一个很高的高点。

　　朱修阳：烧开了已经。

　　蔡鸿岩：我们年初的时候预测，去年年底的时候预测，我们非常担心，今年出现报复性的上涨，果然出现报复性的上涨，而且这种报复性是远远超出我们所原来预期的这种报复性，那这是疯狂的一种状态了。

　　主持人：现在这个房价。

　　朱修阳：现在称为是恐慌性购房。

　　主持人：有一点，现在据说这个楼市市场房价是一天一个价，而且房价这个话题，现在确实成为老百姓生活当中非常关心，街头巷尾在热议的一个话题，我们这个栏目的记者很辛苦，专门到街头做了一下街头采访，我们看老百姓他们是怎么来谈论这个房价的，来。

　　街访：(略)

　　主持人：刚才我们看到的是街头咱们群众老百姓，路人对于北京现在房价的一个评价和一个期望，其实刚才采访的地点很有意思，应该是在万达广场的附近，还有在这个SOHO的附近，应该说这是北京比较有代表性的一个地域，修阳先生听完了咱们群众的心声，你有什么解读。

　　朱修阳：听完了咱们群众的心声，这个我在说他们对他们评价之前，我先批判一下自己。

　　主持人：您说。

　　朱修阳：我曾经丧失群众立场的说过，北京的房价不是太高，而是太低了。这个当然是从高点上来讲，均价它会有一个供求关系在推动着，包括这个金融的背景就是说，但是我们讲北京的高点，北京作为中国的政治中心，文化中心，包括这个北方为主的金融中心，它的高点我觉得，还远远没有到来，就现在的楼市，北京的楼市也好，或者几个大城市的楼市也好，我看不像楼市，像股市，楼市本来应该是一种交易商品，居住的使用品，消费品，是主要应该由供求关系决定的，但是现在不是，现在是由什么，由投资决定的，这就像股市了，当然中国的股市也很有趣，中国的股市也不是由投资决定的，中国的股市像赌场，是完全由投机决定的，而不是由，完全偏离了它的投资价值的，所以中国的楼市像股市，股市像赌场。叫老百姓怎么办。

　　主持人：很有趣的一个推论，但实际上我们刚才看到街采当中，我觉得咱们老百姓还是很善良的，之前这个北京的楼价可能是3千多，大家觉得5千会贵，但是现在你看看，心中的预期，8千到1万，很善良，我们已经可以，我们希望是8千到1万的价格。

　　主持人：那作为业内专家，你给我们来概括，或者形容一下当下北京的这个楼市，现在的整体状况是什么样的？

　　蔡鸿岩：现在整体的状态，就刚才修阳老实说的疯狂，我非常认同这个。

　　主持人：你也认同。

　　蔡鸿岩：这确实是一种疯狂的状态，从拿地，开发商的拿地，到五盘惜售，房价的这种一天一个价的这种飞涨，到买房人盲目的追风，一种恐惧性的一个购房，都使得这个整个市场像一个疯狂，但是我说了这个疯狂可能在未来的20天之后，就是进入到2010年1月份之后，可能这个市场马上就会淡下来，因为现在我们几个政策是叠加了，刺激因素叠加了，到了1月份可能有些刺激的因素就会淡出这个市场去，刺激作用失效了，那我觉得交易量就会下来，大家可能就会冷静一些，市场也会进入整个一个，相对冷静的相对稳定的一个时期。

　　主持人：就像刚才蔡先生说到，其实买房子的时候，还有一部分情感的需要，最近有一部电视剧，挺热播的，叫蜗居，里面也讨论到这爱情和房子的问题，我们赶紧来看一下。