近年来，物业管理问题频频出现在人们的视野之中，维修资金难使用、服务质量不佳、物管公司占用业主公共资源等问题在许多城市住宅小区普遍存在。而随着业主维权意识的提高，不少小区业主与物管公司之间的关系越来越紧张。
困扰物业管理的一大问题是小区建管不分，不少成规模的大型小区属于“谁开发、谁管理”模式，前期物业服务企业大多数是属于房地产开发企业的子公司。而非保障性住房物业服务价格实行市场调节价，无形中进一步加剧了小区业主和物管公司的矛盾。
贵阳市物业管理市场情况如何？本报记者近日调查发现，与其他城市一样，我市住宅小区物业管理仍然存在诸多争议性问题。其中，质疑物管收费不合理、服务质量评价褒贬不一等问题较为突出。
“近几年，频频上调的物价，导致物管公司服务成本不断增加，所收取的物业费及广告费不足以开销本小区的支出。经物管公司与小区业委会代表协商，拟从今年8月1日起物业费调整为每月每平方米1.7元……”日前，记者在大营路新华阁小区两个单元的电梯口均见到了这样的意见征询函。
物管方：收费不调只能“弃盘”
“我们物业公司是2005年小区业主入住开始就接手管理的。”新华阁小区物业管理方负责人说，小区有250户业主，最初，物管费是每户每月按每平方米1元的标准收取，而且均是按使用面积来计算的。后来，改为按建筑面积收取，标准也上调为每平方米1.4元。目前，随着物价、人员工资、原材料、垃圾处理费、水池清洁费的变化，去年物业公司收取的物管费总数为59万余元，加上小区电梯广告收入13000元，共计约60余万元，“但小区开支4台电梯的保养、日常维护，以及办公支出、人工工资等项目合计起来达69万余元。这样就出现了8万多元钱的缺口。所以，基于这些因素考虑，公司不得不与业委会代表协商，对物业费每平方米上调0.3元。目前，我们正在逐一入户征求业主意见，如果同意调价的业主低于70%，公司将退出小区。”
业主：有人同意也有人“不买账”
从物业公司的说法来看，上调物业管理费已势在必行。每到物业费上涨的时候，物管与业主之间难免“唇枪舌剑”。面对目前物管费即将“涨价”的局面，新华阁小区部分业主表示接受涨价，也有部分“不买账”。
“我们和物管这些年相处下来，还算和谐。再说，物价在涨，人员工资也在涨，作为物管公司也挺难的。我觉得，涨就涨点吧，总比重新换家陌生的物管公司来好。”对于物业费的上涨，入住小区10多年的邓先生说，小区物业公司的服务一直做得不错，涨涨物业费也属正常。
话虽如此，但要让所有业主心甘情愿地接受涨价，确实还是有点“难”！
“算上这次，我们小区的物业费都噌噌噌地往上涨了三次，物管公司虽然也在小区张贴有去年的收支明细表，但上面的数据是由物管方写的，有没有水分谁晓得呢？”面对此次物业费的涨价，该小区有部分业主表示了反对，“就拿140平方米的户型来说，原先每年物管费交1800余块钱，涨价后要交2300多块，多出将近500元，一下子涨这么多，确实有些接受不了。”
记者 詹燕
理性看待物业费调整
那么，小区的物业费上调，是否属物业管理公司私自行为？涨价标准由谁制定？法律又有哪些规定？对此，贵州慧歆律师事务所的唐歆律师认为，根据修订后的《物业管理条例》相关规定和《贵州省物业管理条例》第六十二条规定，物管是通过业主选聘物业服务企业按照双方签订的物业服务合同约定提供物业服务，进而收取服务费用的行为，而“物管费”是通过《物业服务合同》约定的，并不是物管公司想涨就涨的。
根据《物业管理条例》第六十二条第四款规定，物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。以上规定表明，作为小区业主，既有按时交纳物业服务费用的义务，同时也有要求物业服务企业提供服务和监督物管公司履行物业服务合同的权利，对“物管费”是可以通过物业服务合同来约定的，不是物管公司“说涨就涨”的。对于通过其他途径直接接管的物业公司，在没有与业主或业主委员会完善物业服务合同之前的涨价收费行为，应该也是要受到当地政府物业管理部门和物价部门监管的，同样也不应该是说涨就随意涨的。一些未成立业主委员会的小区，可根据《贵州省物业管理条例》第六条的规定，在居(村)民委员会协助下，经过所在社区或乡镇人民政府会同县级房屋行政主管部门依法设立业主大会和选举业主委员会，依法开展相关物业管理工作，选聘物管公司并签订物业服务合同，对“物管费”事宜在合同中作出明确的约定，避免物管公司“乱涨价”的情况发生。
同时，作为物业服务的提供方，随社会整体成本同步上涨服务价格，是物业公司维持良好经营的前提。业主应该理解物业公司的经营行为，也不能一味拒绝调整物业费，否则，物业将会压缩支出，导致服务水平打折。如果一旦物业抛盘，最终受影响的还是业主。因此，建议业主理性看待物业服务费调整；而物业服务企业也应合理定价，按法定程序征询业主（代表）大会意见，做到公开透明，有效沟通，让涨价合情、合理、合规。
那么，小区的物业费上调，是否属物业管理公司私自行为？涨价标准由谁制定？法律又有哪些规定？对此，贵州慧歆律师事务所的唐歆律师认为，根据修订后的《物业管理条例》相关规定和《贵州省物业管理条例》第六十二条规定，物管是通过业主选聘物业服务企业按照双方签订的物业服务合同约定提供物业服务，进而收取服务费用的行为，而“物管费”是通过《物业服务合同》约定的，并不是物管公司想涨就涨的。
根据《物业管理条例》第六十二条第四款规定，物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。以上规定表明，作为小区业主，既有按时交纳物业服务费用的义务，同时也有要求物业服务企业提供服务和监督物管公司履行物业服务合同的权利，对“物管费”是可以通过物业服务合同来约定的，不是物管公司“说涨就涨”的。对于通过其他途径直接接管的物业公司，在没有与业主或业主委员会完善物业服务合同之前的涨价收费行为，应该也是要受到当地政府物业管理部门和物价部门监管的，同样也不应该是说涨就随意涨的。一些未成立业主委员会的小区，可根据《贵州省物业管理条例》第六条的规定，在居(村)民委员会协助下，经过所在社区或乡镇人民政府会同县级房屋行政主管部门依法设立业主大会和选举业主委员会，依法开展相关物业管理工作，选聘物管公司并签订物业服务合同，对“物管费”事宜在合同中作出明确的约定，避免物管公司“乱涨价”的情况发生。
同时，作为物业服务的提供方，随社会整体成本同步上涨服务价格，是物业公司维持良好经营的前提。业主应该理解物业公司的经营行为，也不能一味拒绝调整物业费，否则，物业将会压缩支出，导致服务水平打折。如果一旦物业抛盘，最终受影响的还是业主。因此，建议业主理性看待物业服务费调整；而物业服务企业也应合理定价，按法定程序征询业主（代表）大会意见，做到公开透明，有效沟通，让涨价合情、合理、合规。
责任编辑：隗俊
