1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，地产是最大的经济推力—— 1992年，海南省财政收入的40%来源于房地产业。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超过4倍。

　　“并非完全是由于当地政府的短视，或者投资者的逐利心态。”李立对于当年的疯狂有一套自己的看法，“关键是投资者的融资成本太低、资本方对于融资炒卖也没有一定的规限。”

　　“在中国，人们没钱才办公司，没资本才投资。”曾经的经历者冯仑调侃道。最简单的方法就是创造一个非常美丽的未来，然后向资本许诺高额的回报，在空手套到一大笔钱后，开始寻找投资项目。

　　冯仑1990年代到海南，与朋友凑了三万块钱，成立了一家注册资金1000万元的公司。然后在账面上还剩几百块钱时，开始了他们的房地产业务的销售。他们用“所谓”8栋别墅的地产项目吸引了500万的资金，开始了当年与许许多多投资人一样的“击鼓传花”。“中国最大特区”的名号太吸引人了，全国的资金都在往海南涌。“那时候拿钱容易得很。有关系的没关系的，一个电话过去，银行的职员就会来到你的办公室，一天内办好所有贷款手续，然后2000 万到手了。”有亲历者绘声绘色地形容当时的投资过程，在拿下2000万资本后，这位投资者买下了一栋海口的大楼，然后再以2600万的价格卖出去。当时以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。

　　“没人愿意做实业，稍微长线些的投资也不会有人参与。”当年一位千里迢迢来到海南的投资者表示，当年他首先想到的是在海南经营一个肥料厂，因为海南的红土地需要大量的这种肥料。然而在他签好项目、选定厂址、画好图纸后，还是决定放弃这个项目。因为当时的房地产热已经起来了，当时房地产流行的口号是“100%利润的项目我看不上”；相反肥料厂项目却面临许许多多的未知因素，例如，海南没有核心技术，海南农业不受重视等，两相比较之下，他最后把资金投入了房地产。

　　其实不仅是农业，当时海南的工业配套也一直非常薄弱。1992年海南携特区之名与苏州争夺工业园区，最终也是由于配套薄弱而败北。因此在工业、农业没有好项目可以投资、而全国又有大量资金涌入海南的背景下，海南房地产成了最大的受益者。

　　高峰时期，这座总人数不过600来万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几手，当然价格也翻了几倍。

　　终于，到了1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台16条强力调控措施，包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根开始全面紧缩。

　　一夜间风声鹤唳，资金链断裂，大量开发商倒闭。房价地价直线下跌，1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了1997年，同样的房子已经跌到了1000元以下。

　　随着开发商的大量死亡，银行成为海南最大的开发商，然而在银行清理抵押品时，却发现所谓的高档写字楼通常都只是一个大坑。当所有债权官司打完也执行不了后，4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了。即便如此，平均的资产偿债率仅有6%。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达 267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。

　　当喧哗归于沉寂，10多年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。而从1999年开始，海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作，而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。

　　海南是个适合做白日梦的地方，假如你不炒地皮、不炒阳光、不炒沙滩的话，那里特别适合望着大海发呆。

　　近二十年中国式圈地运动，无不是花样翻新的“概念经济”，从开发区、保税区、高新区到现在的国际旅游岛，人还是那拨人，地还是那块地，概念一到，立马升值。只求概念创新，不讲制度创新、技术创新、服务创新，这才是中国经济最要命的地方。

　　文_肖锋   摄影_牛思远

　　“海南国际旅游岛”是炒房客的集结号，也是一颗超级伟哥，让中国炒客的神经立即亢奋起来。海南这个当红头牌，素颜翻新，令一线城市房价自叹弗如。

　　英国小子胡润新近推出《百富之选》，将中国新贵指标中拥有一套星河湾豪宅适时改成拥有一套三亚清水湾别墅。小胡果然绝顶聪明，与时俱进。

　　海南一个椰子掉下来砸死三个总经理的事还没发生过，砸死三个炒房客现在倒是有可能的。

　　眼下的海南热并不陌生，上一轮“亢奋”遗留下来的烂尾楼刚刚消化完。旧戏重演，背后证明了怎样颠扑不破的“真理”？

　　“钱潮”的裹挟

　　每年澳门三千万个旅客，中国人占了九成以上。每个人有着不同身份带着不同理由，把自己的一部分命运押到一个赌台上。据媒体报道，中国邻邦形成的赌圈已将中国包围，都发了中国财。中华民族是个勤劳节俭的民族要重新定义了。中国人勤勤恳恳制造产品、精打细算做生意赚到的钱，又源源不断经这些赌台输送回去。

　　金融危机之后，中国人令西方瞠目。这种西方不亮东方亮的架势，有点让中国人昏了头。海南就是这种昏头的症状。

　　海南赌局可比澳门赌桌大得多。海南原本是一些京官的后花院，一只老鸟带一只小鸟度假的地方(小鸟者，伊人也)。现在成了全国人的后花园，确切说是全国炒客的后花园。

　　前番海南热，京城人是始作佣者。想当初百万大陆客闯海岛，炼出冯仑等“万通六君子”。今天新一代冯仑们又杀将过来，更凌厉、更敢下手。海南曾是前线，至今尚有许多军事禁地。现在可闻不到一丝边防的味道，只有金钱的味道。

　　“国际旅游岛”的狂想是让海南变身“第二个香港”，海南有希望成为全世界屈指可数的“避税天堂”和“度假天堂”。海岛从三亚到海口，600 公里东部海岸线的高端物业和高档酒店将成为全球贵重资产，各类资本将在这条黄金海岸线上集结，创造全球市场罕见奇迹。众多炒客的趋势判断盖基于此。

　　但是，要知道香港作为购物天堂是以发达的物流与周全的服务软件作支撑的，海南人却正为水果运不出岛而发愁。看看三亚满大街跑的摩的，让人仿佛回到上个世纪八九十年代；听听机场频频播报的航班延迟通告，在簇拥的机场大厅你会急得想抓狂。

　　“彩票岛”、“博彩岛”的构想，更是令人浮想联翩。不只是“第二个香港”，还是“第二个澳门”呢，是“澳门+香港”。海南人闲时玩私彩，要知道彩票离博彩还差得远。

　　不是阳光、沙滩、海风、椰林制造炒作题材，而是饭桌和口水制造题材，这是最为危险的。当下购房者，没几个是为旅游度假享受生活或老来颐养天年作准备的。海景房售价翻出十倍以上，买来自住的有几人？

　　我有幸几番到海南，在琼海小镇赶集可以吃到当地美食爆螺粉，连汤带粉满满一盆，鲜鲜美美不过3块钱。街上三三两两彩票档子，生意也不错。琼海房价没涨上来时，确有不少北方老人冬季来此过候鸟式生活。我感受到一种朴素的幸福，可现在想必是红尘滚滚、钱浪滔滔了。

　　检讨起来，对海南热的批判或反思我们都掺杂着复杂心理。近年几波炒作，中国人急急火火，有人赚够了一辈子的钱，更多人生怕赶不上“钱潮”而被抛弃。我们都被裹挟在这样的热潮中不能自已。炒房炒股炒地皮，饭桌床头都是这样的话题。

　　冷静下来细想，这些“热”背后的原因，一是中国人的投资机会太少，你或者投靠垄断集团，或者走股市房市的独木桥；二是中国人对未来缺乏预期，尤其是对游戏规则缺乏预期。所有的疯狂来自对未来的不可知，不定什么时候政策就变天了。如果民间资本无实业可做，钱不扔股市就扔楼市，反正不会扔进银行等它贬值。中国人对自己未来的预期，只有房子是看得见的、摸得着的。既然房子是唯一能确定的未来，何不押在一套好房子上呢？

　　回顾近二十年中国式圈钱(圈地)运动，无不是花样翻新的“概念经济”，从开发区、保税区、高新区到现在的国际旅游岛，人还是那拨人，地还是那块地，概念一到，立马升值。只求概念创新，不讲制度创新、技术创新、服务创新，这才是中国经济最要命的地方。

　　别炒乱了快乐单纯的大脑

　　炒客只会往土地上砸钱，他们不会关心海岸线污染、垃圾分类落后以及上马的化工项目对环境的威胁。只要亚龙湾、清水湾没有污染和没有工业就行。海南热一旦过去，商人们或炒房者赚了钱走了，给海南留下的只会是烂尾钢筋水泥。这个50年前森林面积超过90%、现在只剩下50%的热带海岛，千万别沦为一个大工地。

　　海南最宝贵的财富是青山绿水和洁净的空气，这两样东西属于海南全体人民。对原住民来说，海南就是海南，一个丢颗种子就有收成的福地，插根筷子就长苗的乐土。他们宁愿头脑相对简单，优哉悠哉，长寿而颐养天年。

　　当地人习惯以本岛人和大陆人来区分你我，他们幻想有一天集体下海，把整个岛向后推十公里。因为大陆人头脑太复杂，至少对岛民来说太复杂，大陆客来岛上总是有所图谋。海南人通常性情和顺，物产丰富，人与人、人与天都没什么可争的，出了个海瑞这样的“拧巴人”实属罕见。

　　海南是改革实验区，更是敢玩俱乐部。所谓以往的“实验”就是“概念下乡”，什么金融试验区、自由贸易区以及朦胧的博彩试验区，均出自京城一张张会议桌和一场场饭局，与朴实的海南本地人无关。

　　2009年网友票选中国十大快乐城市，京沪穗均落选。成都以52.84%的得票率高居“快乐城市”榜首。其余九大“快乐城市”是杭州、青岛、大连、昆明、苏州、桂林、厦门、香港、大理。网友认为，成都“美丽、休闲、物美价廉、压力轻”，所以是最快乐的城市。要我看，海南的任何一座城市，不，应该说全岛都比成都好，强过不知多少倍。能简单生活本是一种福分，为什么非要把生活搞得急急火火、险象环生呢？炒房客与海南人民完全不在一个心态上。

　　海南是个适合做白日梦的地方，假如你不炒地皮、不炒阳光、不炒沙滩的话，那里特别适合望着大海发呆。地皮、阳光和沙滩本来是用来享受的，不是用来炒的。还是不要搞乱当地人民快乐单纯的大脑，他们还想颐养天年呢。