1月下旬，距国务院正式批复海南建设国际旅游岛不久，SOHO中国董事长潘石屹在上海媒体餐叙会上又聊起了他的海南往事。

　　这段海南往事中，有个名为“五斤桔子”的桥段在各种场合被潘石屹提及。如今的“老潘”说起当年“小潘”的海南逃生，在戏谑中仍然透出由衷的庆幸。

　　那是1992年底的一天，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说，“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在规划局门口徘徊。这时，一位也来规划局办事的熟人给他支了一招，说，“你啊，得买一斤桔子！”

　　潘石屹办事心切，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他，说，“查吧。”这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。

　　“我的第一感觉就是天要塌下来了！”潘石屹说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”由此，五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据，之后，他带着在海南赚得的第一个100万及时撤离，来到北京寻求发展，并以“万通新世界”这个项目在京城地产界一鸣惊人，后自立门户才有了今日SOHO中国的版图。

　　万通集团董事局主席冯仑那时也在海南，他是潘石屹等人的“带头大哥”(冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富等合称“万通六君子”，他们均在海南相识)。1989年到1991年的海南岁月，用冯仑的话来说是“天天过年，夜夜结婚”。当时，炒卖地皮是最快的暴富手段，很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格就已经翻了几倍。

　　就在“小弟”潘石屹发现天要塌了的时候，“大哥”冯仑从另一个角度也嗅到了海南楼市的危险气息：“当时海南省有18000家房地产公司，可是海口当时本土人口不到30万！”

　　2月2日下午，冯仑在电话里和《南都周刊》记者说起那段海南往事时，语气悠长。上一次的海南泡沫给他留下了太深的印象。“当时，我刚刚挣到第一桶金，就到三亚买了两块地。可是给了钱，却没拿到地，打官司筋疲力尽，拿到地后又套牢了很多年，几年前才算真正解套。”

　　十几年转眼而过。当年在海南打拼的冯仑、潘石屹等人如今都已成为地产业内声名赫赫的大佬，而有着蓝天、大海、沙滩的海南，也成了他们心中曾经的摇篮。

　　潘石屹曾经说过，正是出于对海南岛直觉上的喜爱，在离开海南前往北京发展多年之后，SOHO中国才又投资开发了博鳌蓝色海岸。如今，在这轮地产热潮之下，封盘数年的博鳌蓝色海岸二期终于开售。

　　冯仑也回到了海南。去年4月，万通和中体产业联手启动了奥林匹克湾项目。该项目位于海南三亚海棠湾，是一个高端文化休闲综合性项目。

　　事实上，在离开海南的这些岁月里，冯仑依然在关注海南，“我经常思考1993年泡沫破灭以前的海南和这五六年以来的海南有何不同。”

　　当年的情形和现在完全不一样了。在冯仑看来，当年去海南的都是人，现在去海南的都是钱。当年的房地产完全是炒起来的，没有任何真实的需求，而现在海南有真实的需求。但他对短期内海南房价过快增长的势头很担心，“有些楼盘爆炒到一天涨1000元／平方米，这不正常，会破坏这个市场，而且会使市场走形。”

　　潘石屹直言，十多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果先发展旅游业，再发展房地产业；或者旅游业与房地产业同步，海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。

　　海南楼市曾经的泡沫破灭带给了大佬们永远的震撼。冯仑说，从海南活下来以后，知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠——不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。他向记者说，万通的原则是坚持追求理想，顺便挣钱；而不是追求金钱，顺便谈谈理想。

　　而潘石屹从海南全身而退之后，在发展上一向是小心翼翼。SOHO中国目前只在北京、上海的繁华地段做项目。他说，“房地产业不应该是一棵参天大树，它应该是爬山虎：只有工业、农业、旅游等各行业发展起来，房地产才能发展起来。”

　　海南必须等到内地人都吃饱喝足，有了一套住房、买了车，然后开始打算休闲的时候，海南的房地产才会真正有机会。

　　南都周刊(以下简称“南”)：“建设国际旅游岛”获国务院批准后，海南房地产市场被推向炙热，房价飞速上涨。你如何看待这一轮海南地产热？

　　冯仑(以下简称“冯”)：这几年全国形成了共识，认为海南是一个休闲度假的地方，尤其很多内地人都喜欢冬天去海南。海南建设旅游岛，是有市场支持的。海南目前楼市的火爆，和国内这一轮大的投资特别吻合，大量的资金流入海南，海南楼市急速升温。事实上，在国际旅游岛政策出台之前，海南的房价就已经普遍超过二线省会城市了，涨幅也比一般省会城市快。

　　可以说，海南这轮地产热既有市场推动，也有政策支持，是双方结合的必然结果。但是目前短期内突然的暴涨，不正常，也不可能维持。

　　南：你曾亲身经历过上世纪90年代初的那波海南地产热，这两次热潮有什么不同？

　　冯：对比那时的泡沫和现在的热潮，最大的差异就是现在的市场是有需求支持的，是真实的市场。目前，国际旅游岛带来的房地产市场的升温，有政策和市场两方面支持，这和以前的泡沫完全不同，那个时候是完全没有市场需求支持的。

　　那时候的海南充满了“流寇”，就像一只只小虾米在那蹦跶，只是几百万、一千万的小投资。现在是真正的热潮，都是大笔资金闻风而至，势头很大。

　　南：目前飞涨的海南房价有泡沫吗？

　　冯：在“国际旅游岛”消息出来前，海南的五星级酒店的价格就是3000多元/天，说明是有市场支持的。不过消息出来之后，不少楼盘开始一天涨1000元／平方米，这就不正常了，会破坏这个市场，而且会让市场走形。本来海南楼市的发展是有市场支持和政策的引导，但是不能变成由政策引出的泡沫。我认为，这种热度可能只会持续两三个月。

　　南：那两三个月之后呢，是维持高位还是下降？

　　冯仑：会虚涨两三个月，然后实在地掉下来，会掉到消息发布前的状况。因为，之前的市场是自然生长的，没有太大问题。目前，海南省政府就出台了一些措施来防止地产炒作带来的可能的泡沫，比如冻结了一些项目审批和土地转让等，显然，政府也看到了这轮地产热的不正常。我相信一段时间后这些政策措施和资本自然的理性都会使这个市场变得正常。

　　南：不过，也有种说法认为，海南目前发展的度假地产是面向国际的，是奢侈型房地产，所以目前的价位是在合理范围内的，你怎么看？

　　冯：目前海南80%的游客还是国内游客。海南建设国际旅游岛，是希望全球的客人来这里旅游。但我去过很多全球度假胜地，从这些度假胜地的标准来看，海南的设施至少还要三到五年才能完善。海南旅游还是以本国客流为主，楼市也如此。

　　南：观察以前海南的房地产市场，它经历的是大起大落，为什么会出现这种局面？

　　冯：第一，海南本岛的人特别少，对外部的依赖很大，城市人口也就一两百万，但是面积和台湾岛是差不多。所以本岛的需求非常少，大量依赖外部需求来拉动，这样周期的波动就特别受外部的影响，所以1993年受宏观调控影响，海南楼市泡沫就破灭了。

　　第二，海南由于它本身的特点，房地产带有后发性和依附性，属于次级市场。内地的消费不发展起来，内地的收入没有改善，海南的房地产就没法起来。因为海南的房地产80%是卖给内地的，而不是本岛人群。

　　所以，海南必须等到内地人都吃饱喝足，有了一套住房、买了车，然后开始打算休闲的时候，海南的房地产才会真正有机会。

　　南：在海南投资购房与别的城市有哪些不同？

　　冯：海南的房地产市场是休闲度假产品的市场，不能把它等同于普通住宅市场。我去过日本很多度假胜地，当经济萧条时，人们收缩开支，首先受影响的就是度假开支，所以休闲度假产品对宏观经济的预期波动非常敏感。如果普通住宅的敏感度是一，这种休闲产品的敏感度是五。

　　从1999年开始，海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作，而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。

　　当喧哗归于沉寂，10多年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。

　　1988年，对海南而言是个特殊的年份，这一年它从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区，它也从一个“海外孤岛” 一跃成为中国最大的经济特区。

　　深圳的成功就在眼前，也让无数错过上一班特区列车的人对此充满了期望。国家特地请来了日本的专家，为海南规划未来20年的发展路径。李立(化名)是当年广州国土规划部门的一位规划师，曾亲身参与了这场规划之争。

　　“吵得很厉害。”李立回忆起当年的特区发展蓝图时感概，日本专家为海南20年规划了一条非常稳健的道路，从农业到工业，再到第三产业。对一个“处女地”而言，20年的腾飞时间已经不慢。“但领导非常不满意这样的发展速度，因为按这套方案，海南要到2007年才能建立一套赶上广州的经济体系。”李立说道。

　　太慢了。在那个热烈的年代，慢就意味着思想不开放，特别是深圳红红火火的时候。“日本专家认为，深圳背靠香港，完全可以依靠香港的资金技术发展外向型经济。但海南不具备这个条件，只有通过稳扎稳打建立成体系的经济配套，才能吸引国外投资者的逐步进入。”

　　最终年轻的海南没有采取这一套方案，而是优先发展第三产业。1992年初，邓公南巡之后，住房、医疗等全方位的市场经济开始提速，而地产则成了在海南这个新建省份和最大经济特区生根发芽的新兴产业。

　　刚开始，海南发展房地产业的确也有其道理，当年20万大军下海南，而彼时的海口人口不到23万。一夜间涌入海南的人实在太多了，1992年海口一间100平方米的普通公寓，租金可以高达2000元。这给了海南拼命盖房子的理由。