换房买家大升级

　　与2006年涌现的“换房潮”相比，近期涌现的换房族，无论在换房目的和产品需求上，都出现了明显的变化。不再是以“由小换大”、“以旧换新”就可以概括改善型需求。

　　据业内人士分析，从以往购房成交结构看，首推是改善居住条件。“由小换大”、“以旧换新”的改善型需求自初现端倪后便持续升温。网尚研究机构总监张景华对媒体介绍，根据他们机构对市场的预测，未来市场两极分化趋势将更加明显，高端市场，近郊别墅、类别墅项目，城中核心地带大户型，因为适合居住，成为改善性居住的首选；低端市场上，则以政府主导的中低价商品房、经济适用房等产品为主。

　　在近期第一次“改善型住房市场需求”网络调查中显示，七成参与投票的网友表示一定会换房，另有超过20%的网友表示在家庭人口增加的情况下会将换房纳入计划，同时近七成的人将换房计划推至1年以后。

　　该项调查同时显示，在经历初次购房以后，置业者们在二次购房甚至多次购房时更为客观冷静。仅有约1成网友将开发商品牌作为一个考虑因素，是否拥有稀缺生态资源也不是他们重心所在。多数人考虑更多的还是小区的配套设施以及地段优势，其中，近三成被调查者偏向于大社区、大户型。有网友表示，大社区人口容量大，在居住人口众多的情况下，配套设施应该是相对比较完善的。此外，调查显示，经济、交通都发达的市中心对置业者们仍然具有极大的吸引力，市中心生态物业更是成为他们的首选。

　　而对居住面积的调查显示，对于改善型住房需求者来说，90平方米及以下小户型基本不在考虑范围，100～至140平方米的户型成为大多数人的理想选择，180平方米以内的大户型也得到不少人青睐。

　　不过，因为近期楼价依然坚挺，虽然换房族有意向购置市内环境好的大单位，但在市场表现上，随着新政后高额的贷款首付和还款利率等多重购房压力，一些观望已久的换房族出手，部分原本打算购置大三房的买家缩减预算改买小三房。而不愿意降低居住面积的买家，则转移到市郊板块去找寻平靓正的大面积物业，尤其是近期多条地铁同时开通，在交通利好下带动地铁概念附近的大面积单位交投活跃。　南方日报记者 吴旦颖

　　南方日报读者是换房主要群体

　　就在改善型住房撑起近期楼市回暖潮的时候，究竟哪些群体是改善型住房需求的中坚力量？

　　近年来，以政府机关公务员、银行金融机构、文教医务工作人员以及大中型国有企业管理层为主的、工作与收入相对稳定的高端人群，开始成为商家钟情的主流社会群体。这一高端的主流社会群体不仅具备良好的素质，更重要的是，他们的职业地位以及与其相符的薪水报酬，使之不仅拥有较高的消费能力和权力，并且成为其他人群的意见领袖的行为导向。无论是单位消费还是家庭消费，尤其是在大宗消费活动中，这一群体都拥有绝对的决定权。统计数据显示，自2006年以来，楼盘的销售人群中，公务员所占的比例越来越大。在公积金贷款上限提高、公积金提取直接转账之后，各事业单位、大型国企职工、公务员等符合公积金贷款要求的欲购房者及改善居住型买家，前往各大销售中心看楼咨询的数量明显增加。

　　今年楼市调控以来，带投资保值购房意图的换房族进场，成为广州楼市消费最强劲的群体。而有着稳定收入和公积金贷款便利的政府机关高级公务员、企事业单位高管，由于受调控的影响较小和迫切的购房需求，这类群体所构成的中高端买家正成为地产业最稳固的客户根基。

　　与此同时，这部分换房的中坚力量，也正是《南方日报》的受众群体所在。相比其他媒体读者来说，南方日报读者是一个有社会影响力和决策力、工作稳定、高学历、稳重且有活力的群体。其中男性读者占60.3%，六成读者年龄集中在30-49岁，四分之三的读者拥有大专以上学历，20%读者家庭月收入达到10000元以上。此外，读者中各类党政机关领导和机关企业管理层人员占43%，商人占12%，各类专业人士占30%，三类读者共占读者总数的85%，显示《南方日报》读者主要是社会核心人群、社会中坚力量的特征明显。

　　调查发现，在中国金字塔型的社会结构里，位居塔尖的20%是最具影响力的人群，掌握和支配绝大多数的社会财富，决定社会发展和消费的走向。而他们的存在，不仅是发展商正在全力发掘的高端消费群，也是推动楼市发展的长远力量。　南方日报记者吴旦颖

　　谁在换房？

　　最近广州楼价在调控的大环境下，不降反升。8月以来，广州楼市量价齐涨，仔细一推敲不难发现，全市均价上涨主要是由于高价盘成交活跃拉动，成交量出现反弹，更多的则是由于新政后成交量被压抑、刚性需求集中释放而引发。而刚需购房者中，除了首次置业者，现在的市场主要购买力都是“换房客”。

　　同创卓越总经理赵卓文认为，“金九银十”期间，刚需占七八成。今年以来，楼市刚性需求压抑了很久，这将会在黄金月期间爆发。而黄金月期间，广州所推的产品更多是适合刚性需求的。例如亚运城，产品就是一房至三房，比较适合自住，加上入市门槛不高，能吸引刚性需求入市。黄金月期间，估计刚需和改善型、投资型需求之间的比例为七三开或者八二开。

　　网络上近期一项关于改善型住房的调查显示，经济、交通都发达的市中心对置业者们仍然具有极大的吸引力，市中心生态物业更是成为他们的首选。

　　也就是说，单纯的以小换大，以旧换新，不再是改善型购房者的唯一目的，相较于以往，他们在选择时，会更加注重产品的区位、环境等周边因素。因此，以学位房为目的的群体成为换房族其中的一股中坚力量。以华南板块为例，虽然随着山姆会员店等大型商业设施的进驻、地铁二、三号线贯通、新光快线开通等众多配套的完善，华南板块的配套环境日渐成熟。但番禺业主回迁市区还掀起一股小小的潮流，究其主要的原因，还是城内的优质学位和更方便的生活。因此，市内一些拥有良好学位配套的房源，炙手可热，不仅满足学位的需求，同时学位房的保值能力也有目共睹。今年以来，如颐和雅轩等较大户型的主打学位房概念的楼盘即使在此前成交明显下降的情况下，都保持不错的销售业绩。中原地产的数据显示，8月份在学位房最为集中和抢手的越秀区，二手住宅成交量虽然增长了约20%，但成交均价为15566元/平方米，环比微降3%。由于业主放盘价偏高，反价的也多，总价大概上升了5%～10%。

　　此外，由于对居住面积和居住环境质量的要求，别墅等豪宅买家，也在这股换房潮中起了至关重要的作用。据数据统计，广州全市十区二市预计在9月25日至10月30日间推出新盘新货的项目总数为60个，为今年推货项目最集中的时段。10月份，广州市区、市郊多个项目同时放量，尤其是天河、增城，推货项目数量达到19个。而不少郊区盘，都以大户型为主，而新政后，城郊高档住宅的价格出现一定程度的下滑，也促使成交量有明显提升。

　　而无论是以学位房为诉求的买家，还是豪宅客，他们有一个共同特点，就是购买力旺盛。而这一特点，也同时符合《南方日报》的读者群体———公务员、企业管理层及商务人士。这一部分人群，正是时下个人大宗商品尤其是个人高档商品消费的决定者，甚至是引领购房消费的主导性力量。因为历史原因，此前广东公务员大都享受着福利分房的优惠。但原来的房改房普遍存在着户型较小、设计水平较低、功能设置不尽合理等弊端，难以适应现代居住生活要求，因此换房成为迫切的需求。而另一方面，有保障稳定的收入以及公积金等福利也成为换房的经济基础。据悉，由于以公务员、国企管理层、大学教师为代表的众多换房人士普遍有相当的公积金账户积累，这笔数额不小的金额加上公积金贷款的优惠，使得这类换房买家在调控之下，可以充分利用公积金贷款的优势。　南方日报记者 吴旦颖　本版摄影关丽

　　为什么要第二次换房？

　　2010年上半年，房地产市场在调控风云变幻、成交动荡不已之中度过。而进入下半年，市场气氛却骤然改变。8、9月国内各城市楼市纷纷回暖，成交回升。在一手楼市回暖的背后，是换房买家的大量出手入市。

　　在今年“4·17”新政初期，面对前所未有的严厉楼市调控措施，政策细则的模糊、行业内的各种揣测，导致消费者从新政前对楼市的热捧突然转向集体观望。新政两个月后，连续下跌的成交数量出现轻微回升迹象，买家在维持两月的观望后终于再度激发入市需求，购房者在新政后短短不足三月间，已然完成“疑惑———深度观望———择机入市”三阶段的心态演变。以追求更好人居环境、又强调投资保值的第二次换房需求浪潮，正在涌动。

　　市场回暖势头明显

　　近期广州楼市成交明显回暖，在刚刚过去的三天中秋假期，不少开盘推货的楼盘都获得销售佳绩。据网易房产监测的阳光家缘数据显示，中秋三天假期广州楼市一手网签成交1054套，日均成交量达到351套。而去年是中秋连着国庆一起放假，为长达8天的黄金周长假，共成交992套，在去年楼市的大好形势下，日均成交仅为124套，和2008年的黄金周日均成交量123套差不多。对比今年和往年的数据，从日均成交量来看，为前两年的2.8倍有多。

　　据经纬行的不完全统计，中秋期间广州共有合生颐景华苑、城建可逸家园、万科华庭、君华香柏广场、华南碧桂园、东山领汇、碧桂园凤凰城和恒大绿洲等八个楼盘开盘或加推新组团。雅宝新城、保利西海岸等多个楼盘也在中秋期间进行登记和收筹。与七、八、九月三个月份的周末开盘数相比，有比较明显的增加。

　　从中秋市场成交热点可见，换房买家正在大量进入市场，支持着以自住、大户型、优势区位为主打定位的楼盘项目及相关产品的热销。随着换房买家渐次入市，8、9月市场回暖明显。而房价的回稳趋势，也刺激了改善型买家既重视改善居住，又重视投资升值的心理，这种“买涨不买跌”的想法，也推动了换房热潮再次涌动。

　　换房买家择机入市

　　今年以来，调控新政轮番出拳，效力持续显现，房地产交易也陷入“量减价滞”状态。于是观望成了楼市最普遍的情绪，购房者由初期的疑惑性等待转为更趋理性的深度观望，关注着降价进度，等待新政效应进一步体现。持此种心态的主要为改善型置业者，虽然他们并非新政重点打击的对象，却成为这场变革中最受伤的群体。大部分改善型置业者都发现这样的矛盾：楼市兴旺，楼价飙升之时，手上资金不足，不具有满足改善置业需求的能力；新政实施后，眼见楼价终于有稳定迹象，经过两月的观望，意欲出手之时，置业门槛却莫名提高。不仅“二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”，中央还提出严苛的“认房又认贷”二次认定标准，全无空子可钻。

　　政策实施后，二次置业客户购买同一套房，首付将比政策前增加30%。在首付提高、利率上浮以及新政不再“网开一面”的影响下，购房成本无疑大幅提高。至此，实力较弱、只能通过贷款购房的置业者也只得望贷款政策兴叹；实力较强的改善型消费者必然产生心理落差。因此，持着不轻易出手、出手必择优的心态，实力较强的改善型置业者将瞄准资源相对优厚、品质较优的楼盘，看准时机，择优入市。

　　而央行日前进行的一份问卷调查显示，居民房价上涨预期大幅上升，同时，居民储蓄、消费意愿略有下降，投资意愿有所上升。这份9月19日发布的第3季度全国城镇储户问卷调查结果显示，对当前房价水平，3季度当季有72.2%的居民认为“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点。对未来房价，当季有36.6%的居民持上涨预期，比上季大幅上升7.2个百分点。与此同时，居民储蓄、消费意愿略有下降，投资意愿有所上升。3季度当季，有44.4%的城镇居民倾向于选择“更多储蓄”，较上季下降1.3个百分点；16.8%的居民倾向于“更多消费”，较上季下降1.2个百分点；38.8%的居民倾向于“更多投资”，较上季提高2.5个百分点。

　　相关调查，也显示出目前消费者对于房地产市场的判断：既看涨房价，又更为重视投资保值。有业内人士认为，正是在这种心理的支持下，以自住改善型需求的换房群体，在今年下半年以来开始大量重新进入市场。城市中心区优质物业和郊区大户型住宅一向是改善型自住买家的主要购买目标，由于受新政提升房贷成本及房价走势影响，换房买家选择看准时机，择优入市，而当市场出现回稳时，这类购房者很容易被激活，在“买涨不买跌”心理下选择出手购入心目中的理想物业。　南方日报记者李广军

　　两次换房浪潮叠加换房客成楼市购买主力

　　2006年被称为“换房元年”，一直暗流涌动的换房浪潮渐成大势所趋。当年一项市场调查数据显示，广州市成交的新建商品住房，有六成以上是换房群体所购买的。换房，已经成为个人住房消费新时代的鲜明特征。在庞大的换房群体中，既包括了原先住在房改房中的公务员和企事业单位干部职工，也包括了同样寻求改善居住质量的“新客家人”。此外，那些在城市化激流中改变身份的郊区农民以及从草根之中走出的社会精英，都通过换房拥有了新的生活天地。这四大类不同身份的人群，成为日渐庞大的换房群的核心动力。而到2010年，在调控新政威力下，投资客被挤出住宅市场，而数月之内，一度处于观望的刚性需求渐次居上，成为当前楼市消费主流。在这部分不断壮大的自住刚性需求中，既有首次置业者，也包括一部分改善型自住买家。这部分买家，相当部分已经在此前的换房二次置业、三次置业中尝到了甜头，手中的自住物业升值不少。而对这类换房买家来说，眼下正是房价调整的“谷底”之时，也是入市的最好时机。挑选一套升级换代的自住物业，又具备更长远的升值空间，正是他们所追求的。

　　对于市场整体而言，两次换房浪潮的叠加效应，极大地充实了多次置业消费人群的基础，尽管在政策上面临一定的束缚，但对于优质物业来说，换房群体总是择优适时出手，换房群体的庞大需求，在一定程度上支持了市场成交不断回暖向好。

　　房改房群体：旧房是笔财富

　　从1988年到1999年，广州共推出福利性住房65万套。广州各级党政机关公务员、企事业单位的干部职工成为房改的受益人，许多家庭拥有了人生的第一套住房。按户均3.5个人计算，广州市有将近200万人住上了房改房，覆盖了相当一部分广州人。

　　随着人们经济条件的改善，已经成为社会精英阶层的房改房群体对房屋的品质要求大幅提高了。加上20年来家庭结构也发生了变化，许多房改房家庭的子女长大成人要重新组建家庭，有的已经拥有了第三代人，目前基本上都已进入中老年阶段，这一群体换房时将直接面对赡养老人和居住面积无法大幅增加的双重问题。原来几十平方米的房改房肯定满足不了生活需要。换房，成为房改房群体都在考虑的问题。

　　在房地产价格不断上涨的今天，房改房在二手市场的售价也直接向二手商品房看齐。卖掉旧房的收入正好可以当作首期，再加上数额不菲的公积金，房改房群体的换房普遍很轻松。

　　外来人口：看中广州居住价值

　　另外一股强大的换房动力源自于不断膨胀的外来人口。千年历史的广州一直是一座移民城市，目前的新移民数量更是有数百万人。从上世纪80年代起，广州人口数量急剧增加。1985年广州市区城镇人口仅297万人，到现在则成为号称拥有千万人口的国际化大都市。

　　外来居民从初到广州工作到扎根、结婚生子乃至接老人来一起住的过程，也必然伴随着换房。外地人在广州打拼生活的经历都是一个逐渐积累财富的过程。近年来，广州的国际化大都市地位日益突出，许多珠三角以及全国各地的成功人士都在广州购置一套甚至更多房产，成就了新一轮外来人口在穗换房的浪潮。不少父母未雨绸缪，为子女的未来发展考虑而在广州购入房产，而事业有成的子女，为身在外地的父母买上一套房，并接父母过来安享晚年，也十分常见。

　　入城农民：住进洋房旧屋出租

　　广州经济的持续快速发展使得周边农村的城市化进程日新月异，无论是十几年前的天河、海珠，几年前的番禺、白云还是如今的花都、从化、增城，当房地产进入后其城市化水平均得到加速，当地农民纷纷洗脚上田。

　　从2004年开始，广州连续6年投入巨资用于中心镇建设，提高城镇郊区的经济辐射能力和综合发展。当年广州市委、市政府出台了一系列利好政策，农民在中心镇居住5年即可拿到城镇户口。相当一部分城镇农村人口前赴后继地投入广州这座国际化大城市的怀抱，农民的富裕程度在全国首屈一指。随着广州三旧改造的加速，城中村变身为现代化大型街区，不少农民也获得数额不少的补偿，选择重新安置或购买新房。

　　广州市社科院谈锦钊研究员表示，广州的农民，无论是城中村、中心镇还是其他地区，富裕生活的重要一项就是在广州购房置业。“把原来住的房子租给外来人口，自己去住商品房，成为广州农民的一大生活特色”，谈锦钊表示，旧房出租为农民家庭提供了一部分丰厚的日常收入，近年来农民的换房置业热情非常高。

　　草根精英：有了积蓄立刻换房

　　随着人们对换房浪潮认识的不断深入，原先定义的“白领购房时代”已经无法反映出年轻群体的置业状况。据记者了解，在前几年购买商品房的不少年轻白领，从今年起陆续出现换房的趋势，而经济条件好转以及家庭人口增加是换房的两大动力。前些年在番禺置业的白领，由于工作需求、小孩读书等原因开始纷纷换回在老城区生活。

　　白领一族的居住生活通常是从刚从学校毕业的租房，稍有积蓄可以买价格低廉的小房，经济实力到一定程度后再买大房。近年来广州大举吸引外地优秀人才，很多从外地刚调入广州的专业人士，单位没有住房可分，只能租房开始创业，完成“从草根到社会精英”的生活变革。

　　谈锦钊表示，换房从表面上看是物的变化，所反映出更深层次的则是人在各种社会阶层中的不断上升。他认为，每个人在几十年的人生中都会有几次重大变革，许多从白领做起的年轻人几年后进入社会中层，在经过多年奋斗上升到更高阶段，伴随着这一过程的“换房”经历正是人和社会进步的表征。

　　多次置业客：换房是自住也是投资

　　到2010年，持续多年的换房潮流，推动房地产市场高度繁荣和快速发展，也让许多改善型换房群体尝到了物业升值的甜头。这群多次置业的群体，其本来身份已渐趋模糊，“多次置业”成为描述他们的最核心特征。由于已多次在房地产市场中游走，他们对住宅物业的眼光也更为挑剔，判断物业价值的水准也异常地高，同时，不断积累的经济实力，也让他们在再次置业时拥有更强大的经济实力。与职业“炒楼客”不同，这类换房客仍以“自住”需求为购房的第一目的，而与一般的换房客相比，他们更重视人居环境的升级换代，也更重视物业的长远升值潜力。

　　对于当前的房地产市场而言，这类群体拥有的专业选房眼光和高端居住需求，也促进了房地产企业在项目开发不断提升设计和服务水平。近年来广州房地产开发模式、产品设计、配套服务不断革新，创新户型产品、品牌社区持续涌现，也反映了换房群体推动房地产市场进步的贡献。　南方日报记者李广军