多少“温柔一刀”在等你

　　“要是单纯来美国买房子投资，一般都买30万美元以下的房子。房价再高了回报率就相对低了，不划算。”

　　《环球》杂志记者/柳丝(发自洛杉矶)

　　《环球》杂志记者/黄继汇(发自纽约)

　　《环球》杂志记者/徐静(发自悉尼)

　　《环球》杂志记者/陈济朋(发自新加坡)

　　国际咨询公司麦肯锡在今年初预测：2013年中国人海外购房将更加火爆。麦肯锡认为，一些中国富人缺乏更多的理财项目，于是赴海外购买不动产，就是一个不错选择。

　　中国豪客海外购房的新闻常常让外国人震惊。《华尔街日报》不久前报道的一个案例引人注目：凯文·布朗是纽约苏富比地产的房产经纪人，最近一个中国客人找到了他。这位女士对布朗说，500万美元的价格不是问题，之所以急着买房，是因为女儿要上哥伦比亚大学或者纽约大学。在陪着这位女士看了6小时房子之后，布朗终于忍不住开口问：你女儿多大？女士回答：两岁。几个星期后，布朗和这位女士签下了一间价格为650万美元的公寓。

　　据媒体报道，目前中国客户已经是伦敦豪华不动产市场的第二大买家。而在美国、澳大利亚、新加坡、韩国，有关中国豪客买房的报道也是连篇累牍。

　　买房，不管出于什么目的，都有一个共同的目标：正收益，即要保值增值。但《环球》杂志在调查中发现，很多在海外购房的中国投资者，也常常成为多方欺诈的对象，买来了房，住不进、住不起、不敢住的情况也并不鲜见。

　　当心中介的忽悠

　　对很多中国投资客来说，到海外买房，“最亲密”的合作对象就是当地的房产中介机构。但并不是每个中介都是真诚的朋友。

　　旅澳20多年的悉尼上海商会会长卞军告诉《环球》杂志记者，中国人到海外买房要尽量了解公开信息，而一些中介容易利用中国人对当地不熟悉的弱点，虚假夸大房屋环境、地理位置、投资回报等。

　　2010年，从中国移民过来的张先生夫妇在悉尼买房，房地产中介向他们介绍说：他们要买房子的地方靠近维多利亚公园，会成为“悉尼下一个市中心”，他们能得到“每年5%的租金回报”。

　　中介还许诺说，悉尼房地产市场会持续火爆，每7年约会升值一倍，因此，“两年之内他们购买的房产肯定会升值”。

　　两人在房地产经纪人的忽悠下，在合同上签了自己的名字，并且支付了房价1/10的押金10.7万澳元(约合11.7万美元)。

　　但现实是，悉尼房地产并没有因为两人的购买而进入“温暖的春天”，2011年之后悉尼房价开始下跌。

　　张先生夫妇发现自己的投资很失败后，把房地产中介告上了法庭。最终，澳大利亚最高法院判定张先生与房地产中介的合约无效。因为中介有欺诈行为，他们所承诺的美好“前景”是虚假的。但是法官也指出，张先生夫妇俩对悉尼房地产抱有“天真的信念”——他们一定要清楚，悉尼房地产出现不景气也是正常的。

　　这还算是幸运的，记者在调查中发现，还有不少投资者在中介忽悠下，购买了最终不中意的房产，但合同已签、钱已付出，后悔晚矣。

　　看到了太多房地产骗局的卞军，提醒准备到澳大利亚买房的中国人，无论在哪个国家买房都应该事先把功课做好，了解房子的周边价格更是必要的，而且这在澳大利亚都是公开的信息。

　　“在澳大利亚这样的国家，买房前首先要把合同看清，如洪水火灾等事项里面都会写清楚，合同中也会提及这房子已经有多少年，是否有虫，物业管理费用多少，房子是否大修过等等，最重要的是自己要查房才能做到心中有数。”

　　财政部亚太财经与发展中心副研究员胡振虎提醒投资者，在美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡等国购买房产时，人们还应重点衡量房屋交易是否存在陷阱，比如是否已经倒过手，相关手续是否合法、齐全。

　　地下钱庄的猫腻

　　买房子动辄需要几十万美元，而根据目前中国外汇管理的规定，每一位境内居民每年只可以兑换5万美元或等值5万美元的外币。如此，几十万美元从银行渠道肯定是出不去的，这些大额资金如何出境？

　　一些人选择了地下钱庄。而这显然是非法的，且有很大风险。

　　准备到澳大利亚买房的Andy，就苦于如何将资金汇出。经朋友引荐，他找到了隐身于深圳闹市区的一间留学中介，这个看似普通的中介公司实际上是一个地下钱庄。该公司老板老A(化名)并不讳言这一点。

　　Andy向老A咨询了资金转移问题。老A说，客户只需在资金转移前半个小时给他电话，告知具体转移的金额和交易的币种，他会按照当时的黑市牌价确定兑换汇率。如果客户认可兑换价格，就要在半个小时内将资金打入庄家提供的若干个指定账号，而庄家会在一个小时内将兑换后的外币打入客户在海外的账户。

　　“由于央行反洗钱局会对商业银行大额转让交易进行调查，所以庄家提供的账号打入资金都不会超过100万元。”但老A说，最稳妥和安全的方法是直接交付现金，不管规模有多大，他们甚至可以派专人去提款。

　　地下钱庄渠道最大的硬伤是双方的信任，以及可能遭遇极高的法律风险，造成资金在转移过程中的损失。一位银行人士曾透露，她曾接触到一个客户，该客户看中了澳大利亚的一套房子，开发商要求房款必须以同一个人的名字汇过去。这个客户通过地下钱庄汇钱，对方收了手续费却迟迟没办好，结果过了开发商规定的打款时间，导致房子没买成，手续费也没要回来。

　　时间上的不同步以及空间上的分离，让Andy担心资金的安全无法得到保障。“一旦钱庄的账号被查封或者冻结，银主只能自己承担损失。”另外，双方没有任何的合同约定，钱庄的道德风险，可能的携款潜逃，考虑到这些因素，Andy最终放弃了通过钱庄转移资金。

　　房税是个无底洞

　　“高回报”是支撑中国人海外置业的一个要素。但人们往往只看到了房价上涨的一面，如2009年到2011年，伦敦市中心房价增幅达到14.7%；加拿大温哥华的普通住宅价格十年来已经上涨了3~4倍；在澳大利亚，租金回报率约为6%到8%，而房价大约每7年翻一番。

　　但事实上，这样的想法很天真，而且一不留神就有跌入税务陷阱的可能。

　　一位在美国住了十几年的财富规划师提示说，国人务必在购房前做好该做的功课，以免陷入意料不到的投资成本或税法陷阱。美国是一个税务极度复杂的国家，而与房地产相关的税项很多与国人熟知的国内现有的房产税项大相径庭。

　　这位财富规划师举例说，她的一位来自北京、在美国有业务的客户，在纽约长岛投资了一栋175万美元的独栋别墅准备退休后居住。这位客户近几年没有打算在这个房子居住，房子过户后，请中介替他出租房子。这栋房子的状态与设计不错，很快就以每月租金6000美元出租给了一个美国家庭。客户算算一年租金除以房价的投资回报率可达4%以上后满心欢喜。

　　可是，客户的美梦不久就被敲碎了。一是他发现原来他这栋房子每年需交2.8万多美元的房产税。再者他所收到的租金，在减掉所交的房产税及房子维修费用后，成为了他每年在美的收入，这需要交美国联邦税。

　　而如果他因业务需要每年在美居住4个月以上，他不但要作为纽约居民另外再缴州税或甚至市税，根据美国税务局海外账户税收遵循法的规定，作为在税务上被界定为“美国居民”的他，还必须要向美国申报其全球资产，并缴纳该付的税项。假设没有及时申报包括他在中国的资产，会面临严重罚款，甚至还得坐一回美国的监狱。

　　另外，如果这位客户不准备出售房子而把它留给后代，这栋房子还可能需要向美国政府缴遗产税，按目前税率来算，其联邦税加上纽约州税，可高达56%。这一发现让客户吓一大跳，不仅认识到他目前的投资回报率一下掉到3%以下，还要考虑如何处理潜在的后续问题。

　　以上的个案反映了近年中一部分国人匆忙在美购房后陷入的税务困境。美国有关房地产买卖及持有的税项林林总总，而且由于各州/市/区政府相对独立，除了联邦税赋一致以外，会因房产所处地点(州、市、区)，房产类别(个人/商用)及房产总价等而有所差异，且相去甚远。

　　美国国税局在2013年已经全面执行海外账户税收遵循法，即便不是美国公民或永久居民，也有可能一不留神被界定为“美国居民”，而需按照美国法律履行一系列申报纳税义务。

　　在澳大利亚买房也有类似的支出。澳和地产公司的董事潘先生告诉记者：“澳大利亚房价主要由地价、建筑成本、开发商和经纪人利润、政府税收等构成。”他说，在澳大利亚，购房者除了要付房价外，需要给当地政府缴纳“印花税”，地方政府还要向业主征收“地税”、“贡献费”以及“消费税”。中国移民一般喜欢买新公寓，而“消费税”就是针对全新物业征收的。

　　澳洲联邦地产董事长吉米是第一位在悉尼建起两座18层高楼的华人地产商，他提醒说：“对于买楼花或买全新公寓的人来说，要考虑到物业费问题。物业费在房子成交后不管是自住或是投资，业主均需每一个季度交一次。一般来说，买楼花的时候不知道物业费是多少；而地产商为了吸引买家，第一年的物业费一般也收得比较低，但第二年也许就涨得比较多。客观地说，楼盘越大、越高，物业费越贵，游泳池、桑拿房、健身器材越齐全，物业费越贵。”

　　作为投资，还要考虑到房屋的总价。在美国南加州，《环球》杂志记者从房地产中介了解到，华人多购买50万美元以下的低档房用于投资，而100万美元以上高档房屋的购买者大多都是自住享用的。

　　胡振虎在分析如何选取海外房地产进行投资时指出，一方面，应该重点研究东道国房地产市场的相关法律法规，尤其是对购买人身份的限制，比如是短期移民还是长期移民等；另一方面，要慎重分析房地产背后相应的税收、维护费用、保险费和收费等。

　　小心那只看得见的手

　　新加坡也是中国投资者青睐的购房地，但在这里买房，需要考虑一个重要的因素——政府对地产的调控。

　　印花税是新加坡政府调节需求的措施之一，尤其是调节外国买家的私宅投资需求。在2011年底宣布的降温措施中，政府宣布将原来累进制的印花税一律提高到3%，并在此基础上对外国买家和非个人买家额外征收10%的买方印花税。这一措施宣布之后，私宅价格上涨减缓，外籍买家和非个人买家所占的比例降至7%，作为市场投机活动标志的期房买卖也相对减少。

　　2012年下半年，住宅价格再次抬头，新加坡政府在今年1月初被迫推出被戏称为“史上最严厉房地产调控”的措施，涉及政府组屋、私宅以及工业地产。外籍买家额外印花税调高至15%，永久居民首套房需缴纳5%的额外印花税，第二套房及以上需缴纳10%。

　　第一太平戴维斯新加坡研究与咨询部高级董事张敏璋表示，针对外国买家的额外印花税，对一些中国买家的影响其实不大，这些人本身的财富增长速度甚至都可能快过这部分额外的税费。但是，对于其中一部分投资客来说，风险之一是政府的调控措施。“既然已经出了两轮调控措施，那就完全可能再出第三轮。”

　　还有房产税，在房地产价格飙升的背景下，新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税，最高达19%，2015年进一步提高到20%。对一些中国投资客来说，可能买得起房，但却交不起税，最终买房也成了竹篮打水一场空。

　　这样的政策风险，显然是赴海外买房者必须予以高度重视的。

　　如何选择

　　《环球》杂志记者/郭朝飞

　　对于选择去哪里买房？如何规避在海外投资买房的风险？有关专家给出了一些建议。

　　财政部亚太经济与发展中心副研究员胡振虎分析说，一方面，从房地产供需和价格上看，发达国家与不发达国家不同。在几乎所有高收入发达国家，住房存量都过剩。而在一些不发达国家，可能会存在住房紧平衡状态。因此，发达国家近些年可能因供给超过需求，房屋价格一直较低，而不发达国家则房价较高。仅从这一点来看，发达国家市场更应被看好。

　　另一方面，从市场交易规范程度上看，两种市场亦存在水平上的差距以及结果的迥异。由于市场发育程度不同，政府在房地产交易中所起的作用也不同。发达国家政府对市场干预较少，政府主要对房屋交易起到监管和提供公共服务的作用；但是，在一些不发达国家，由于政府过多地直接参与经济活动，会存在不规范、不透明交易，腐败现象难以避免。

　　而市场环境的好坏不同，将产生不同的法律风险、监管风险和道德风险，甚至传统文化、消费习惯不同和语言不通也会产生不同的风险。

　　此外，无论是发达国家还是不发达国家，都存在因汇率波动、国际大宗商品价格波动等产生的市场价格风险。

　　因此，在海外购房投资之前，一定要做好充分的前期调研，熟悉相关国家的市场环境，即使是委托代理机构，也一定要防范欺行霸市的不规范市场行为。

　　中国农业银行总行高级经济师何志成也指出，要对投资国房市走势有所研判。相对来说，要在经济上升或者恢复较快的国家买房，因为经济大周期还可能会导致房价上涨；而欠发达国家，尤其是经济下滑很厉害的国家和地区，未来房价很有可能会维持下跌趋势，最好不要碰。

　　何志成也指出，对一般投资者来说，把海外买房视为投资其实不可取，因为在国外，只有小部分有专业知识的人才会投资房地产。

　　目前，欧债危机和美国的产业结构调整，使得当地出现了一些价格低廉的房子，比如在底特律，2300美元就可以买一栋别墅，这看上去非常诱人。“国内人一听说还有这么便宜的房子还是独栋别墅，肯定愿意去购买。”何志成说，“但一般来讲，房价低的地区，肯定是有很多隐患的地区，起码最近几年可能不太适合居住，未来可能也有上涨的机会，但不确定因素太多了。”

　　来源：2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期

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　　抄底底特律？

　　《环球》杂志记者/闫亮(发自底特律)

　　“底特律破产了”、“1美元1套房”、“国内炒房客组团抄底底特律”等消息近日频频见诸报端，现在是去底特律抄底的好时机吗？

　　带着疑问，《环球》杂志记者近日亲赴底特律一探究竟。

　　这是一座名副其实的“鬼城”：在底特律市中心区域，可见被废弃的一栋栋房屋、玻璃全部消失不见的厂房，以及年久失修的破败商厦……荒草杂乱入眼，居民区根本见不到人。

　　在这样的“鬼城”，1美元真能买到房吗？

　　还真可以，但买得起，未必住得起；住得起，未必还有胆量住。

　　底特律一房地产经纪公司职员艾伯特·哈基姆就告诉《环球》杂志记者，“一美元房”其实在底特律并非新生事物，他所在公司上星期就又售出过一套。

　　表面上购买价是1美元，但购买者还要预缴税费、保险和市政评估费，因此初步的总花费约在1400美元。

　　对购房者来说，如果1400美元真能拿下一套房，也是难以想象的便宜。但关键是，在美国购房，花钱是长期的事情。

　　哈基姆就介绍说，购得房产后，购房者还需每年向政府纳税，纳税标准参照当地政府对房屋的评估价。他举例说，一套房子尽管现在售价1美元，但政府对它的估价可能是3年前的价值，即大约6万美元，因此纳税基数为6万美元。

　　密歇根州下属各县年度房产税率不等，同一郡县不同校区的税率也不等。以一套位于韦恩县普赖尔大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”为例，如果当地政府对其估价为6万美元，按当地目前6.819%的房产税计算，购房者每年应缴4091美元房产税。

　　让很多人不敢来底特律捡便宜的，最关键因素则是糟糕的治安环境。

　　上世纪五六十年代，大量黑人涌入底特律寻找工作。民权运动引发的种族紧张以及1967年极具破坏力的骚乱令白人和中产阶级逃到郊区。商业也随之流失到郊外，这让本已因制造业外流而不堪重负的城市经济愈发雪上加霜。

　　作为“汽车之都”，底特律是通用、福特和克莱斯勒三大汽车公司的总部所在地。但最近20年，美国汽车业全面衰退，失业率持续攀升，底特律经济一蹶不振。这让底特律人口从1950年的180万人缩减到了目前的71.3万人。

　　随之而来的则是犯罪率上升、治安状况堪忧，底特律被冠以“犯罪之都”之名。对外来购房者而言，如果买下房屋却送了性命，相信这是谁都不愿意干的傻事。

　　当地非政府组织“女孩的选择”工作人员迪娜·波利奇基奥说，受底特律财政赤字和高额债务的影响，市政府眼下向民众提供的社会服务已经减少，例如城市照明设施缺失，一些道路失修，警察、救护车和消防部门应对突发事件时远不如以前迅速和及时。

　　除了外在的可见变化外，在波利奇基奥看来，底特律最大的变化是民众的心态，不少年轻人盼望离开底特律，对他们而言，“成功”的意义便是离开底特律。

　　在这种恶劣的环境中，可以说，即使房屋白送，相信很多美国人仍对底特律望而却步。毕竟，在这个“鬼城”，你住下就要交高额税收，你还很难找到稳定的就业岗位，更何况，你还很可能会付出生命的代价。在这样的城市，1美元的房子，你还会买吗？

　　来源：2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期

　　《环球》杂志授权使用，其他媒体如需转载，请与本刊联系。

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