控房价、限地价 多方合力破解融资难
控房价、限地价 多方合力破解融资难
央视财经《经济半小时》记者在当地采访中了解到，参与本轮棚户区改造的有关单位反映最多、最普遍的难题就是资金缺口大、融资难。那么，这缺口的资金怎么解决？又有哪些融资渠道呢？
四川省攀枝花市住房和规划建设局局长刘志君：根据国家的相关政策，比如老工业的支持，这些方面，跟国家争取一部分，跟省里面争取一部分，这些让我们市里面再拿一部分，就是这一部分，又加一大部分。还不够(的话)，我们又采取多种方式，一是民间资金，比如说有些企业，我们攀枝花有一些大企业，比如说十九冶、攀钢、攀煤、电业、林业，有些大企业，它本身是自己的职工，它再出一部分(资金)，再拿一部分出来。最后最大的支持就是银行，比如说这次我们的国(家)开(发银)行，国开行我们攀枝花申报19个项目上去，整个攀枝花申报是19个项目，30多亿(元)。
刘志君说，棚户区改造资金，主要包括从中央到地方各级财政、当地一些大企业和社会资金等，其中，国家开发银行的信贷是一个主要的融资渠道。作为专门针对棚改等政府参与投资建设的项目，国家开发银行提供了比一般商业银行贷款利率低、还贷期限更长的政策性优惠。
四川省攀枝花市国有资产投资经营有限责任公司投融资部经理鲁黎星：就是按照现在普通的融资成本来算的话，只是算一般的，像5.895(利率)的话，我们基本上，节约一半的融资成本，能不能达到5.895(利率)，就算6(利率)嘛，12(利率)嘛，(利率相差)一半，差不多，现在的融资成本在12(利率)以上。它而且是(还贷)期限很长。这个对，这个要提出来。
记者：还款期限。
鲁黎星：还款期限非常长，(通常)是8-15年。
国家开发银行四川省分行党委书记行长王中：从四川省的情况看，这个2013年，到2017年，这个整个棚户区计划改造是150万套，总投资大概是4500亿左右，应该是资金量是巨大的，今年的任务更为艰巨，今年的任务是40万套，总投资1200亿(元)。
不过，王中也指出，与一般商业银行贷款主要看有无抵押物不同，国家开发银行用于棚户区改造的贷款，除了对棚户区具体改造项目要评审外，主要看地方财政的负债率，也就是当地财政的负债还债能力。
国家开发银行四川省分行党委书记行长王中：就是说它毕竟，地市(财政)是要统还的，如果它要还不起，短期内可以通过财政扣划，可以给它扣回来，但是毕竟这个钱，还是由地市(财政)来还的，如果地市财政比较差，那么它申请的规模就难以做到。这里面就是看怎么进行，进行取舍，怎么确定的问题。
除了国家开发银行贷款解决了部分棚改资金，攀枝花市棚改融资的另一大亮点是充分发挥和利用公积金的作用。作为2010年国家28个公积金保障房试点城市之一，也是四川省唯一一个试点城市，攀枝花市将公积金纳入棚户区改造范畴，给房地产企业融资带来新的途径。
四川省攀枝花市西部城市建设综合开发有限公司总经理郭玉树：就拿我们这个项目来讲，我们公积金贷款是2500万(元)，那么它的贷款时间是两年，那么我们计算一下的话，两年时间下来，可能就公积金贷款，跟我们商业贷款(相比)，要少付100万(元)资金，所以说贷款率就低。还有一个就是，我们这个项目，公积金贷款它的(还款)周期比较长，以前是两年，现在随着这个政策变化，(还贷期限)三年、五年，甚至最长达到十年，就是这个变化。
如果说多方面筹措资金是找米下锅的话，那么如何使用资金则是怎样把饭煮熟的问题。那么，攀枝花市的棚改资金具体怎么运用的呢？攀枝花市根据各区具体情况，采取不同的政策，政府、企业、个人分别承担相结合。比如西区，由于是老工业集中区域，考虑到很多家庭都是上世纪六、七十年代搞“三线”建设时来攀枝花的，为当地建设付出了大量心血，加上居住地点比较偏僻，大多在山坡山顶上，居住条件比较恶劣，房地产开发价值不大，所以，西区这部分棚户区改造资金，主要由市区两级地方财政托底，相关大企业出一部分，个人承担一小部分，居民张石霞给我们简单算了一笔账。
四川省攀枝花市西区居民 张石霞：你想我们花(钱买)那个房子是13万(元)，而且因为(补偿)房子钱，还赔(补偿)3万元钱，我自己就是花了10万元钱，如果说买同样平方(米)的(房子)，比如说一倍的话，就该26万(元)，26万就当然得给26万(元)。你想咋可能拿出来，现在就是我们家老公一个人上班，一个月就2000多元钱。
东区位于市中区，一些地段位置较好，房地产开发价值比较大，对于这部分棚改项目，则采取充分吸纳社会资金，让房地产开发企业参与其中，总体原则是政府主导、市场运作、限制房价、拍卖地价，既让老百姓买得起，又能吸引房产开发企业的积极参与。
四川省攀枝花市委常委 常务副市长 于会文：攀枝花这个地区，可能跟其他别的地区还有一些不太一样的地方。它这个山高峡谷，这个地理条件比较差，平地也比较少。这个开发商呢，不轻易到这样一个地方来搞开发，因为利润相对比较低，那就只好政府主导，政府让利，来跟开发商这个协商，我们通过把房价限制住，通过把地价，拍卖的时候控制住，让企业保证有一定的利润空间。更多的我们通过政府让利，让人民群众，让这个棚户区的老百姓，得到实惠。
“控房价、限地价”的总体思路让政府、企业、居民三方共赢，既破解了棚户区改造融资难问题，又实实在在推动了棚户区改造，让企业有利润，让老百姓买得起比较满意的房子。
四川省华芝房地产开发有限公司总经理 王军：利润都是很薄，基本加起来一个是管理费和利润，允许你这两样加在一起，不能超过5%，实际上对企业来说，(利润)点就非常的低。我们在综合考虑的时候也在考虑了这么一个问题，就是想希望通过这种，因为政府开发规模，都是比较大的，影响力也是强的，社会影响力非常强，老百姓知晓度也很高，所以我想通过这种方式，跟老百姓跟市场，有一个比较好的接近，最好的(认可)方式。所以我们(企业资质)是从原来的二级房产，通过项目的运行，荣升到一级房产(资质)。
值得一提的是，为保证居民购房款使用安全，确保棚户区改造项目保质保量按期完工，当地住建部门和开发商、银行还签有三方资金监管协议，设立监管专用账户。
四川省攀枝花市住房保障办 工作人员 马睿：我们跟开发商还有银行，就是我们跟地方银行，三方签一个资金监管协议，我们就按照它的进度，比如说它今天收了多少，我们有个回购合同，按照这个回购合同进度，就给(开发商)拨付款。
开发商不直接接触居民交来的购房款，而是通过专用监管账户，根据棚户区改造项目的具体情况，按实际进度分批划拨给钱，这样既防止居民购房款被挪作它用，又保证开发商能按期交房。
四川省攀枝花市东区大渡口街居民：所以说改造房盖好了，高兴得很，太好了，终究换个环境了，我就说哪怕就是能够换个好点的，有一点宽点的，都是个好事。这个沟下水都过不去了，堵满了，如果这边不改(造)的话，我们只有住外面了。
四川省攀枝花市东区创业路居民：要说我们拿很多钱，来买房子不行，但是要感谢政府，不给我们改造的话，我们永远买不起房子，真正的很高兴，很感激。
虽然是增加了财政的负债，但是并没有增加财政的负担，攀枝花这一系列棚改组合拳确实可以说是有声有色，那么这种种解决资金的方式是否持久，又能否为其它同类型的资源性城市借鉴呢？四川省年轻的工业城市攀枝花市，面对着历史积累的棚改欠账，正想方设法筹措资金。攀枝花市2013年财政收入大约80亿，但支出达到了147亿，支出大于收入。对于这样的财政现状，如何才能破解融资的难题呢？
棚户区居民搬进新家 政策新规划避免棚户区重现
国家棚户区的改造政策给当地居民带来了实惠，2014年1月，居民张石霞、叶文秀终于搬进了她们的新家，她们带记者参观了刚住不久的新房子。
四川省攀枝花市西区居民 张石霞：肯定好得太多了。你看我们家以前那个厕所就是一个坑坑对吧？然后这个地方的厕所很干净，你一进来肯定感觉就不一样，你像我们家厨房以前，是那种老的灶台，现在就是说这种石英石的灶台，而且又有天然气，又有烧电的，所以说相当方便。而且放东西这些，上面柜子，下面柜子很好，而且吊的顶这些也没有什么灰尘。
央视财经《经济半小时》记者：就完全是改变了生活质量了，生活质量就完全不一样了。
张石霞：对，完全不一样的。你想法都不一样，以前害怕下雨，现在是想下雨凉快点，在家里面就呆着。
不仅居住环境大大改善，交通出行也快捷方便了，原来住在山坡上的老家，要沿着盘山小公路，走大半天到山下才有公交车，现在居住的小区，一出门就可以坐车，小区里不仅有购物广场，还有幼儿园、小学、中学等公共配套设施，棚户区改造让当地居民得到实实在在的好处。
西区河门口居民安置小区居民 叶文秀：最满意的就是宽敞，有两个阳台，明亮又有电，安全。在原来的地方住简直都害怕，特别是到下雨，下雨就害怕。
尽管棚户区改造在探索中推进，但是，攀枝花作为一个资源型城市，棚户区改造的压力仍然很大，如何在棚户区改造过程中，结合新的城市规划，由资源型向阳光环保、旅游业转型，避免产生新的棚户区，已经成为攀枝花棚户区改造的重大课题。
四川省攀枝花市委常委 常务副市长 于会文：第二轮的改造，西区作为难点，东区作为重点。西区主要是处于采煤沉陷区，江南(这片区域)呢，这个不适合与老百姓居住，我们强调的是江南向江北集中，改善老百姓的生存条件。东区是以这个攀钢为主，然后这个加大对攀钢的这个棚户区改造的力度。同时把东区的企业向(工业)园区集中。仁和区，我们主要强调农村向城市集中。那么通过这三个集中，我们中心目的是，从规划上就做好棚户区的改造工作，就避免出现新的棚户区。
而对于搬进新区的居民们来说，他们更盼望着环境水平、生活层次的进一步提高。
四川省攀枝花市东区创业路居民龙文华：当然高兴，以后能搬入新区了。能够给我们改善好的环境，当然我们更高兴，在我们有生之年能够住上新房子，我们当然高兴了。
如何不再出现新的棚户区，如何借棚改这一历史给予的机遇实现全面转型升级，攀枝花市也在思考，现在当地已提出，把棚户区改造与资源型城市转型发展、老工业基地改造、新区开发建设、工矿废弃地复垦及生态环境恢复相结合，以专业化融资平台确保棚户区改造现金流的持续、稳定。
四川省攀枝花市委常委 常务副市长 于会文：第二个，随着资源型城市的转型，攀枝花市委市政府提出要打造中国阳光花城，建设宜居城市这样一个发展思路。这也是推动城市转型升级的一个重要举措。
【半小时观察】
常言说，办法总比困难多。攀枝花市棚改遇到的困难尽管很多，但在当地政府的努力下，他们还是很好地解决了这些困难，找到了融资的办法，让棚户区改造这个关系到困难群众福祉的工程，得以顺利实施。他们的做法，无疑也给了其它城市一个可以行得通的借鉴。在谈到棚改工作时，李克强总理曾包含期望地说，地方政府资金要加大倾斜，要严格控制“三公”经费和楼堂馆所建设，把转变作风、勤俭办事省下来的钱用到棚改等民生工程上。攀枝花市的棚改工作，无疑值得我们很好地总结。从开源到节流，把有限的资金投入到最合适的地方。希望更多的地方能在实践中具体有所探索，有所突破。
（原标题：来自棚改一线的报告：攀枝花——棚户区里新办法）
